洞庭水殖房地产秘密被揭 公司澄清公告却澄不清

　　根据资料计算，泓鑫城市花园商业地产实际均价只有4000多元/米2，只有交易价格的一半，洞庭水殖澄清公告所称的公允何在？

　　作者:本刊记者 朱小亮/文

　　洞庭湖流域历来为中国的“鱼米之乡”，而常德地区又被称为“洞庭鱼米之乡”的中 心。地处湖南常德的上市公司洞庭水殖(600257)，近年转战房地产市场，先后与公司大股东合资成立上海泓鑫置业有限公司(投资占该公司股本的48.92%，下称“泓鑫置业”)和湖南洞庭水殖置业有限公司(投资占该公司股本的47.14%，下称“洞庭水殖置业”)。但是，洞庭水殖的地产业务颇多可疑之处。

　　售楼处场面冷清

　　10月的常德市，记者走入武陵大道一处房地产的营销中心，宽敞的大厅还算整洁，可是却没有热络的人气，整个大厅中只有一个

售楼小姐坐在正对着门的接待台内。如此冷清的场面，与其今年9月份才刚开盘出售的情况，似乎并不相符。

　　据该小姐介绍，该楼盘还在销售中，还有许多单元可供选择，目前来访人少，是因为已经下班了，所以才没人。但是，同一时点，相隔不远的另一处房地产的营销中心内，却还有不少咨询房产买卖的客户，在仔细聆听着营销人员的介绍。

　　该处的房地产营销中心的主人，就是洞庭水殖置业，而该处房地产项目名为“泓鑫城市花园”。

　　今年9月下旬，本刊曾经刊载一篇名为《洞庭水殖的房地产秘密》的文章(下称“《地产秘密》一文”)。文章一针见血地指出，上市公司洞庭水殖为大股东承担房地产开发的风险，与此同时，以平均8485元/米2的价格购买的泓鑫城市花园商用房地产有失公允。为大股东输送了较为可观的利益。

　　该文引起了各方的关注，洞庭水殖在10月18日发布所谓“澄清公告”，称公司拟购买的“泓鑫城市花园”商业房产位于常德繁华的黄金商圈内,是目前常德最高档的楼盘之一。对于《地产秘密》一文怀疑的交易价格有失公允，公告称其价格经过中介机构的评估，且“该价格低于毗邻楼盘及其他商铺市场销售价格,与相距不远的常德铜锣湾商业广场均价1.5～1.8万元/平方米、金钻广场2～3万元/平方米的价格相比,有明显的比较优势,价格是公允的”。

　　洞庭水殖虽然在澄清公告中极力否认，然而经过仔细调查，本刊记者发现泓鑫城市花园并不像公司所称的那么物有所值，公告中提出的价格公允的证据也难以令人信服。

　　常德商业地产竞争激烈

　　泓鑫城市花园地理位置也算不错，紧邻着常德的主干道武陵大道，道路比较宽，市政设施完备而高档，周边酒店餐饮、休闲娱乐以及购物场所的数量以及质量都不错，可以说是典型的黄金商业地段。

　　但是，作为房地产销售，要考虑的不仅仅是地段问题，同一区域内同业态地产竞争问题更加重要，尤其是对商业地产而言。

　　距泓鑫城市花园仅200米左右，同样紧邻武陵大道有另一处商业地产——常德铜锣湾广场。该处房地产在常德的知名度不低于泓鑫城市花园，于今年1月开盘销售，经营规划亦以酒店、餐饮、大型卖场以及娱乐休闲等为主。此外，常德市非常有名的金钻广场也有着同样的经营规划，且与上述两处房产相距甚近。金钻广场坐落于常德市最繁华的商业步行街，地理位置为最优。

　　铜锣湾广场和金钻广场也是洞庭水殖在澄清公告中进行比较的两处商业地产项目。关于三处地产的距离，记者亲自测试过，从相距最远的金钻广场到泓鑫城市花园，普通速度步行也仅需10分钟左右的时间。

　　按照国际惯例，一个城市的正常商业地产容量为人均0.5-1平方米。目前，世界上发达的欧美等国人均商业地产面积为1.2平方米，而北京2005年规划也只是人均商业面积达到0.9平方米。很显然，对于常德这样的商业尚不发达的城市来说，合理的人均商业面积应在1平方米以下。据资料显示，2004年常德市城区人口为53.76万。据此推算，常德的商业地产总体面积，应该是50万平方米为最合适。然而，据常德市房产局的统计数据显示，仅2004年一年，常德的商业地产开工面积就达到了15.4万平方米，竣工的面积也达到了13.7万平方米，当年实现的销售面积却只有9.3万平方米，新增的空置面积达到了4.4万平方米。由此可见，常德目前的商业地产消化能力并不容乐观。

　　从表面上看，常德总体上已经出现商业地产的“消化不良”，加之上述三处地产距离如此之近，竞争激烈的局面成为必然。更为严重的是，在武陵大道两侧本已有许多酒店、商铺。

　　存在的风险如此之巨，却不知道洞庭水殖将如何因之而“进一步提高核心竞争力”。

　　迷离的房产价格

　　洞庭水殖的澄清公告，将重点放在了对交易的价格和价值相符程度的论述上。那么，我们现在就来看看其所言的真实程度。

　　据当地媒体报道，泓鑫城市花园占地48亩，建房六幢，建筑面积40000平方米，其中住宅10000平方米，商铺30000平方米，商铺分据每幢1-4层。

　　泓鑫城市花园已建成的商铺并未全部开始出售，其中1号楼的1-4层目前只租不售，而且据洞庭水殖置业销售人员介绍，该处商铺已有一家大型超市和一家大型家电零售商承租，且装修已在进行中，不日即将开业。此处1-3层即为洞庭水殖所购。据介绍，目前不出售只是暂时的，很快也会加入开售的行列，到时候将会被分割出售。

　　在价格上，泓鑫城市花园与前述的金钻广场和铜锣湾广场存在着较大差距。记者在售楼门市调查得知，金钻广场目前最高价铺位价格为27000元/平方米左右，最低为5500元/平方米左右；铜锣湾广场最高价为22000元/平方米左右，最低价也在5500元/平方米上下。

　　与其他商业地产的定价方式相同，不同的层数、位置将导致铺位价格有巨大的落差，真正能卖到最高价的，只是其中极少的一部分铺位。项目销售人员估算，金钻广场的均价为10000元/平方米稍多一点的水平，铜锣湾广场则相对低一些，均价应在10000元/平方米以下。

　　不知道澄清公告中说金钻广场均价为20000-30000元/平方米，铜锣湾广场均价为15000-18000元/平方米的依据何在，难道最高价可以作为均价？

　　接下来，再看泓鑫城市花园的售价。

　　据售楼门市的报价单，泓鑫城市花园最高售价的铺位为入口门洞两侧一层的铺位，价格为每平方米13000多元,但面积很小。同样的位置，仅上到二层，其价格就巨降为3000多元/平方米。整个泓鑫城市花园目前正在出售的商业地产，其铺位的最低售价仅为3288元/平方米，并不比常德市住宅售价的最高价格高出很多。

　　根据他们给出的3份报价单：7号楼(纯商业楼，无住宅)总面积4500平方米，总价1800万元；8号楼(入口门洞)一侧1-2层总面积310平方米，总价格270万元；8号楼(入口门洞)3层总面积545平方米，总价181万元。由此推算，泓鑫城市花园的商业地产均价只在4200元/平方米左右。

　　需要指出的是，上述用于测算的价格，都只是首次报价，三者都表示一旦真正进入购买程序，价格还有折扣的空间。并且，金钻广场和铜锣湾广场出售的铺位基本都是带租约的形式，承诺的投资回报率每年在8%-12%之间。而泓鑫城市花园却并无此项承诺，只是在价格方面为最低，因而并不具备特别的竞争优势。

　　澄清公告澄不清

　　虽然目前上市公司所买的商业地产并没有出售，正待价而沽，等待升值，可是目前商业地产发展前景扑朔迷离，升值的空间究竟有多大？上市公司难道要花钱买前途未卜的未来？

　　再退一步说，上市公司所购地产价格确实能达到每平方米均价8485元，那么其中大股东套现的迹象也很明显——该项关联交易于今年9月14日发出的公告称，截至2004年年末，洞庭水殖置业的资产总额为1.31亿元，净资产为0.75亿元，这之中显然也包括泓鑫城市花园的资产，该项交易一下子就售出了7799.71万元的资产，超过了洞庭水殖置业资产总额的一半以上，而上市公司所购部分连目前泓鑫城市花园全部可出售商铺面积的1/3都不到，这还不包括已建成的住宅面积，更不知道洞庭水殖置业投入项目的建设资金从何而来？

　　关于此点，有知情人对记者说，这还用问吗？去上市公司拿啊！

　　在《秘密》一文中明确指出，2004年房产开发进入收获期，泓鑫置业甚至同一家策划公司签订了销售代理合同，销售上海天山路某地块的一处商业楼盘，约定若销售金额低于5亿元，即由该策划公司补足。就在此时，泓鑫控股却对上海置业单方面增资，使上市公司所持股比由55%下降到48.92%，当年不再合并报表。其中，所谓公司“放弃增资”云云根本未做披露。但上市公司因上海置业的贷款2004年反增至4.5亿元，证明转到大股东那边去的只是“资产”，“负债”仍由上市公司担着；同时，上市公司在上海置业的股权比从55%降至到48.92%后，没有拿到过一分钱的投资收益。

　　看来，洞庭水殖和大股东合资的地产项目中，是否存在向大股东利益输送问题，不是简单的一篇澄清公告就能说清的。

　　需要指出的是，银行此前已收缩了对商业地产的贷款，以洞庭水殖置业实力，要从银行贷数额如此之巨的款项，其难度之巨可想而知。另外，有资料显示，上市公司由于涉讼，于去年9月在洞庭水殖置业，一笔数额为3210万元的股权被上海市二中院判决冻结。由此，我们更有理由怀疑洞庭水殖置业的资金来源。 此外，洞庭水殖的澄清公告中，始终未对《秘密》一文提出的数亿元的担保问题做出回应。