洞庭水殖投资房产秘密 公司承担风险不享受利润

　　房地产开发风险一概由上市公司承担，利润却大把落进实际控制人的腰包，洞庭水殖(资讯 行情 论坛)就是一个典型

　　作者:本刊特约作者 贺宛男/文

　　常德市市面一处9192.1平方米的物业，卖价7799.71万元，算下来每平方米达8485元， 堪比涨幅第一的上海(报载9月上旬上海平均

房价已跌破8000元/平方米)。

　　这是今年9月15日披露的一次关联交易，买家是上市公司洞庭水殖(600257)，卖者是其大股东的控股子公司。这处物业名叫“泓鑫城市花园”，开发商是湖南洞庭水殖置业公司(下称湖南置业)，系上市公司和其大股东泓鑫控股共同投资的企业，前者占47.14%，后者占52.86%。

　　公告称，主营水产养殖的洞庭水殖买楼目的是增加经营性资产，扩大经营性现金流，并提升品牌。上市公司是为了买下后出租，坐收租金？既如此，买楼一笔付出去近8000万元，每年租金不过几百万元，现金流也是减少而不是扩大。再说，上市公司亦有参股湖南置业，卖泓鑫城市花园若有利可图，上市公司也有47.14%的收益，为什么不作收益估算？

　　房地产的秘密

　　泓鑫控股是持有洞庭水殖29.91%股权的第一大股东。

　　在房地产开发获利颇丰的那几年，洞庭水殖也和大股东一起，组建了两家房地产企业：一家叫上海泓鑫置业有限公司(下称上海置业)，2002年8月成立，资本金7560万元，上市公司出资4158万元占55%，泓鑫控股出资3402万元占45%;另一家即是湖南置业，成立时资本金仅1000万元，泓鑫控股持有70%股权，公司投入300万元持股30%。

　　到了2003年3月房地产开发大热时，上市公司即投入现金2910万元，湖南置业资本金扩大到6810万元，公司所持股权也增至47.14%。为了房地产开发的需要，2003年，洞庭水殖银行贷款迅速增至3.75亿，当年仅合并报表的上海置业名下，正在开发的房产已达1.37亿元。

　　2004年房产开发进入收获期，上海置业甚至同一家策划公司签订了销售代理合同，销售上海天山路某地块的一处商业楼盘，约定若销售金额低于5亿元、即由该策划公司补足，就在此时，泓鑫控股却对上海置业单方面增资，使上市公司所持股比由55%下降到48.92%，当年不再合并报表。其中，所谓公司“放弃增资”云云根本未作披露。

　　但上市公司因上海置业的贷款2004年反增至4.5亿元，证明转到大股东那边去的只是“资产”，“负债”仍由上市公司担着；同时，上市公司在上海置业的股权比从55%降至到48.92%后，没有拿到过一分钱的投资收益。

　　如今，在国家收紧房地产调控之际，湖南置业开发的商业楼盘终于可以卖钱了，按理说，作为开发商的上市公司却自己出高价买下，大股东把风险成功转嫁出去。

　　4亿元担保为了谁

　　洞庭水殖在两家房地产公司的投资合计7370万元，约占其净资产15%，并不多；但2002、2003两年对房地产的大投入，使公司银行贷款从7000多万元，猛增至4亿多元，仅财务费用就从两三百万元增至2000多万元。这就是公司净利润今年中期不过800多万元，而上市之初(2000年)就已达2400多万元的原因所在。

　　最大的风险还不在此。

　　截至今年6月底，公司对外担保高达40505万元，相当于其净资产的80%，被担保方为4家上市公司：亚华种业(资讯 行情 论坛)(000918)、嘉瑞新材(资讯 行情 论坛)(000156)、金健米业(资讯 行情 论坛)(600127)和张家界(资讯 行情 论坛)(000430)，其中嘉瑞新材和张家界均为“鸿仪系”公司，亚华种业和金健米业财务状况也相当严峻。

　　这4亿多元中有嘉瑞新材6280万元和亚华种业3945万元，共计1亿元多担保已涉讼，有的已判决公司连带赔偿即将执行。剩下的3亿元担保情况也不妙。实际上，洞庭水殖是从2002-2003年间才同这几家公司签订互保协议，并授予董事会单笔担保不超过1亿元权力的。

　　一切再清楚不过：为了资助大股东坐享房地产开发厚利，洞庭水殖不仅要为之支付几千万元的财务费用，弄得不好连贷款本金都要赔进去。如今，房地产受

宏观调控，开发的房产卖不出去了(至少是卖不出高价)，又要上市公司拿巨资托盘！

　　作为最终控制人，又是上市公司董事长兼总经理的罗祖亮先生，你不觉得有何不妥？