珠海中富(000659)南京分公司位于浦口区浦东路101号房地产的评估报告书摘要
http://www.sina.com.cn 2007年07月03日 10:24 中国证券网
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珠海中富实业股份有限公司南京分公司位于浦口区浦东路101号房地产的评估报告书摘要
（2007）恒德珠评15号
珠海中富实业股份有限公司：
本所接受贵公司的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对贵公司南京分公司位于浦口区浦东路101号房地产进行了评估，现摘要如下：
一、委托方：
珠海中富实业股份有限公司
二、资产占有方：
珠海中富实业股份有限公司南京分公司
三、评估对象：
珠海中富实业股份有限公司南京分公司位于浦口区浦东路101号房地产。
四、评估目的：
为房地产产权转让提供价值参考。
五、价值类型：
本次评估价值类型为市场价值。
六、评估基准日：
2006年12月31日
七、评估方法：
本次评估对委托评估的房屋建筑物采用成本法、对土地使用权采用基准地价系数修正法和假设开发法。
八、评估结论：
评估基准日时，在设定的用途、土地性质、土地使用年限、土地面积、建筑面积的条件下，珠海中富实业股份有限公司南京分公司位于浦口区浦东路101号房地产账面值为人民币872.82万元，评估值为人民币893.80万元，增幅2.40%。评估对象具体评估值如下：
评估对象 证号 面积(㎡) 评估单价(元/㎡)
浦口区浦东路101号（房屋） 未取产权资料 6,789.74 370.00
浦口区浦东路101号(土地) 未取产权资料 19,999.80 184.80
合计 -
================续上表=========================
评估对象 评估值(元)
浦口区浦东路101号（房屋） 2,512,000.00
浦口区浦东路101号(土地) 6,426,000.00
合计 8,938,000.00
九、评估结论的有效使用期限：
评估结论有效使用期限自评估基准日起一年，即在2006年12月31日至2007年12月30日内有效。
以上内容摘自评估报告书，欲了解本评估项目的全面情况，应认真阅读评估报告书全文。
广东恒信德律会计师事务所有限公司 法定代表人：潘荣卿
中国 珠海
中国注册资产评估师：徐沛
中国注册资产评估师：曾镜池
二OO七年四月十八日
广东恒信德律会计师事务所有限公司（以下简称本所）接受珠海中富实业股份有限公司（以下简称中富股份）的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对房地产产权转让所涉及的珠海中富实业股份有限公司南京分公司（以下简称南京分公司）位于浦口区浦东路101号房地产进行了评估工作。本所评估人员按照必要的评估程序对委托评估对象实施了实地查勘、市场调查，对委托评估对象在2006年12月31日的市场价值作出评估，现将房地产的评估情况及评估结果报告如下：
一、委托方和其他评估报告使用者：
委托方：珠海中富实业股份有限公司
委托方以外的其他评估报告使用者：位于浦口区浦东路101号房地产产权转让涉及的相关各方。
二、资产占有方基本情况：
名称：珠海中富实业股份有限公司南京分公司
注册号：3201001513985号
登记机关：南京市工商行政管理局
地址：浦口区浦东路101号
负责人：叶春萱
三、评估对象：
（一）评估对象：
南京分公司位于浦口区浦东路101号房地产。
（二）主要概况：
1、土地登记状况和权利状况：
未取得《国有土地使用证》，系1992年从浦口经济发展总公司购入，用地面积：19,999.80平方米，四至：东面为浦东路、西面为万江共和新城、南面为原小柳村、北面为万江共和新城。
2、建筑物登记状况和权利状况：
未取得《房屋所有权证》，系1992年从浦口经济发展总公司购入，建筑面积：6,789.74平方米，其中：特种厂房5,353.00平方米、B型标准厂房1,088.64平方米、配电房64.00平方米、厕所44.10平方米、食堂240.00平方米，建成时间：约1985年。
3、建筑物装修情况：
外墙为刷水泥，小部分为马赛克，内墙乳胶漆，水磨石地板，小部分办公场所天花吊顶，首层4.8米，标准层4.2米，普通装修。
四、评估目的：
本次评估的目的是为南京分公司房地产产权转让提供价值参考依据。
五、价值类型和定义：
（一）价值类型：
根据委托评估要求，本次评估价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫压制的情况下，某项资产在基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
（二）价值定义：
评估对象实际未取得《国有土地使用证》和《房屋所有权证》等产权资料,评估时设定土地用途为工业、土地性质：出让、土地使用年限至2042年12月止、土地面积为19,999.80平方米、建筑面积：6,789.74平方米。
评估对象在评估基准日，在设定的用途、土地性质、土地使用年限、土地面积、建筑面积的条件下，正常的市场条件下的房地产价格。
六、评估基准日：
评估基准日为2006年12月31日。
选择评估基准日的依据如下：2007年4月9日本所接受中富股份委托对南京分公司位于浦口区浦东路101号房地产进行评估，评估目的是为南京分公司房地产产权转让提供价值参考。为使评估基准日与评估目的实现日尽量接近，根据实际情况选择2006年12月31日作为评估基准日。
七、评估假设和限制条件：
（一）评估假设：
1、本次评估的基本前提是国家宏观经济政策无重大变化、评估对象的现状条件基本保持不变；
2、本次评估没有考虑特殊的交易方式可能追加付出的成本费用等对评估值的影响，也未考虑遇有自然力和其他不可抗力对评估值的影响；
3、本次评估不考虑通货膨胀因素的影响，资金的无风险报酬率保持目前的水平。
4、评估对象房地产按委托方提供有关资料载明的用途在合法且继续使用的假设前提下进行估算，当假设条件发生变化时，评估结果一般会失效。
5、评时设定土地用途为工业、土地性质为出让、土地使用年限至2042年12月止、土地面积为19,999.80平方米、建筑面积为6,789.74平方米；本次评结果为评估对象在评估基准日，在设定的用途、土地性质、土地使用年限、土地面积、建筑面积的条件下，正常的市场条件下的房地产价格。
6、本评估结果建立在被评估企业提供所有文件资料真实、准确、完整、客观基础上，为委托方指定之评估对象在评估基准日和价值类型定义下的评估价值。
本评估结果仅在满足上述有关基本前提及假设条件的情况下成立。
（二）限制条件：
1、本评估结果依照法律法规的有关规定，针对本次评估目的，并在被评估企业所处现行经营条件不变的情况下有效；
2、本所不对委托方运用本报告于本次评估目的以外经济行为所产生的后果负责。
（三）评估结论的有效使用期限：
本评估报告依照法律法规的规定发生法律效力，其评估结论有效使用期限自评估基准日起一年，即在2006年12月31日至2007年12月30日内有效。
（四）评估报告的使用范围：
本评估报告仅供委托方为本次评估目的使用和送交资产评估主管机关审查使用，评估报告书的使用权归委托方所有。
八、评估依据：
（一）行为依据：
委托方与本所签订的资产评估业务约定书
（二）法规依据：
1、《资产评估准则—基本准则》（财会[2004]20号）
2、《企业价值评估指导意见(试行)》（中评协[2004]134号）
3、《关于发布<资产评估操作规范意见(试行)>的通知》（中评协[1996]03号）
4、《关于印发<资产评估报告基本内容与格式的暂行规定>的通知》（财评字[1999]91号）
5、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
6、《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）
7、《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）
8、有关部门制定的法律、法规、标准
（三）产权依据：
资产占有方提供的说明资料。
（四）取价依据：
1、南京市工程造价信息；
3、估价人员现场勘察、调查资料；
4、南京市房地产市场行情。
九、评估方法：
本次评估对委托评估的房屋建筑物采用成本法、对土地使用权采用基准地价系数修正法和假设开发法，评估方法的基本概念作如下解释：
成本法：求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
基准地价系数修正法：是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价期日价格的方法。
假设开发法：是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上,扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、税费、利润等，以价格余额来估算待土地价格的方法。
十、评估程序实施过程和情况：
（一）明确评估业务基本事项：
本所接受中富股份委托对南京分公司位于浦口区浦东路101号房地产进行评估，评估目的是为南京分公司房地产产权转让提供价值参考。根据委托评估要求，本次评估价值类型为市场价值，委托方以外的评估报告使用者为评估目的涉及的相关各方，评估基准日确定为2006年12月31日。
（二）签订业务约定书：
2007年4月9日经双方协商后，委托方与本所签订了资产评估业务约定书。
（三）编制评估计划：
本所根据评估项目的具体情况，指派项目经理和评估小组成员。由项目经理编制评估计划，对评估项目的具体实施程序、时间要求、人员分工做出安排，并将评估计划报经部门经理和所长审核批准。
（四）现场调查：
根据批准的评估计划，评估人员进驻南京分公司进行现场调查工作，主要包括对房屋建筑物进行现场勘察并拍照取证。
（五）收集评估资料：
根据评估工作的需要，评估人员收集与本次评估相关的各种资料与信息，包括南京分公司的财务资料、房屋建筑物的市场价格信息等。
（六）评定估算：
根据评估对象的实际状况和特点，制定具体评估方法，对评估对象进行评估测算，对委托评估的房屋建筑物采用成本法、对土地使用权采用基准地价系数修正法和假设开发法。
（七）编制和提交评估报告：
项目经理召集评估小组成员讨论分析评估结论，并由项目经理撰写评估报告，经三级审核后向委托方提交资产评估报告。
十一、评估结论：
评估基准日时，在设定的用途、土地性质、土地使用年限、土地面积、建筑面积的条件下，珠海中富实业股份有限公司南京分公司位于浦口区浦东路101号房地产账面值为人民币872.82万元，评估值为人民币893.80万元，增幅2.40%。评估对象具体评估值如下：
评估对象 证号 面积(㎡) 评估单价(元/㎡)
浦口区浦东路101号（房屋） 未取产权资料 6,789.74 370.00
浦口区浦东路101号(土地) 未取产权资料 19,999.80 184.80
合计
================续上表=========================
评估对象 评估值(元)
浦口区浦东路101号（房屋） 2,512,000.00
浦口区浦东路101号(土地) 6,426,000.00
合计 8,938,000.00
十二、评估报告特别事项说明：
（一）在评估基准日至本报告出具期间，国家宏观经济政策及市场基本情况未发生任何重大变化。但本所不能预计本评估报告出具后的政策与市场变化对评估结果的影响。
（二）遵守相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象价值进行估算并发表专业意见，是注册资产评估师的责任，提供必要的资料并保证资料的真实性、合法性和完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
（三）参与本次评估的评估师及评估人员在被评估资产中没有现实和预期的收益，同时与相关各方没有个人利益关系和偏见。
（四）对于评估中可能存在的影响评估结果的其他瑕疵事项，被评估企业在评估时未作特别说明,在评估人员根据专业经验一般不能获悉的情况下，评估机构及评估人员不承担相关责任。
（五）土地面积为19,999.80平方米、建筑面积为6,789.74平方米系资产占有方提供，但我们并未进行查证及确认，也未查核相关内容是否发生变更，所以评估过程中，我们是以资产占有方提供给我们的有关资料所载的面积作为估价依据，并不对其真实性、合法性和完整性负责。
（六）评估对象实际未取得《国有土地使用证》和《房屋所有权证》等产权资料,评估时设定土地用途为工业、土地性质为出让、土地使用年限至2042年12月止、土地面积为19,999.80平方米、建筑面积为6,789.74平方米；本次评结果为评估对象在评估基准日，在设定的用途、土地性质、土地使用年限、土地面积、建筑面积的条件下，正常的市场条件下的房地产价格。
本次评估的土地和房屋是珠海中富实业股份有限公司南京分公司于1992年与浦口经济发展总公司签订购房合同取得，前后共支付给浦口经济发展总公司593.6267万元，补付浦口土地局100万元。
（七）我们仅对评估对象进行一般性查看，未进行结构测试，评估结果未考虑该项房地产的内在结构状况可能存在损坏（如虫蛀、风蚀）等因素对其价值的影响，亦未考虑遇有自然灾害和其他不可抗力因素对价值的影响。
（八）评估结果是估价对象于估价时点2006年12月31日的房地产公开市场价值，未考虑该房地产的他项权和涉及的债权债务对结果的影响。
广东恒信德律会计师事务所有限公司 法定代表人：潘荣卿
中国 珠海
中国注册资产评估师：徐沛
中国注册资产评估师：曾镜池
二00七年四月十八日
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