公允价值模式缘何受“冷遇”

　　十余家已公布中报的房地产上市公司依旧采用成本模式公允价值模式缘何受“冷遇”

　　证券时报记者李玉亭实习记者蔡东妮

　　新会计准则中最引人瞩目的变化之一当属“公允价值”概念的引入，公允价值在投资性房地产方面的规定会否引起房地产上市公司收益大幅增加，也由此引起广泛关注。不过，就目前已公布房地产上市公司半年报的情况来看，之前被寄予广泛关注的公允价值模式似乎受到了“冷遇”。

　　房产公司偏爱成本模式

　　新会计准则于去年2月15日发布，并从今年1月1日起在上市公司率先执行。但截至昨日，中江地产、天房发展、华发股份等14家房地产上市公司公布的中期业绩报告显示，这些公司对投资性房地产的后续计量都没有采用公允价值模式。由于投资性房地产的成本价值显著低于公允价值，因此目前采用的成本模式计量对上市公司业绩不会产生很大影响，这使不少投资者的期望落空。

　　由于新会计准则并未对采用公允价值模式做出硬性规定，这给房地产上市公司创造了选择的空间。万业企业在近期公布的中报中明确表示，对投资性房地产的计量采用的还是成本模式。尽管如此，房地产股股价还是在公允价值概念的刺激下快速飙升，去年以来一些房地产股股价翻番，很大程度上与此有关。

　　陆家嘴被业内认为将是新会计准则实施后最为受益的地产业龙头品种，该公司目前还未公布中期报告。招商证券曾在研究报告中表示，由于公司在陆家嘴地区尚存在巨大数量的土地储备，而陆家嘴区域物业升值的趋势不容置疑，因此对公司的土地储备以及现在开发物业的价值进行重估具有极其重要的意义。但报告同时也表示，目前很难准确估计公司的土地储备以及在建项目最终能为公司带来的效益。

　　公允价值实施难点犹存

　　广受关注的公允价值模式为何在房地产股半年报中坐上了“冷板凳”？良好的业绩预期为何变成纸上财富？天房发展、名流置业证券办公室相关工作人员表示，公允价值计量下的税收问题是他们的一大顾虑。在成本法下，虽然投资性物业需要提取折旧或按期摊销，减少了企业的账面盈利，却可起到抵税的效果，减少了企业现金流的支出。而按照新准则的规定，采用公允价值模式计量将不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，企业因此可能需要缴纳更多的税。目前相关政策对房地产公司因资产增值而增加的利润是否要交税，以及是否可用于利润分配还没有做出进一步的详细说明，这使许多公司对采用公允价值计量望而却步。

　　另一方面，采用公允价值模式还必须满足规定的条件，即投资性房地产所在地要有活跃的房地产交易市场；同时，企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出科学合理的估计。天房发展一位工作人员接受记者采访时表示，由于相关市场还不健全，目前还无法满足上述条件。一方面，由于地段、楼层、朝向不尽相同，要找到每一处房地产的活跃市场很不容易；另一方面，很多房地产上市公司也很难取得一个完全透明、公允、符合新准则要求的市场价格。比如外界对于投资性商铺转让就没有一个参照交易体系，使其符合新准则条件的交易市场在短期内很难形成。

　　正是因为公允价值计量对房地产上市公司而言还有很多不确定的因素，因此这些公司普遍采用谨慎使用的态度。名流置业董秘冯娴告诉记者，公司决定仍然使用成本模式是经过咨询有关方面专家后确定的，由于一旦采用了公允价值模式就很难再调回成本模式，因此各上市公司基本处于观望状态，如果有可比的参照物的话，未来应该还是会采用公允价值模式的。

　　联合证券一位分析人士强调，房地产会计核算方法的改变，只是让公司的隐性价值显性化，但并没有改变公司的价值。决定公司价值的应该是企业的核心盈利能力和真实的资产价值，而非账面利润与账面价值。因此，在评估房地产公司的价值时，应该更加关注房地产公司的经营模式。