调控成全了万科

　　从年销售额几十亿元到上百亿元，万科用了十几年；而从100亿元到200亿元，只用了1年（2006年实现销售收入212.3亿元）。有专业人士预测，万科今年的销售收入有望在去年的基础上再度翻番。这样看来，原来似乎遥不可及的1000亿元目标，离实现的日子也不会太远了。

　　是什么力量推动了万科的快速增长，而且是如万科人期望的有质量的增长呢？最大的推力与机缘都来自宏观调控。

　　万科总经理郁亮曾表示：2004年对万科而言是最关键、最重要的一年。正是这一年，万科确定了聚焦主流住宅、聚焦三大经济圈的战略定位。可以说，如今万科的表现，都是前期铺垫的结果。

　　2004年，正是国家宏观调控深入的第一年。这场调控至今已延续四载，大大抬高了

房地产行业的准入门槛，让资源与机会向真正有资金与开发实力的企业倾斜，提高了房地产行业的集中度，让实力派企业的优势得以彰显，企业规模得以壮大。而万科正是其中之一。大到南都房产、小到单个项目，万科在近几年完成了一系列的并购，开发规模与销售额大幅递增。同时，先后与国际战略投资者结盟，与亚洲最大的房地产上市公司之一嘉德置地结成战略合作伙伴关系，让万科的资本实力与把握更多市场机会的能力（主要指商业地产方面）得到加强。郁亮曾经表示，未来万科将会不断地合纵连横。其结果自然是获取更多的开发资源、弥补短板，进而提高企业的综合实力。

　　机会不会垂青毫无准备者。能够把握宏观调控带来的成长机遇，主要是因为万科在经济形势发生较大变化之前已经做好了准备，无论是上市策略，还是聚焦主流住宅、三大经济圈的发展战略，讲究专业化分工的开发策略，注重市场细分的产品策略，业外人才引进与内部人才培养并行的人力资源策略，抑或是对工业化生产住宅的研究与尝试，都为万科把握这一轮市场机遇打下了扎实的基础。

　　在万科的加速发展过程中，顺驰的鲇鱼效应不可忽略。应该说，顺驰这个突然发力的挑战者给了万科很大的刺激。在“做百亿企业，做行业的绝对第一”的口号下，孙宏斌在二线城市土地市场与万科交战占据上风。顺驰的横冲直撞，激发了万科的斗志，也让王石对潜在的竞争者多了一份警觉。“狡猾”的王石，一面利用舆论工具回应孙宏斌的挑战，一面开始调整万科的发展战略。

　　盘点全国的房地产开发企业，万科无疑是最具长期发展潜质的企业之一。但万科的发展也和它的同行一样面临变数。万科未来的命运，将与行业政策和可开发用地息息相关。目前，万科所专注的住宅市场，确实处于需求持续旺盛阶段，但由于关系到民生问题，房地产市场也是政府介入最多的市场，行业游戏规则存在着极大的不确定性。尤其是有些地方政府因为缺乏科学的管理手段，对住宅行业的调控已经介入了微观层面，这是住宅

开发商不得不面对的极大风险。同时，生产资料尤其是土地资源的稀缺，也将限制企业的发展。

中国经营报记者：谢红玲

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