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华天酒店(000428)拟购买资产项目资产评估报告书

http://www.sina.com.cn 2007年06月20日 09:49 中国证券网
湖南华天大酒店股份有限公司拟购买资产项目资产评估报告书

沃克森评报字[2007]第0058号
一、绪言
沃克森（北京）国际资产评估有限公司接受湖南华天大酒店股份有限公司的委托，依照国家有关资产评估的规定，本着独立、客观、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对湖南华天大酒店股份有限公司拟购买北京金源鸿大房地产有限公司蓝靛厂居住区商业中心房地产进行了评估，本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地勘查、市场调查与询证，对委估对象在二OO七年五月三十一日所表现的价值作出了反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：
二、委托方和资产占有方简介
（一）、委托方及资产占有方概况
1、委托方概况
企业名称：湖南华天大酒店股份有限公司（简称华天酒店）
注册地址：湖南省长沙市解放东路300号
法定代表人：陈纪明
注册资本：人民币壹亿柒仟贰佰捌拾肆万元整
企业类型：上市股份有限公司
华天酒店成立于1996年8月3日；经营范围：提供住宿、餐饮、洗衣、物业清洗服务；投资汽车出租、文化娱乐产业；生产、销售计算机软硬件并提供计算机集成科研成果转让；零售香烟。华天酒店现持有湖南省工商行政管理局核发的4300001000432号企业法人营业执照。
2、资产占有方概况
企业名称：北京金源鸿大房地产有限公司
注册地址：北京市海淀区远大路1号金源时代购物中心652号
法定代表人：黄涛
注册资本：5000万元
公司类型：有限责任公司
北京金源鸿大房地产有限公司成立于1999年5月6日；经营范围：自有房屋租赁；法律、行政法规、国务院决定禁止的，不得经营；法律、行政法规、国务院决定规定应经许可的，经审批机关批准并经工商行政管理机关登记注册后可经营；法律、行政法规、国务院决定未规定许可的，自主选择经营项目开展经营活动。北京金源鸿大房地产有限公司现持有北京市工商行政管理局核发的1100001033600号企业法人营业执照。
三、评估目的
对北京金源鸿大房地产有限公司开发的蓝靛厂居住区商业中心房地产进行评估，为湖南华天大酒店股份有限公司拟购买该房地产提供价值参考依据。
四、评估范围和对象
本次评估范围为北京金源鸿大房地产有限公司申报评估拟用于出售的蓝靛厂居住区商业中心房地产。具体对象包含土地使用权及房屋建筑物，土地使用权面积以2004年1月18日由北京市国土资源和房屋管理局核发的《国有土地使用证》（编号：京海国用[2004出]字第2586号）载明的面积15930.86平方米为准；至评估基准日，蓝靛厂居住区商业中心尚未进行消防及竣工验收，北京金源鸿大房地产有限公司尚未取得房屋所有权证，北京金源鸿大房地产有限公司提供的北京市规划委员会2003规建字0933号《建设工程规划许可证》载明该商业中心的总建筑面积为44134平方米，其中：地上六层建筑面积34607平方米，地下一层建筑面积9527平方米。
五、评估基准日
本次评估基准日为2007年5月31日，系由委托方确定，确定的理由是按照经济行为的总体部署要求，本次评估以评估基准日有效的价格标准为取价标准，以人民币为货币单位。
六、评估原则
本次资产评估遵循国家及行业规定的公认原则：
1、遵循独立性、客观性、科学性的工作原则。
2、遵循产权利益主体变动的原则。也就是以被评估资产的产权利益主体变动为前提或假设前提，确定被评估资产在评估基准日时点上的公允价值。
3、遵循资产持续经营原则，替代性原则和公开市场原则等操作性原则。
七、评估依据
（一）主要法律法规
1、国务院令第91号《国有资产评估管理办法》；
2、原国家国有资产管理局国资办发[1992]36号《国有资产评估管理办法施行细则》；
3、中国资产评估协会1996年发布的《资产评估操作规范意见（试行）》；
4、财政部财评字[1999]91号《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》；
5、《资产评估准则-基本准则》；
6、国务院办公厅转发财政部关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作意见的通知(国办发［2001］102号)；
7、《中国人民共和国土地管理法、城市房地产管理法》；
8、《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》；
9、其他与资产评估相关的法律、法规。
（二）经济行为文件
资产评估业务约定书。
（三）产权证明文件、重大合同协议
1、国有土地使用权证、出让合同；
2、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证；
3、工程承包合同、设计说明等。
（四）采用的取价标准
1、评估人员实地踏勘、市场调查、收集的相关资料；
2、《全国资产价格信息》（机械工业部科技信息研究院主办）；
3、《2001年北京市建设工程预算定额》；
4、《北京建设工程价格信息》等。
（五）参考资料及其他
1、《资产评估常用数据与参数手册（第二版）》（北京科技出版社1998年版）；
2、资产占有方提供的《资产评估申报表》、会计报表；
3、本公司收集的其他有关询价资料和参数资料等。
八、评估方法
1、评估方法的选用
根据评估目的、资产特点，结合目前北京市房地产市场活跃、开放的状况，本次评估采用市场比较法及收益法两种估价方法。
2、评估方法的说明
（1）、收益法
收益法根据评估对象在未来可使用年限（经济收益年限）内使用过程中获得净收益的能力，采用适当的资本化率对估价对象在未来可使用年限内各年的净收益进行资本化还原，确定估价对象在估价时点的价值。
假设估价对象在未来使用年限内，每年可获得稳定年净收益，且每年的资本化率保持不变，确定计算公式为：V=a/r[1-1/（1+r）n]
V--房地产评估价格
（2）、市场比较法
市场比较法是将评估对象与在评估时点的近期发生过的交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的处理来求取评估对象价值的方法。市场法的本质是以房地产的市场交易价格为导向求取评估对象的价值。运用市场比较法评估一般分为下列4个步骤进行：①收集交易实例；②选取可比实例；③对可比实例成交价格与委估房地产的价格影响因素进行修正；④求取比准价格。
房地产评估价格=比较实例房地产价格 交易情况修正系数 交易日期修正系数 区域因素修正系数 个别因素修正系数。
九、价值定义
本次评估的价值类型为市场价值。评估委估资产在公开市场下的公允价值。我们在评估中未考虑各项资产改变用途、强制变现等因素。
十、评估过程
（一）接受委托
评估小组进入评估现场后，首先进行以下工作：
1、向委托方了解总体方案，明确评估目的、评估的范围和对象；
2、与委托方签署资产评估业务约定书。
（二）资产清查
1、资产清查过程
针对评估要求，北京金源鸿大房地产有限公司资产管理人员及其财务人员与评估人员组成资产清查小组，于2007年5月28日至6月1日，对委估对象"蓝靛厂居住区商业中心"房地产情况进行了清查核实。
2、资产清查方法
首先了解房屋类型、建造日期、面积及特点、日常管理制度、权属来源、账面值的构成、成新状况，然后逐项进行现场查勘
（1）听取资产占有方有关人员介绍企业情况，了解企业的财务制度及经营状况、委估房地产状况。
（2）清查是企业已经支出的土地使用权取得费用和建筑物开发成本支出，评估人会同资产占有方有关人员及审计人员检查了土地使用权证、土地使用权出让合同、政府的规划批准文件和款项支出的原始凭证；并对"蓝靛厂居住区商业中心"进行了现场勘察，调查其实际开发建设情况；
本次评估系建立在上述清查、抽查核实基础工作上的。
（三）评定估算
从2007年5月28日至2007年6月7日，评估人员对从调查现场收集的资料进行分析：
1、对资产进行测算，确定评估初步结果；
2、撰写评估报告和评估说明。
（四）征求意见，出具报告
撰写的报告经本公司项目负责人、部门负责人及质量监管部三级审核、修改后，出具评估报告征求意见稿，征求委托方意见后，正式出具评估报告。
（五）评估工作时间
评估工作起止时间为从2007年5月28日至2007年6月7日。
十一、评估结论
在评估基准日2007年5月31日，公开市场前提下，湖南华天大酒店股份有限公司委估的北京金源鸿大房地产有限公司开发的蓝靛厂居住区商业中心评估值如下表：
房地产名称 权证 面积（㎡）评 备注
估值（万元）
蓝靛厂居住区商业 京海国用[2004出]字第 15930.86 尚未进行消防及竣
中心（北京市海淀区 2586号《国有土地使用证》 50924.90 工验收，未取得房
蓝靛厂西路） 2003规建字0933号《建设 44134 屋所有权证。
工程规划许可证》
十二、特别事项说明
以下事项并非本公司注册评估师执业水平和能力所能评定和估算，本评估报告使用者对此应特别引起注意：
1、本报告所称"评估价值"系指我们对所评估资产在评估假设条件下，以及在评估基准日之状况和外部经济环境前提下，为本报告书所列明的目的而提出的公允估值意见，而不对其他用途负责。
2、本项评估是在独立、公正、客观、科学的原则下做出的，我公司及参加评估工作的全体人员与委托方及资产占有方之间无任何特殊利害关系，评估人员在评估过程中恪守职业道德和规范，并进行了充分努力。
3、截至评估基准日，蓝靛厂居住区商业中心尚未进行消防及竣工验收，北京金源鸿大房地产有限公司尚未取得房屋所有权证。本次评估依据北京金源鸿大房地产有限公司提供的北京市规划委员会2003规建字0933号《建设工程规划许可证》（总建筑面积为44134平方米，其中：地上六层建筑面积34607平方米，地下一层建筑面积9527平方米）进行评估。
4、本次评估依据京海国用（2003出）字第2586号《国有土地使用证》证载数量、日期进行评估，即：土地面积15930.86平方米，用途为配套商业，终止日期为2043年8月10日。土地使用权于2003年8月10日以出让方式取得（出让合同编号：京地出[合]字（2003）第710号）；土地使用证于2004年1月18日由北京市国土资源和房屋管理局颁发。
十三、评估基准日期后重大事项
本报告评估结论反映评估对象在评估目的下，根据公开市场原则确定的评估基准日的公开市场价值。在评估基准日后评估报告的有效期内，若发生对评估结论有重大影响的事项，则不能直接使用本评估结论。若资产数量发生变化时，应根据原评估方法对评估值进行相应的调整；若资产价值标准发生变化，并对评估结果发生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新评估。
十四、评估报告法律效力
（一）评估假设和前提条件
1、本次评估以本资产评估报告所列明的特定评估目的为前提；
2、本次评估假设被评估资产所处市场为公开市场；
3、本次评估假设评估基准日外部经济环境不变，评估结果是以评估时点的外部经济环境、政策环境和市场价格为前提，根据公开、公平的市场原则确定的，未考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对其评估价的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对资产价格的影响；
4、本次评估假设资产占有方提供的相关产权证明资料真实、准确、合法和完整；
5、这里假设委估对象不受可能影响其价值的债权限制和负有法律义务性质的开支所约束；未考虑待估资产交易应承担的费用、税项及其他可能影响其价值的任何限制；
6、本报告提供的评估结果是委估对象现状公开市场价值，并未考虑未来委估对象强制处置、要求迅速变现的特征；
7、当前述条件发生变化时，评估结果一般会失效。
（二）评估有关声明
1、评估报告的分析和结论是在恪守独立、客观和公正原则基础上形成的，仅在评估报告设定的评估假设和限制条件下成立；
2、本评估报告只能用于报告中载明的评估目的，评估报告的全部或部分内容未经本评估机构许可，不得提供给委托方以外的任何单位和个人，也不得见诸于任何媒体。
3、遵守相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象价值进行估算并发表专业意见，是注册资产评估师的责任；提供必要的资料并对其所提供资料的真实性、完整性、准确性和合法性负责是委托方和资产占有方的责任；
4、注册资产评估师对评估对象的法律权属状况给予了必要的关注，但不对评估对象的法律权属作任何形式的保证；
5、根据资产评估法规现行规定，评估结果有效期为一年，自评估基准日2007年5月31日起至2008年5月30日；随着时间的推移，房地产市场状况和评估对象自身情况发生变化，评估对象的市场价值发生相应变化，评估结果也需相应调整；
6、评估结论仅供委托方为本次评估目的使用和送交资产评估主管部门审查使用。
十五、评估报告的提出日期
本报告提交委托方日期为二〇〇七年六月七日。
评估机构：沃克森（北京）国际资产评估有限公司
评估机构法定代表人：郑文洋
注册资产评估师：马国平
注册资产评估师：娄魁立
备查文件
1、委托方、资产占有方企业法人营业执照复印件；
2、产权证明资料复印件；
3、委托方、资产占有方承诺函；
4、评估人员和评估机构承诺函；
5、评估机构资格证书复印件；
6、评估机构企业法人营业执照复印件；
7、评估项目参加人员名单及资格证书复印件；
8、资产评估业务约定书。

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