上海新梅董事长细解对价

　　本报记者　蒋晔

　　上海新梅(资讯 行情 论坛)于昨日公布了股改方案，流通股东每持有10股将获得2.5股的对价。随后，公司董事长张静静在接收记者采访时，讲述了该方案出台的依据。

　　此次上海新梅参考了成熟市场

房地产类上市公司的平均市盈率，以此来预估公司股 改后的市盈率水平。据了解，日本房地产上市公司120日平均动态市盈率为23.3，香港房地产代表性上市公司120日平均动态市盈率为17.3。张静静说，作为国内优质的房地产上市公司，本着最大程度保护流通股利益的原则，经过保守、谨慎地预估，我们将上海新梅股改后的市盈率定为15.5倍，从已实施股改的G类房地产上市公司来看，其平均市盈率为21.41倍，因此上海新梅的预估市盈率是保守的、谨慎的，充分考虑到了流通股东的利益。此外，上海新梅2004年净资产收益为11.72%，远高于试点房地产公司平均8.03%的平均水平，近二年净利润复合增长率为223.22%，也远远高出试点房地产公司20.30%的平均水平。

　　张静静说，在制定方案时，大股东兴盛集团依照的是当初发起人股东上海港机厂的持股成本，即每股0.61元。而事实上，由于是重组上市，兴盛集团实际持有上海新梅的成本是每股3元。“之所以作出这一牺牲，主要还是为了体现大股东积极推进股改，谋求全体股东长远发展、共同利益的诚意”。

　　作为房地产上市公司，上海新梅如何摆脱

宏观调控的影响也是投资者关注的焦点。对此，公司总经理朱建军表示，由于公司今年全年的销售任务已于一季度完成，而宏观调控始自二季度，因此对上海新梅而言，此次宏观调控并没有对公司业绩产生太多的负面影响。此外，从未来的发展趋势来看，目前公司手中的土地储备足够五年开发之用，因此今后业绩还有望保持稳定上升的趋势。

　　据朱建军透露，目前上海新梅已有两个项目启动，均位于宝山区，产品定位在中低价房，主要用于满足居民的自住需求，因而获得银行地大力支持。“新梅一直专注于中价房和中低价房的开发，而宏观调控主要针对高价房，所以对我们的影响不会很大，因为居民对住房的需求还是客观存在的，虽然前一段时间有所压抑，但有迹象表明，随着时间的推移，这种需求将逐步释放”。

　　张静静则告诉记者，新梅的经营策略一直是跟着地铁走，所开发的项目往往都在地铁沿线，因而不愁销售。“前几年上海的房地产市场形势较好，所以公司将资源集中在此，也获得了不错的回报，但从前景来看，由于上海的开发成本越来越高，获利空间可能会受到影响，所以，下一轮增长期到来的时候，新梅不排除会往外走”。