调控政策频现楼市高温不减

　　近期北京、南京等城市纷纷就房地产“出招”调控政策频现楼市“高温”不减

　　证券时报记者王柄根

　　尽管受到加息、清算土地增值税、控制项目户型等政策调控影响，全国主要城市的房价依然保持着不断上涨的格局。据发改委公布的数据，与去年3月相比，今年3月深圳房价上涨10.7%、长沙上涨10.1%、北京上涨9.9%、广州上涨8.6%。

　　对于房地产开发企业而言，房价保持高位意味着更多的利润空间。事实上，万科A(000002)、金地集团(600383)、亿城股份(000616)及招商地产(000024)等公司的股价在进入2007年后便保持着快速上扬的态势，涨幅远超同期大盘涨幅。不过，房地产价格能否持续维持如此高的涨幅已经成为疑问，除屡次加息对房价上涨构成阻力外，近期各地也不断出台政策，以期限制房价的上涨。有业内人士认为，未来一段时间内房价与政策调控的博弈将会更为剧烈。

　　国家发改委今年4月16日公布的一季度房地产市场运行情况显示：今年一季度房地产开发投资增速有所加快，共完成投资3543.78亿元，同比增长26.9%，增幅同比加快6.7个百分点，高于同期城镇固定资产投资增幅1.6个百分点，其中东部增长24.3%。

　　目前，全国的中心城市房价仍然偏高，且上涨较快。深圳是这一轮房地产价格快速上涨的代表。根据深圳国土局公布的数据，今年4月份，深圳的一手商品房成交均价达到11339元每平方米。2007年的1-4月份，深圳房价同比上涨了38.9%，较去年年末上涨了22.8%。

　　广州房价一直备受关注，日前公布的数据显示，其交易均价从3月份的7029元/每平米上涨至4月份的7581元/每平米，涨幅为7.85%。

　　地方政策性调控频现

　　在房价不断攀升的同时，各地的调控措施也在不断“加压”。日前，北京地税局公布了《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》和《北京市地方税务局关于商品住宅土地增值税核定扣除项目金额标准有关问题的通知》。根据通知，凡从事房地产开发的企业应办理清算土地增值税手续的房地产开发项目，包括未预征土地增值税税款的房地产开发项目均适用土地增值税的清算办法。由于该政策涵盖了所有项目，意味着房地产开发企业的历史遗留问题也要被追溯。

　　此外，南京市也出台政策，以期改变南京普通商品住房价格形成机制，即由市场供求决定转变为成本加成定价。南京限价政策的具体方式为：各套所标销售总价之和/项目销售总面积≤基准价格×（1+浮动幅度)，其中，基准价格将以该房产项目实际发生成本和一定合理利润为基础确定，而浮动幅度将不超过5%。南京市此举被比喻为“为南京房价盖上天花板”。

　　房价博弈政策调控

　　中信证券地产行业分析师王德勇认为，北京地税局如果严格执行土地增值税清算的政策，会在一定程度上降低房地产公司的主营利润率，且该项政策还有可能影响到地产公司的项目购并和现金流。

　　对于南京的限价措施，国金证券曹旭特认为，限价政策会一定程度降低企业盈利空间，同时加速供给的释放。就南京而言，栖霞建设(600533)和苏宁环球(000718)在当地的项目比重较大，因此限价政策可能会对其产生销售价格方面的影响。不过，栖霞建设已经成功拓展区域外资源，具备较强的抗系统风险能力。