配股融资13亿 中粮下注房产开发

　　□ 证券日报记者 孔 浩

　　2007年8月8日，中粮地产公布了其2007年度配股的说明书，中粮地产将按照每10股配售3股的比例配售，配股价格为6.5元/股，共募集资金13亿元。募集资金投向中粮集团收购厦门鹏源房地产开发有限公司100%股权、成都天泉置业有限责任公司51%股权，以及深圳海滨广场三期、深圳中粮·澜山、厦门鹭江海景及成都天泉·聚龙国际生态园项目的开发建设。其中的四个开发项目均处于工程建设中，其中深圳海滨广场三期和深圳中粮·澜山项目将在两个多月以后竣工，可以说中粮地产的配股投入项目无需等待就可以为公司带来收益了！

　　成为集团的地产平台

　　目前，中粮集团旗下房地产开发业务包括酒店、

　　2007年3月21日，中粮集团出具《避免同业竞争承诺函》，明确了中粮地产在集团地产业务上的发展战略——集团将以中粮地产作为整合及发展中粮集团房地产业务的专业平台。中粮集团旗下的中粮鹏利成都实业发展有限公司、苏源集团江苏房地产开发有限公司、鹏利国际(四川)置业有限公司、中谷房地产开发公司、杭州世外桃源房地产开发有限公司、上海鹏利置业发展有限公司、沈阳鹏利广场房产开发有限公司、苏州苏源房地产开发有限公司将待条件成熟时，由中粮地产在同等商业条件下优先收购中粮集团所持有的股权。

　　8月13日下午记者致电中粮地产董事会秘书办公室，一位工作人员称，“中粮地产将是中粮集团主要的运作平台，只要符合公司发展战略的资产都会考虑，这是中粮集团的承诺。但是集团没有承诺在任何情况下一定要注进来。”

　　国信证券房地产行业资深分析师方焱告诉记者，“国资委对哪些央企可以做房地产有明确规定，中粮不在其列。不过中粮董事长宁高宁一直对房地产情有独钟，此前在华润的时候就曾有投资万科的举动。中粮也有一些地产项目，但是量不大。收购的宝恒，估计未来将成为其地产业的平台。但是量和华侨城、招商来比还是要差很多。”

　　中粮地产所收购的两家公司中，厦门鹏源房地产开发有限公司和成都天泉置业有限责任公司均由鹏利国际集团实际运作。这次中粮地产和鹏利国际集团的交易是典型的关联交易。中粮地产的董事长孙忠人目前仍为鹏利国际副主席兼董事总经理、中粮鹏利国际(北京)有限公司副董事长、总经理。而总经理金家凯还担任厦门鹏源房地产开发有限公司的董事。除此以外，财务总监崔捷为鹏利国际(四川)置业有限公司董事、厦门鹏源房地产开发有限公司董事，副总经理李晋扬为厦门鹏源房地产开发有限公司董事。正如中粮地产在配股说明书中提到的，中粮地产在这个交易中的优势之一是“在管理风格、制度体系、企业文化等方面有相近之处，整合困难相对较小”。

　　国泰君安证券研究所房地产问题专家张宇对此认为，“中粮地产正在成为中粮集团地产业务的核心。”

　　短期负债偏高

　　中粮地产2006年末货币资金余额2.16亿元，较2005年末增加了1.387亿元，公司解释主要原因是2006年度大幅增加银行借款所致。数据显示，中粮地产2006年短期借款6.91亿元，较2005年4.1亿上升了2.8亿元，表明公司的银行借款为一年期内的短期借款。中粮地产在其配股说明书中提示，截至2006年12月31日，公司流动比率为0.85，速动比率为0.46，负债结构中91.49%为流动负债。大量的短期负债将对公司现金流提出考验。

　　中粮董秘办公室工作人员在接受记者询问时说：“这是公司财务结构问题，公司近年来经营活动现金周转正常，公司拥有良好的现金流。公司将针对项目开发进程合理安排银行借款、适当增加长期借款比例、加强现金周转来降低短期偿债风险。”

　　张宇认为，在房地产行业中短期借款占很高比例的问题是普遍存在的，但中粮地产的流动比率和速动比率在同行业中有些偏低。国信证券房地产行业资深分析师方焱也表示，6亿元的短期贷款在房地产行业里是正常的，并不算多；不过速动比率和流动比率处在中下位置，有待提高。

　　对于公司2006年末较2005年末增加了1.3亿其他应收款的问题，该工作人员解释，“这1.3亿是金沙洲项目的股东投资款，是公司和万科商定作为项目发展金投入的。”

　　募资项目进展顺利

　　厦门鹭江海景项目由厦门鹏源房地产开发有限公司开发。2007年2月7日，公司与香港鹏源发展(厦门)有限公司签署了《股权转让协议》，以102,639,031.23元的价格收购厦门鹏源房地产开发有限公司100%股权。另外的 60,000,000元用于项目开发建设。

　　厦门鹏源房地产开发有限公司的2006年资产负债表中总资产共59,210,941.37元，公司作价102,639,031.23元购买，溢价43,428,090元。公司的解释为，经北京中企华资产评估有限责任公司评估，厦门鹏源房地产开发有限公司截至2006年12月31日总资产为111,421,791.50元，总负债为8,782,760.27元，净资产为102,639,031.23元，增值52,210,850.13元，增值率103.54%。

　　评估增值主要来自于存货评估的增值，厦门鹏源房地产存货主要为土地使用权，增值原因为：一是企业取得土地较早，当时地价较低；二是评估结果中包含了应实现的投资利润，而账面价值仅为投入成本。

　　根据中粮地产工作人员介绍,厦门鹭江海景项目的主体工程目前正在建设中。此外，配股说明书披露厦门鹭江海景项目施工计划于2008 年3月主体封顶，2008年9月竣工验收。

　　另据介绍，成都天泉·聚龙国际生态园项目也已处在施工阶段。

　　深圳市海滨广场三期项目是2006年4月开工建设，计划2007年10月竣工。深圳市中粮·澜山项目于2006年9月开工建设，计划2007年10月竣工。

　　国信证券方焱认为，“中粮地产募集资金投向的项目都是已经开工建设的，配股资金投入后很快就能得到收益。”

　　纵观中粮地产募资投向的四个项目，都是即将达到收益期的项目，可以很快获得收益。如果可以快速入伙，甚至不排除在配售新股后不稀释2007年每股收益。