莱茵置业整体上市悬空

　　整体上市计划推迟，但是由于其在长三角地区的布局，前景依然被投资者看好

　　作者:本刊记者　杨代金/文

　　莱茵置业(000558)4月24日的一纸公告，使其备受关注。公告宣布：公司拟向第一大股东莱茵达控股集团有限公司(以下简称“莱茵达集团”)非公开发行不超过1.4亿股的股票，发行价格为4.41元，购买集团公司的所有地产资产，由此将会使集团公司地产业务实现整体上市。

　　在这则公告里，莱茵置业带给投资者一个相当乐观的预期:“假设2007年6月30日之前能够完成此次非公开发行

股票及购买资产交易，那么截至2007年底，公司净资产将达到7.5亿，同期增长300%，净利润达到3000万元，较2006年增长约200%，预计到2008年，净利润将达到7000万元左右。”

　　此后，莱茵置业股价一路扶摇直上。即使5月30日大跌之后，莱茵置业的股价也很快从低谷爬升，10余个交易日内，由最低值7.43元升至最高11.62元，区间升幅达56%。投资者对公司公告中所言：“6月30日之前完成股票发行和资产交易”充满期待。

　　交易推迟

　　然而，6月30日轻松越过，而莱茵置业非公开发行及整体上市依然按兵不动，毫无进展。一位接近莱茵置业高层的人士告诉本刊记者，目前莱茵置业的非公开发行股票及购买资产的交易仍处在准备阶段，即审计与评估阶段。“在评估结果出来后，莱茵置业才能召开董事会和股东大会，然后上报证监会批准，最后才能真正实施资产交易。”该人士说。

　　担纲此次审计评估工作的是辽宁天健会计师事务所。本刊记者致电辽宁天健会计师事务所，希望获知评估进展，但是被其以为客户保密为由拒绝。有猜测称，此次非公开发行股票和资产交易被推迟，或跟扬州莱茵西湖置业公司所开发的地块“瘦西湖”有关。

　　“瘦西湖”项目总建设用地面积为143292平方米。施工中，在其东南一隅 (占地32930平方米，约四十余亩)进行地质勘察时，发现了重要历史文物，即唐朝瓮城遗址。据称，由于需对该地块规划作重大调整，因而耽搁了莱茵置业之前的增发计划。

　　据悉，当地政府仍然在做着该地块的具体规划工作，但这一规划当不会对其非公开发行股票和资产交易构成实质影响。知情人士透露，莱因置业在该地块的前期施工工作仍然有条不紊地开展着。

　　实际上，莱茵达集团有意向上市公司注入的七家公司总共作价7.2亿元(扣除莱茵达集团对南京莱茵达置业公司的其他应付款1.5亿，拟购买资产价值在5.7亿左右)。其中，南京莱茵达置业有限公司所占权益位居第一，占总注入权益的39%。这得益于南京莱茵达置业业已成熟的开发项目“莱茵东郡”，这一项目规划建设住宅158幢，目前已交付面积占小区的67%，已结算收入甚为可观。

　　而持有瘦西湖地块的扬州莱茵西湖置业公司2006年度的总资产在1.3亿元左右，其权益占拟总注入权益比例为19%，资产总额占比为6.8%(详见下表)。由此可见，仅仅因扬州莱茵西湖置业有限公司“瘦西湖”项目受阻而致使莱茵置业的非公开发行股票和资产交易悬空的可能性不大。

　　谋局长三角

　　尽管莱茵置业整体上市推迟引起部分投资者不安，但是一些券商研究员仍然十分看好莱茵置业的前景。他们认为，在经历近两年的调控之后，长三角地区的地产将快速升温，而莱茵达集团之前在长三角地区的布局乃是莱茵置业的真正前景所在。

　　实际上，在2006年，莱茵置业即已通过大量资产整合加速将资源向长三角地区转移。这些动作包括：出售沈阳莱茵达房产开发有限公司100%股权，将所得用于发展南方项目；出售沈阳莱茵达物业有限公司100%的股权以突出公司主营业务；通过股权分置改革，将其拥有的沈阳—中国浑河商品交易中心服装总汇大厅(1号大厅)部分档口使用权与莱茵达集团有限公司拥有的仪征莱茵达置业有限公司44%股权、扬州莱茵达置业有限公司16%股权进行了置换，从而拥有了扬州莱茵达置业有限公司67.84%股权、仪征莱茵达置业有限公司95%股权，使得公司在长三角地区的主营更加突出；以出让方式取得扬州“莱茵北苑”项目，为公司后续经营发展增加土地储备等。

　　莱茵置业2006年财务报表显示，该年度其获得净利润1207万元，而扬州莱茵达置业公司的“莱茵苑”项目当年度净利润为3233万元。由此可以看出，莱茵置业能获得这一利润，恰恰得益于其对扬州莱茵达置业公司的67.84%的控股权。

　　然而，看起来莱茵置业从沈阳等地撤出并非全无风险，尤其是当沈阳

房地产市场逐渐升温的背景之下。从去年底到现在，沈阳的地产界不断地涌进新的身影，诸如首创置业、富力地产以及华润置地等。然而在此区域原本拥有着先天优势的莱茵置业，缘何放弃这块香饽饽呢?

　　莱茵置业相关人士称，一向坚持发展“中高端房产业务”的莱茵达集团之所以放弃沈阳这块未来升值空间巨大的

蛋糕，正是为了集中精力先在“长三角”地区攻城略地，“今后也不会在沈阳拿地”。

　　此外，莱茵置业还可能面临财务危机。在2006年年报中，负责出具莱茵置业审计报告的会计师事务所明确提出，尽管莱茵置业的资产负债率由2005 年的74.91%下降到67.91%，但仍然偏高，因此未来莱茵置业需要寻求更多的土地储备，并提高项目盈利能力。

　　尽管按照房地产的滚动式开发特征，莱茵置业已经拥有的或者即将拥有的地产业务，足够支撑其2至3年发展之需。但是，会计师的提醒还是引起了莱茵置业相关决策层的注意。莱茵置业开始加快拿地速度。2007年3月，莱茵置业下属控股子公司仪征莱茵达置业有限公司以总价1.2亿元的价格竞得一块13288.6平方米的土地。

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