上海新梅置业股改网上路演精彩回放

　　真诚沟通 创造价值

　　路演嘉宾：

　　张静静　上海新梅(资讯 行情 论坛)置业股份有限公司董事长　

　　朱建军　上海新梅置业股份有限公司总经理

　　赵擎麾　上海新梅置业股份有限公司财务总监　

　　何　　婧　上海新梅置业股份有限公司董事会秘书

　　沈　　浩　广发证券股份有限公司总裁助理兼上海总部总经理

　　姚春潮　广发证券股份有限公司上海总部机构服务部总监　

　　黄　　山　广发证券股份有限公司上海总部融资服务部副总监

　　上海新梅董事长张静静女士路演推介致辞

　　尊敬的各位嘉宾、各位投资者和所有关心上海新梅的朋友们：

　　大家好！

　　首先，请允许我代表上海新梅置业股份有限公司及其非流通股股东兴盛集团欢迎各位参加上海新梅此次股权分置改革网上投资者交流会的嘉宾朋友们，并对各位长期以来对上海新梅的支持与关注表示感谢！

　　上海新梅作为上海房地产界的知名企业，所拥有的“新梅”品牌已成为享誉上海的房地产知名品牌。公司及控股子公司多次获得中国房地产百强企业、中国民营上市公司100强等荣誉，而“新梅”品牌曾连续两届荣获上海市房地产关注品牌。

　　此次股权分置改革是一件有利于中国资本市场长远发展的重大举措，对公司的未来发展至关重要。公司控股股东在本次股权分置改革中表现出了极大的诚意，结合公司未来发展前景，我相信广大股东一定会在相互理解的基础上，推进公司本次股改的顺利完成。

　　我们衷心地希望能够通过此次机会与广大流通股股东进行充分沟通，获得大家对公司股权分置改革方案的认可和支持。各位股东，我们今后将加倍努力，在提升公司业绩的同时提升公司市场形象，让股东们的投资在公司稳健的成长中得到增值，让股东们对我们的信任能够得到真情回报！

　　谢谢大家。

　　股权分置改革

　　问题：贵公司此次对价依据是什么？　

　　黄山：采用“流通股股东所持

股票市值在股改后不受损失”为原则来确定对价原则，参考国外成熟市场同行业的平均市盈率水平，以及国内已进行股改的同行业上市公司的市盈率水平，并结合上海新梅的历史情况、资产情况、盈利能力和成长性等因素预估公司股改后的市盈率水平。　

　　本次对价水平为每10股送2.5股，是采用预估市盈率法来测算的。根据我们测算的结果，每10股送1.9股就可以保证股东的权益不受损失。为充分保障流通股股东的利益，兴盛集团将对价提高到2.5股，体现出了大股东对本次股改的诚意。

　　问题：　上海新梅流通股股东的补偿率为25%，非流通股股东的送出率为12.6%，均低于第三批平均水准，为什么对价这么低？

　　黄山：　我们认为上海新梅的对价方案不能简单地与其他上市公司的对价方案相比。

　　(1)10送2.5是由保荐机构经过严格测算，并且是征询了大量流通股股东意见的基础上得出来的；

　　(2)考虑了上海新梅的非流通股股东兴盛集团的持股成本和对上市公司所作的贡献；

　　(3)考虑到兴盛集团既没有享受到上海新梅(原上海港机)IPO所带来的净资产的增值，也没有进行过再融资；

　　(4)兴盛集团承诺三年内不通过二级市场减持，充分考虑了流通股股东的利益，表明了集团对公司发展的信心。

　　问题：　上海新梅非流通股股东持有的股票什么时候可以上市流通？

　　黄山：　上海新梅唯一非流通股股东兴盛集团承诺：其所持上海新梅股份自改革方案实施之日起，在12个月内不上市交易或转让；在前项规定期满后，在24个月内不通过上海证券交易所挂牌交易出售。

　　问题：　股改方案的对价如何实现对流通股股东在二级市场上损失的补偿？

　　姚春潮：股权分置改革是非流通股股东为了获取流通权而向流通股股东支付对价的过程，而不是为了补偿流通股股东在二级市场上的损失。

　　问题：本次股改中管理层能有什么收益？

　　张静静：　股权分置状态下，管理层的经营绩效只与实际的生产经营指标相关联，与二级市场股价关系不大。这就造成了原来管理层只注重生产经营，认为对二级市场无能为力，股权分置改革后，非流通股和流通股的价值取向趋于一致，上市公司经营的好坏将通过股价直接对流通股和非流通股价值造成影响，因此上市公司的管理层将更加关注二级市场。

　　问题：股改完成后，是否有再融资的需求？

　　赵擎麾：国家宏观调控后，资产规模已经成为房地产企业能否长期健康生存的重要因素之一。做大做强是公司的发展梦想。股权分置改革完成后，大股东的利益和其他股东的利益完全一致。在再融资的问题上和其他流通股股东有同样的出发点。所以，尽管公司非常想尽快做大做强，但是不会做损害公司全体股东利益的事情。目前，公司尚未有明确的再融资时间表。将会根据市场情况择机而行。

　　问题：大股东当年收购上海港机的实际成本是多少?

　　朱建军：上海兴盛集团2002年收购上海港机股份有限公司66.56%的股权，实际上得到的是上海港机股份有限公司的“空壳”。所以，兴盛集团在资产重组过程中必须注入100%的资产才能保证公司的正常运营。这样，就造成公司的每股实际收购成本远大于公司的每股净资产。

　　到目前为止，公司现有的全部净资产均为上海兴盛集团注入，可以这样说，公司现有的净资产总额除以其所持有的公司股份数，就应该是到目前为止上海兴盛集团的实际每股成本。

　　经营发展

　　问题：公司用什么方法来保证公司业绩稳定，且像这两年一样的增长?

　　张静静：由于公司的合理安排2005年业绩较去年同期增长25%左右，在宝山的绿岛苑项目今年年初已经开工，预计明年可以交房，并且宝山的凇南苑项目和新梅太古城的一期也将于今年年底顺利开工。公司一直以稳健的风格来发展，对于保证业绩的稳定增长，我们比较有信心。

　　问题：上海新梅目前在房地产板块中有何优势与劣势？

　　张静静：我们优势体现在我们的新梅品牌已成为知名的房地产品牌，以及我们具有一支有十多年经验的房地产专业团队，在发展过程中也取得了良好的业绩，兴盛集团作为大股东也对我们长期以来倾力支持，把他具有较强盈利能力的资产注入到上市公司，公司目前具有较强的持续发展能力，我们的劣势在于到目前为止作为房地产企业规模还不是很大，并且也有一定的区域的局限，但公司已经有计划在全国其他地方发展，成为一个全国性的企业。

　　问题：你们预测公司2005年的税后利润为6400万元，请问作出该预测的依据是什么？

　　赵擎麾：2005年1至6月，公司实现净利润2700万元，截至2005年6月30日，已收取尚未结转的预收房款24000万元，根据今年已实现的利润，项目工程进度及已签定的销售合同预计公司2005年度净利润将不低于6400万元。

　　问题：当前的房地产形势对销售有何影响？是否会影响公司未来业绩？

　　张静静：2005年的业绩预计较去年增长25%左右，最近上海地区楼盘价格的回落及销量的减少是事实情况，但由于我们公司的合理安排对于公司宝山地区的绿岛苑影响比较小，因为该项目属于中低档楼盘，所受宏观调空的对于价格的影响较小，虽然目前已具备预售条件，但我们采取现房销售策略，预计明年年初销售，届时的上海房产会有所升温。

　　问题：公司近五年都未进行利润分配的原因是什么？　

　　何婧：原上海港机于2001年出现亏损约5900万元，2002年实现微利，2003年公司重组后的盈利用于弥补未分配利润的亏损。2004年由于公司购买土地，现金流为-1.5亿元左右，为进一步增强公司发展实力，故未进行分配。今后公司将更加注重考虑全体股东，特别是中小股东的利益，注重投资者的回报。

　　问题：公司的新梅太古城项目是一个旧城区改造项目，目前的动迁成本在不断提高，公司的盈利空间还有多少？

　　朱建军：太古城项目位于8号和12号地铁的交界处，并且，该项目的1/3建筑面积(10万平方米)为商业面积，故该项目房价具有较强的抗跌能力。目前，该项目周边每平方米商业建筑面积的平均售价在4万元左右，远高于公司目前预测的开发成本。

　　问题：兴盛集团目前有哪些其他优质资产？以后会考虑注入上海新梅吗？

　　张静静：兴盛集团作为公司的控股股东，一直十分支持公司的发展。从重组之初，兴盛集团就将其旗下的优质资产注入公司。目前，兴盛集团还拥有位于上海陆家嘴(资讯 行情 论坛)黄金地段的五星级酒店式公寓、

写字楼等

商业地产项目，在公司股改实施完成后，集团将一如既往地支持公司发展，实现全体股东利益的最大化。

　　问题：大股东在收购上使公司时曾经承诺，在取得原上海港机股份的土地后将交由上市公司开发，目前听说该地块已经被划入世博会用地范围，目前进展情况如何？

　　张静静：这块土地确实已被划入世博会的红线范围，但属于世博会的配套用地，不属于主场馆的用地范围，大股东正在向政府积极争取共同开发这块土地，如果能够顺利合作，大股东将把这次的开发机会转给上市公司。

　　问题：　房地产行业的宏观调控对上海新梅的影响？

　　朱建军：一、公司的银行贷款全部为“四证”齐全的项目贷款。本次宏观调控中，银行着重关注的是房地产公司的流动资金贷款和高价房项目的贷款。所以，基本没有对本公司已有的和即将发生的银行贷款构成实际影响。

　　二、公司2005年的商品房销售已经在一季度全部完成预售，所以本次宏观调控造成的房价下跌和销售速度放慢没有对公司的现金回流构成影响。

　　三、公司从2004年开始，对公司的开发项目进行了合理的投入调整，放慢了公司唯一中高价房项目的进展速度。加快了中低价房的投入进程。得到了公司贷款银行的全力支持。

　　所以，在国家宏观调控形势下，公司在2005年中国房地产企业中还算是过得比较好。

　　问题：股改后上海新梅未来三年的发展有规划？

　　张静静：(1)抓住机遇，加速壮大公司实力———

　　公司将抓住股权分置改革的历史机遇，充分利用股改后资本市场多元化的并购手段，加速壮大公司实力。

　　(2)把握时机，积极走向全国市场———

　　房地产行业的宏观调控将加速行业内企业的优胜劣汰，公司将把握时机，积极寻求区域外良好的投资机会，走向全国市场。

　　(3)一如既往，整合集团优质资源———

　　作为公司的第一大股东，兴盛集团将一如既往在公司今后的发展中给予多方面的支持，并计划在合适时机整合集团优质资产，将上海新梅打造成为实力雄厚，集住宅、商业房地产于一身的房地产蓝筹公司。

　　问题：　新梅的土地储备有多少？能满足几年开发计划？

　　朱建军：目前，公司现有的储备项目主要有新梅共和城(剩余一期东块)、新梅太古城、新梅绿岛苑、新梅淞南苑。该等项目总建筑面积近40万平方米，总投资达50亿元，在没有新项目储备的情况下，能够满足公司至少五年的开发需求。

　　问题：　预测一下明年利润和今年的相比将如何。

　　赵擎麾：公司明年的利润来源主要是新梅共和城一期东块、新梅绿岛苑项目的销售，尽管房地产市场具有很多不确定因素，但是公司经营层将努力按计划实现上述两个项目的销售目标，以保持公司每年稳定的收益。

　　问题：公司是否有多元化的发展规划呢？

　　朱建军：由于公司规模的限制，目前主要集中于住宅小区的开发。根据公司的发展战略，在达到一定资产规模的时候，公司肯定会走多元化发展的道路。该“多元化”主要是指在广义的房地产领域多元化，即拓展公司在商业、办公楼、酒店等其他房地产领域的发展空间。(文字整理/殷飞)