万科10亿元拍下富春东方 为了什么

　　《上海国资》记者 唐志勇

　　浙江产权交易所创纪录地联合了18家拍卖会员共同参与该项目的推荐和招商，其推广力度和招商范围史无前例

　　浙江省迄今最大宗的省属国资转让案已在浙江产权交易所组织下成功上演。

　　3月21日，经过1个多小时、118轮的激烈叫价举牌，由包括深圳万科房地产有限公司在内的“万科系”公司组成的竞买联合体以10.05亿元的价格，竞得深圳富春东方(集团)有限公司(以下简称富春东方)股权包，最终成交价格较起拍价高出125.59%。

　　在拍卖中，万科联合体的竞争对手包括1家境外公司和2家由境内、境外公司组成的联合体。其中，

摩根士丹利以境外公司面目出现，它也是此次交易中万科最大的竞争对手，整个拍卖过程中，大摩一直紧跟着万科联合体叫价。

　　万科为什么

　　据浙江产权交易所相关人士介绍,富春东方股权包这一迄今浙江最大的省属国资转让标的评估价值合计417766074.69元,未清偿负债和未解除担保金额共计2281649943.36元，拍卖起拍参考价44549万元。

　　富春东方股权包共涉及4家公司，分别是深圳富春东方70%股权、万轩置业(深圳)公司70%股权、南京恒邦

房地产公司66.5%股权和南京富春东方房地产开发有限公司21%股权。

　　其中，现有注册资本1460万美元的富春东方是一家全国性房地产开发企业，投资的房地产项目遍及深圳、厦门、杭州、南京、海南等地。2006年还进入了由国务院发展研究中心企业所等机构发布的“2006中国房地产百强开发企业”榜单。

　　在拍得股权包后，除控股深圳富春东方、万轩置业(深圳)公司及南京恒邦房地产公司外，“万科系”还将再添16家子公司。这些子公司出自于深圳富春东方，后者持有上述公司60%〜100%不等的股权或权益。

　　实际上，在此次交易中，万科除了要支付10.05亿元人民币的购买款项之外，还要向杭钢集团及富春有限公司提供总计22.81亿元的连带责任担保。

　　目前,富春东方欠杭钢和富春有限公司债务金额为15.38亿元,同时,杭钢及富春有限公司为富春东方提供的担保7.43亿元。根据事前约定，股权转让后，进入股权转让范围的各公司原有债务仍由各公司承接。

　　即便如此，万科仍对富春东方股权包青眼有加，其原因就在于其中内涵了大量优质地产资源。

　　通过这次交易，万科将拥有深圳东方尊峪、深圳天琴湾、海南浪琴湾等8个主要项目的70%权益。而通过获取这些项目，万科总计增加可结算规划建筑面积合计43.8万平方米以及地下车位约11万平方米。

　　而且这些项目均已进入开发期，部分项目已处于销售回款阶段，现金回流较快，项目质素良好。

　　例如，深圳天琴湾地块被业内认为是南中国最顶级的别墅用地。该地块占地面积29.8 万平方米、总建筑面积3.87万平方米，几乎占据整个崎头岭半岛，在大、小梅沙之间，仅有48栋独立别墅，价值极高，与东部华侨城别墅、联泰梅沙湾别墅构成了深圳的别墅重镇。

　　同时，总占地11万平方米，总建面33万平方米的梧桐山•东方尊峪，以及万轩国际写字楼虽然已经基本建成，由于富春东方被万科收购，意味着万科将全面接管。

　　自此，万科在东部就形成了东方尊峪-东海岸-天琴湾-17英里-浪骑俱乐部-惠州辣甲岛这样的东部海岸线连线布局。

　　此外，富春东方、南京恒邦地产、南京富春东方地产在南京、杭州、厦门还拥有不少的土地储备，万科以此实现了土地储备上的飞跃。

　　产交所成主渠道

　　“对于我们交易所来说，富春东方项目无异于一场考试。不过，最终我们还是交出了一张令各方较为满意的答卷。”浙江产权交易所相关人士介绍说。

　　从一开始，这一项目就受到了各方关注。

　　一方面，富春东方股权包是自《企业国有产权转让管理暂行办法》(国资委、

财政部令第3号)颁布实施、规范企业国有产权进场公开挂牌交易行为以来，浙江省省属国资进场交易公开挂牌最大的一宗转让项目；另一方面，这也是浙江省首次通过公开挂牌进场交易的方式转让我国境外公司所持有的国有产权。

　　此外，这次转让标的的复杂程度在浙江产权交易所的历史上也可以说是空前的。

　　除了股权包所含公司构成复杂、涉及支付及担保金额巨大、资产范围宽广之外，在受让要求方面，转让方也有诸多限制。例如，连带担保责任的承担，企业性质的延续等等。

　　其中，由于受标的公司原股东的要求和约束，为使这次股权转让标的企业的原有股东的权益不受损害，转让方在本次拍卖的受让条件中提到:“竞买人应保证在受让深圳富春东方(集团)有限公司(中外合资)、万轩置业(深圳)有限公司(外商独资)、南京恒邦房地产开发有限公司(中外合资)、南京富春东方房地产开发有限公司(中外合资)的股权后，保持上述各个企业的原有企业性质不变。”

　　这一要求使得竞买人能以3种形式参与竞买：其一是单一境外公司、自然人或者其他组织竞买，其二是境外公司、自然人或者其他组织联合竞买，其三是境内、境外公司、自然人或者其他组织联合竞买。这也给浙江产权交易所在事前组织、资格审核方面的工作提出了更高的要求。

　　为了做好这次标的的拍卖转让的组织工作，浙江产权交易所创纪录地联合了18家拍卖会员共同参与该项目的推荐和招商，其推广力度和招商范围史无前例。

　　而富春东方股权包通过浙江产权交易所这一平台的公开挂牌、宣传推荐，总共吸引了4家竞买人参与了正式竞拍。除了这次交易的最终赢家万科之外，还包括摩根士丹利等境内外的知名公司。

　　最终，在浙江产权交易所的精心组织下，富春东方股权引发了竞买人之间的激烈竞争，整个竞拍用时长达1个多小时，叫价举牌高达118轮，项目增值幅度接近140%。

　　据介绍，随着浙江产权交易所公共交易平台社会认知度的不断提高、客户群体的不断扩大，已经有越来越多的客户习惯于通过浙交所的交易网站了解、参与浙江省国资转让项目。如今，浙江产权交易所作为省属国资转让主渠道的功能地位已日益得到体现和加强。

　　据统计，两年多来，在浙江省国资委领导下，浙江产权交易所总共已完成省属国资转让项目92宗，单向成交金额299553.11万元，平均增值33%以上。其中，有9宗转让项目的增值比例超过100%。

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