百亿增发及运营结构转型 万科规模扩张提速

　　本报记者 周涛 深圳报道

　　继去年12月在资本市场融资42亿元之后，万科新一轮的百亿融资计划又已获得中国证监会放行。

　　作为资本密集型的房地产行业，资金的易得性决定了房地产企业规模扩张可能的程度。国内资本市场融资功能的恢复为万科创造了最为有利的条件。

　　万科企业的规模正急速扩张，与之匹配的企业运营结构转型亦势在必行。

　　7月9日，万科与凯德商用产业公司展开商业项目方面的合作，万科自2006年以来确立的，为其房地产开发环节中的各个业务单元寻找战略合作者外包的策略，以及以追求规模扩张为目标的万科的企业运营结构转型再次得到有力推进。

　　规模成长条件

　　7月16日，万科发布公告：证监会于7月13日通过了万科的A股增发方案。根据此前公布的增发方案，万科将公开增发预计募集资金约100亿-120亿元。这是继万科在去年12月成功定向增发募集42亿资金之后的又一次大规模增发募集资金。

　　万科董秘肖莉对记者表示，证监会只是初步批准了万科的增发方案，具体增发的数量、价格、金额还要等待进一步批复。而业内人士指出，万科在3月份公布的增发目标，拟募集资金100亿-120亿元应该没有问题。

　　对增发募集资金的良好预期来自于万科今年上半年业绩的超预期增长。中银国际研究所发布的研究报告称：今年上半年，万科的销售优于预期，今年上半年万科累计实现销售面积231.2万平方米，同比增长85%；销售金额174.7亿元人民币，同比增长129%，均价同比上涨24%。对于万科2007年全年的业绩，中银国际继续给予高预期。

　　考虑到年度业绩的高成长对投资者信心的激励，万科增发的认购当无问题。受增发消息及万科业绩大增影响，万科(000002)在增发消息披露的次日涨停，7月18日继续跳空高开上涨至23.47元。

　　大笔融资是万科规模扩张的条件之一。万科内部人士曾表示，未来数年，万科将通过各种形式，尤其是

证券市场，还将融资数百亿元。而作为

房地产企业规模扩张的另一条件，万科企业的品牌已经成为了行业标杆，奠定了万科实现在全国范围内规模扩张的基础。

　　在万科的2006年年报中，万科表示，对世界住宅产业来说，一直存在有些尴尬的怪圈，这个行业没有其他行业那种显著的规模性，也就是说，房地产行业是无法做大的。万科进一步表示，直到2005年，财富500强中，纯粹的住宅开发企业，始终与这一排行榜无缘。但是，在2006年，历史终于被改写，美国的前四大住宅企业联袂进入了这个名单，其中之一的美国帕尔迪住宅公司，就是万科在新十年的标杆企业。

　　未来全球最大的住宅市场很可能在中国，那么，中国的优秀住宅企业，又该有怎样的雄心和远景？

　　运营结构转型

　　7月9日，万科与凯德商用产业公司展开商业项目方面的合作则体现了万科强力推进企业运营结构转型的战略。

　　2007年7月9日，万科与嘉德置地的全资子公司凯德商用产业有限公司(以下简称“凯德商用”)签署战略合作大纲，未来万科将就开发项目中的商业部分与凯德商用展开合作。

　　根据合作协议，万科将与凯德商用选择合适的项目进行共同开发。凯德商用负责提供项目商业部分的开发资金，并负责有关部分的规划设计、招商以及经营管理等工作；而万科负责项目开发、建设和日常经营管理。此外，对于万科已经开发完毕或部分正在开发的项目中的商业部分，凯德商用也有意向购买。

　　万科总经理郁亮指出，万科专注住宅开发，一般不涉足商业和持有性物业，但是现在很多项目既有住宅又包含商业等持有型物业，如果没有合适的合作伙伴进行商业等物业的开发和管理，公司可能因此丧失很多很好的项目机会。嘉德置地是亚洲最大的上市地产公司之一，同时也是商业地产领域的佼佼者。与之合作，可以帮助万科更好地把握项目机会。而项目中商业部分的良好开发，也将推动整体项目的发展。此外，此举将在公司的快速发展中，对提高公司资产周转起到良好的作用。

　　通过此举，万科解决了众多项目中商业物业部分的开发资金和运营问题，可以集中精力做大住宅的规模开发。郁亮表示，资源整合是未来的趋势，只有体现出最成熟的合作意识，取长补短，才能在未来的竞争中占得先机。

　　对于万科的企业战略，万科董事长王石对记者表示：“我可以用6秒钟概括万科的企业特征：中国主流城市的住宅开发商、物业管理好。”王石强调万科的战略是专业化与专注，比如可口可乐就可以相应概括为全球最大的软饮料生产商、品牌价值最高。而万科与凯德商用的合作，就是基于这一理念。

　　肖莉对记者表示，万科与凯德商用的合作并不是排他性的，在万科未来的商业项目中，并不排除会引入其他合作伙伴。

　　不仅如此，根据万科的战略设计，万科在房地产开发的一系列环节中，将全面引入战略合作者，包括项目规划、设计、建筑施工、

装修、大宗材料采购、销售、乃至物业管理等业务单元，都将寻求战略合作者外包，而万科将专注于融资、拿地，以及对房地产各个业务单元的管控。唯其如此，万科才有能力在全国范围内同时开工数百个房地产项目。

　　规模扩张成为万科企业成长的目标，与之匹配的企业运营结构转型亦势在必行

　　来源：经济观察报网

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