王石谈万科住宅产业化 速度与成本的博弈

　　住宅产业化可加快万科的建房速度，提高资金利用率，但是其试点项目的建安成本也相应大幅增加，在规模化实施产业化之前，万科仍要继续忍受成本增长的痛苦

　　本刊记者　杨代金　廖颖/文

　　2007年年初，万科(000002)宣布其在上海的“新里程”项目的20、21号楼成为推进住宅产业化的第一个试点，试点楼面积约2万多平方米。

　　为此，万科已经等了7年之久。自2000年起，万科即成立了专门的研究中心进行住宅产业化的研究。其在深圳的工业化生产试验表明，工业化生产将施工时间缩短了一半，而且节约了80%的劳动力并大大缩短了项目的设计规划时间。

　　住宅产业化，也可称之为工业化建房，1968年起源于日本。联合国经济委员会给其下的定义是：生产的连续性；生产物的标准化；生产过程的集成化；工程建设管理的规范化；生产的机械化；技术生产科研一体化。按照实施住宅产业化国家的专家所言，住宅产业化具有“资金和技术的高度集中、大规模生产、社会化供应”三个特征。

　　　　必然趋势?

　　1999年，由国务院办公厅转发的建设部等八部委共同起草的《关于推进住宅产业现代化，提高住宅质量的若干意见》中，就明确了我国推进住宅产业现代化的指导思想、主要目标、工作重点和实施要求，成为推进我国住宅产业现代化工作的纲领。

　　然而，工业化建房不是单凭某个地产公司一家的力量就能做得起来的。虽然住宅产业化是一种趋势，但专家指出，由于国内在设计施工及部品生产方面，存在诸多缺陷，住宅产业化之路不会一帆风顺，要想达到西方发达国家的发展水平还需要政府、开发商、消费者以及建筑设计、施工、建材生产企业的共同努力。

　　2006年年报中，在“致股东”的信中，万科回顾帕尔迪等美国四大住宅企业晋身财富500强的过程及其推动力时，认为首先就是住宅产业化水平的不断提升，住宅的部件可以实现规模化的工厂生产。但随后，万科也承认，“与美国相比，中国在住宅产业化和融资渠道创新上，还有着不小的差距；中国住宅企业，暂时也还并不具备美国优秀同行那样驾驭大规模经营的能力。”

　　而万科董事长王石对《证券市场周刊》表示，目前国内推行住宅产业化的条件并非完全成熟，所以万科也只是在做试验，但“这是最终的必然趋势，不搞产业化，必将被淘汰。”

　　王石表示，从工业发达国家的历史来看，住宅产业化是一种必然趋势，例如日本、美国等。从生产方式来看，一次性设计、作坊式生产曾经是地产行业的常规，这种落后的生产方式，带来了难以克服的质量通病和企业资产的慢速周转。而随着品质导向、规模效应和周转要求等一系列生存法则的变迁，“未来我们看到的，将主要是标准化设计、工业化生产的住宅产品。”

　　从住宅的材料上来讲，不同的材料，其产业化的成本是不一样的。通常来讲，住宅材料结构主要有钢结构、木结构和钢筋混凝土(RC)结构三种形式。从实施产业化的先例来看，木结构和钢结构搞产业化比较容易也相对多一些，但是王石介绍，木结构在中国绝对行不通，因为中国没有那么多的森林可砍伐，产业化木结构方面在中国不可行，国家也不可能出这样的规范，如果没有这样的规范就不能称之为真正的产业化。

　　第二就是钢结构，钢结构虽然可以产业化，但却成本高昂。一位建筑结构师向本刊记者透露，如果采用钢结构实施产业化，企业的相关成本将会在原有基础上每平方米增加200元至300元不等。目前，即使在住宅产业化程度较高的日本和美国，钢结构也不可能成为主流，这虽然和他们大量采用木结构有关，更重要的也是和钢结构偏高的成本有关。

　　上述两种方式在目前的中国都并不可行，因此万科选择了钢筋混凝土结构来进行住宅产业化的尝试，而钢筋混凝土在香港、新加坡、日本等地已经成为产业化的主流。

　　　组装百分比仅20%

　　在关于住宅产业化的认识上，有一种错误的认知就是以为将房子在工厂生产好，然后直接放到现场。对此，王石表示，“这种方式只能是单栋单层(最多两层)是可以实现的，而对于高层的、几十套房屋，即把一栋高楼在一个工厂建好，那是根本无法实现的。”

　　目前，万科在上海“新里程”项目用来试验的住宅产业化过程，钢筋混凝土的构件用的是“干式施工方法”，这是相对于传统的“湿式施工方法“(所谓湿式施工方法，就是在现场灌钢筋水泥，需要养护再往上灌钢筋水泥)而言的。据介绍，“干式施工方法”是在工厂里面用模板一块一块生产出来以后，再运到施工现场组装。

　　而所谓住宅产业化，实际上就是看钢筋混凝土组装的百分比是否达到相关要求水平。

　　据悉，在日本做住宅产业化的企业，他们组装百分比平均在65%，这亦是产业化的最低线，如果达不到是无法真正做到产业化的。但是，日本住宅产业化企业组装的百分比最高也就在80%左右，超出了上限或者达不到下限，企业搞产业化的成本就很不合算了。

　　和日本已经相对成熟的住宅产业化相比，万科要达到的目标是50%，但是这个目标的实现也并非一蹴而就。而上海“新里程”住宅产业化试验楼的组装百分比并没有达到万科所渴望达到的50%这一目标，从开工到现在的实际情况来看，这一比例可能维持在20%的水平。

　　行业内普遍的建房产业化程度水平在8%至10%，而第一次试水“住宅产业化”，万科已经达到了20%的水平，尽管离其终极目标80%这一国际最为先进的产业化程度仍然差距颇大，王石仍然保持乐观态度：“万科预期的百分比将会是20%、30%、50%这样一个渐进的过程。”

　　万科真正要做到住宅产业化规模化生产和推广，据消息透露，预计要到2009年，批量生产的规模将在200万平方米以上。而目前，万科尚只有在上海 “新里程”尝试的2万平方米面积，以及今年年内即将在东莞开工的住宅产业化基地。即使按照万科较为乐观的预计，到2008年住宅产业化面积达到50万平方米，也不到其总开工面积的10%(2008年万科预计总开工面积达到600万至700万平方米)。

　　而进行工业化建房初步尝试的“新里程”楼盘，由于其占总面积很小一部分，更需要配套进行，因此，这一小部分作为“试验田”的楼盘，在定价上并没有受到“工业化建房”的影响而与其他的楼盘拉开距离。

　　　可承受成本增加25%

　　王石表示，实施工业化建房会带来两个直接的好处：一是质量上的提高，现在施工方法的质量误差普遍是厘米计的，而产业化的质量误差是毫米，这是看不到的，质量上提高，直接受益的是广大消费者。“为何现在很多建筑里面的电梯在运行时总是咣当作响?就是因为其施工的精度达不到。”

　　其次则是施工快，原来一层楼需要一周时间才能建好，现在只需要一天了。因为湿式灌完以后还要养护，而产业化则是已经生产好，运到现场就拼装焊接，能快速完成，这一特点将给企业带来极大裨益。

　　但是，在住宅产业化未形成规模化发展之前，成本增加是必然。据王石透露，在上海“新里程”工业化建房试验中，土建成本在原本基础上的增加达到了40%，“但如果规模做出来以后，到明年这个比例将会从40%下降到25%左右。如果维持在40%的水平，规模发展是不划算的，而25%的水平是万科可以承受的。”

　　一位房地产业内人士向《证券市场周刊》透露，按照最新的建筑指标，普通住宅的钢筋混凝土的建安成本(不包括拿地成本和管理成本)一般维持在1800元至2200元/平米的水平。

　　这样一来，如果万科在上海“新里程”的住宅产业化试验楼建安成本比业内平均成本高出40%，即意味着每平方米成本要高出720元至880元。而要将成本增加幅度从40%降到25%，按照王石的说法，产业化标准最少要达到10万平方米。

　　万科预计住宅产业化将会在2009年形成规模，是否到那个时候万科成本的增加比例将会继续下降，这一比例将会最佳维持在怎样的水平最为合适是一个实证的问题，其中的关键还是在于性能价格比，即如何提高质量和施工速度。因为提高质量，获益的是消费者；提高施工速度，获益的是股东，很简单资金周转速度快了，回报就高；速度快了，公司的进步成长空间就进一步扩大。同样的资源，施工速度会提高30%至40%，从而会使得净资产回报率得到进一步提高。

　　依据万科目前如此庞大的规模，一旦实施住宅产业化，土建成本增长30%、40%对万科来说并不合算。

　　“现在来讲，好在目前万科所做的量还比较小，在总开工面积达600万平方米的基础上才实施2万至15万平方米的工业化住宅尝试，这部分增加的土建成本几乎可以忽略不计。因为总土建成本占总成本不超过30%，即使仅仅土建成本增加了40%，总成本增量仅略高于10%，万科也是可以承受的。”

　　对于住宅产业化到底是否能如万科所愿在2009年得到大规模推广，尽管王石透露，万科不仅仅是要在上海开展工业化建房，在北京等地也开始酝酿这一计划。但有知情人士仍然表示担忧：“这种造价的成本从短期来看，必将维持在一个高位，在万科内部对此也有不同的声音。”

　　一位接近北京万科高层的人士向本刊记者透露，至少在北京万科，还没有听到要搞住宅产业化的传闻。

　　王石坦言，谈及具体计划尚为时过早，“只能说做到什么程度，因为现在还没有进行50万平米工业化住宅尝试的组织经验。但它是一个必然趋势，工业发达国家都是这样走过来的，它的质量好、施工速度快、工艺先进。我们上海第一个项目投入2万平方米，今年投入不会超过15万平方米，3年之后怎么做我现在没法回答，但是这是必然趋势。”

　　附文：

　　专访王石：选择中航一 因为它是大型国企