专访王石：选择中航一 因为它是大型国企

　　3月20日，万科公布2006年年报，2006年万科实现销售收入212.3亿元，同比增长52.2%；实现净利润21.5亿元，同比增长59.6%；实际纳税税金24.2亿元，同比增长约83%。至此，万科成为中国首家销售额突破200亿元的房地产企业。

　　3月22日，刚刚从土耳其登山归来的万科董事长王石，在北京接受了《证券市场周刊》记者的专访。

　　证券市场周刊：最近万科与中国航空工业第一集团公司(下面简称“中航一”)的合作引发了市场很多关注，万科为何选择与中航一合作?是否如外界传闻“万科目前的土地储备过少，合作是为了中航一的土地资源”?中航一与万科合作又是出于怎样的考虑?

　　王石：对于万科目前的土地储备是否过少，我认为还是很“适当”的。由于近两年来的宏观调控，万科对于“项目待开发”上的政策也一直在调整，并不认为“项目多多益善”，而是“足够三年开发用就足够”。我最近在拿地上有一个新的感觉，待开发项目拿得比过去容易了!2006年我们拿地的计划原本在1000至1100万平米，但实际上拿到了1200万平米，未来每年我们将会保持1000万平米/年的增长。“项目待开发对于万科来说根本不是问题，因为万科具有行业上的竞争优势且资源集中、品牌不错。”

　　谈到与中航一的合作，得追溯2000年万科第一次与中粮的合作，当时那次合作就是我主导的，选择他们，是因为他们是大型国企。我们觉得，在中国目前的市场经济条件下，大型国有企业具有很多优势。为何与中航一合作?很显然，资源是在大型国企，这个道理谁都明白。我们之所以选择了中航一，目的并不是仅仅在于中航一的一两块土地上，我们非常在乎它的大型国企的背景。前几年，我们也和中粮集团合作过5个项目，合作方式有多种，也可能是我们联合投标拿项目，也可能是万科提供管理。

　　而中航一和我们合作，也不仅是为了拿出几块地来跟我们合作。因为中航一有着急切盘活资源的需求，他们需要借助万科住宅开发的专业背景来进行资源盘活。因此，这次合作，并不是双方看重了某个项目才开始合作的。我可以透露的是，现在中国目前正在大力重点发展国防工业，作为中航一来说，修建多个更大的飞机场以及航天制造基地，都会涉及到搬迁问题，因此势必涉及到集团的资源整合以及在新的搬迁过程中进行这块资产盘活的问题，所以这也是中航一选择与万科合作的重要原因。

　　虽然双方已经达成了战略合作协议，但万科并不是马上就来与它合作。合作一定会有，具体是哪个，目前还不方便透露。

　　

证券市场周刊：2007年1月份万科与上海恒大合作收购了5个项目，至此万科在上海的项目就进入了上海市中心的核心位置，但是我们发现万科的楼盘基本上都是离市中心比较远，你能谈一下是什么造成这样的现象?

　　王石：我们过去好地拿不到就到郊区去拿，现在更多是土地拍卖，再就是万科现在规模也大了，住宅项目也多了，进入市区是必然。因为我们过去做的万科产品线是城郊结合部的楼盘，做的是中高档楼盘，但现在是最高档和廉租屋都做。

　　对于我们来说，市中心没有必要去放弃，这也是我们做长产品线的其中一环，满足各类不同人的居住需求；再就是随着我们国家政策的不断开放，土地的出售都采用公开透明的“招拍挂”形式，所以我认为并不需要担心万科会拿不到好地。

　　证券市场周刊：国土部副部长说2006年对

房地产宏观调控很多没有实施的措施会在2007年实施，对于万科来说，宏观调控的实施会对万科有什么影响?

　　王石：国家对房地产的相关政策一直都在实施，而且我们都在执行。如果说加大力度，我们表示支持，因为我们国家还有很多老百姓存在居住问题，所以作为政府来说，政府必须提供廉租房这样的政策，这样

开发商才有进入的积极性。关于土地增值税的政策，我们都是按照国家要求在做的，年报公布非常清楚，我们都是严格在做。各地的税务局不同要求，交的比例也不同。

　　证券市场周刊：年报公布后有分析师认为未来10年中万科股价可以增长5倍，等同每年增长18%，您对这一关点如何看?

　　王石：对于这样的预测，我无法发表具体意见，万科的增长势头大家有目共睹。但我个人认为万科真正的增长还没有开始，而随着住宅产业化大规模的到来，万科的增长势头不是问题，目前在深圳就有三个项目，南京一个项目，海南岛一个项目，这样的并购非常非常快。

　　证券市场周刊：万科年报中，明确了今年有增发计划，而现在很多地产公司都到海外去上市进行融资，万科有没有这方面的考虑?有没有跟海外基金或者风投接触?

　　王石：万科目前没有海外上市的打算。海外融资一般需要资金回流的时间快。尽管在外界看来，万科去年增发的时候就将近用了半年的时间，但在我看来已经算快了。万科与海外基金、外资的资本都有一定的接触，但目前都还没有成型。

　　证券市场周刊：万科近日提出了“企业公民元年”这一概念,重点针对社会底层的中低收入人群,给打工仔打工妹们专门建楼,这在中国地产界是没有的，也可谓是一创举,请具体谈一下这方面情况,及目前已在广州万科启动中低收入住宅示范楼的相关配套情况,和下一步规划?

　　王石：这个项目在广东的佛山,楼盘地理位置横跨佛山和广州交界地,广州是海沙湾还有佛山工业区,这就是一个实验楼,管理等等我们也都在尝试着来做。这个楼盘大概能住1000人,是我们为低收入人群准备的微利房。但是这个项目本身并不是公司作为公益的投入。我们所说的微利,就是按照现在的测算不算利息20年把本收回来。我们公司去年成立了万科公益基金,不是属于非正常的钱,而是正常的钱,也就是一年1000万元,连续三年3000万元,这个项目投入500万元。这个项目差不多需要3500万元,有1500万元是作为公益活动的基金拿出来,还有一部分是利用万科的资源来进行投入。

　　实验楼我们以前没有做过,做这个项目是因为我们发现很多打工仔、打工妹他们在工厂的居住条件很差,要不就是工厂提供的一间屋七八个人这样的,再就是城中村；我们实验楼是专门给他们盖的,首先要考虑他们的居住,另一方面他们还要在里面活动、交际,而且他们可能恋爱,接待家人,他们的子女等等；总的来说就是要建立廉租屋低收入群体的社区,要有他们的活动室、交际的地方,里面还有小型的旅社,比如说他们的家属来了怎么给他们安排,这我们都比较全面的考虑在内。

　　当然就这种社区对于低收入人群来讲,物业管理费是一个很大的问题,因为我们算一下物业管理费再便宜不能低到7毛钱,对我们来说物业费7毛钱很便宜了,但是对于他们来说十几平方米物业费是很贵的!这样一个支出能不能再降低,其结果就是降低是可能的,但是就是自治。因为你钱少,但是你有体力,自己可以做卫生,把额外要花钱的保安、清洁人员再降低一点,降到3毛钱甚至是零物业管理。关于这种形式,这种结构合不合理,我们也希望通过社区再继续摸索,以便于今后有更多的廉租屋提供给低收入人群。

　　证券市场周刊：您今年56岁了？很多投资者非常关心您会在何时退休，有传言说是2008年?

　　王石：我从来没有说过“退休”两个字。如果需要澄清一下，我只能说我58岁将离开万科，但离开万科和退休是完全不同的概念。我所说的离开万科是两层意思，现在有人常说58岁现象，就是到了58岁就要捞，就要解决后路，我说我不存在这个问题，针对58岁现象我说了一句话，我58岁离开；第二就是我要寻找更大的平台。这两年万科增速非常快，而且有很多兼并，去年1200万平方米土地待开发项目，60%是兼并来的，如果平台足够大我就不需要寻找更大的平台，所以我不是退休，我离开万科一步一步发展是没有问题的!然而万科有这么大的平台，我干嘛还要出去找平台?!

　　无论万科怎么发展我都不到退休的时候，所以问我退休以后怎么办，我说为时过早。

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