许荣茂三分资产厚此薄彼 世贸股份已被逼向死角

　　世贸股份在小股东不知情的情况下，业务范围被圈定在一个利润率微薄、竞争惨烈、前景堪忧的领域

　　作者:本刊记者 陈晔/文

　　停滞近半年的上海房地产开发商“世贸房地产”香港IPO融资的计划重新启动，世贸国 际(649.HK)将于9月15日召开股东大会，对之前与大股东达成的不竞争承诺予以确认。

　　该计划早在半年前就已对外宣布，2005年2月24日，当时的世茂中国(后更名为“世贸国际”)宣布：公司主席许荣茂已将世茂集团在内地的11个主要项目打包，欲以“世茂房地产”的名义赴港上市，主业为从事内地大型物业开发，现已上市的世茂中国则将改名为世茂国际，专注于发展国际项目。

　　市场对世茂国际的决定却满怀疑虑，因为当前世茂国际的全部利润均来自内地地产项目，如果失去内地地产项目的支撑，世茂国际的未来经营很难预料。更有人认为，世茂国际改变主业，是为即将准备上市的世茂房地产让路。

　　很快，香港联交所也对世贸国际的这一举动发出质疑，认为许荣茂的这一全新安排会影响世贸国际的持续经营情况。

　　这无疑是给许荣茂的计划当头一棒，之后，世贸国际忙于说服香港联交所，预期举行的通过这一计划的股东大会一再推迟。

　　直到8月初，联交所的态度发生180°逆转。8月9日，香港联交所表示，推翻原有对世贸国际的裁决，认为其与大股东达成的不竞争承诺并不违反联交所的相关规则。

　　除了对不竞争承诺中个别条款作了调整，许荣茂原有计划并没实质性改变，在上海地产大王许荣茂规划的地产帝国里，有三个主角，除了世贸国际和世贸房地产外，还有A股公司世茂股份(资讯 行情 论坛)(600823)。

　　按计划，世贸股份只会在中国内地投资较小型项目(包括住宅和多用途项目)，除此之外的地产项目由正在申请香港上市的世茂房地产进行开发，而世茂国际将只专注于海外的地产市场。

　　根据内地房地产业的规定，较小型住宅项目是指规划建筑楼面积少于20万平方米的小型住宅发展项目，较小型多用途项目指规划建筑面积少于10万平方米的多用途项目。也就是说，世茂股份将重点关注这一块业务。

　　这无疑限制了世贸股份的发展。众所周知，相对大型项目来讲，小型项目的利润率要低很多，不仅如此，它也是受宏观调控影响最大的领域，并且由于进入门槛相对较低，这一领域的竞争十分激烈。

　　就在香港方面大肆讨论世贸集团的业务划分是否影响到香港投资者的利益，并争取到更多补偿的时候，同样受到这一计划影响的世贸股份的A股股东们却并未提出任何质疑。

　　舍弃世贸股份

　　同样是世贸集团旗下的上市公司为何会厚此薄彼？

　　光大证券的房地产分析师张燕认为，世贸股份的盘子相对较小，如果把即将上市的这部分资产装入A股公司，如此大的资金量很难获得解决，并且世贸股份的股改方案还没有出台，但是不管怎样，大股东都将支付一笔不小的对价。这是大股东不愿见到的情形，因为自从买壳入主世贸股份以来，该公司未从股市融资，没有改善世贸集团资金窘境，如今还要自掏腰包为股改“埋单”。

　　2000年8月，世贸集团通过上海世茂投资收购了拥有著名品牌“恒源祥”的万象集团(600823)26.43%股权，作价1.44亿元。上市公司后改名为世茂股份。上海世茂投资成立于2000年3月，由许荣茂的侄子许世永持股93.33%，许荣茂的小姨王莉莉持股6.67%。

　　世贸收购万象看中的并非其主业，而是万象国际广场。在入主后几乎半年多时间里，世茂投资将万象集团旗下的资产陆续出售，唯一保留的是万象国际广场55%权益。该项目地处上海最繁华商业区南京路步行街起点，地段极佳，该项目随后被改名为上海世茂国际广场。

　　而随后的数年，由于国内股市低迷以及管理层放缓融资等影响，更名后的世贸股份并没有实现再融资，虽然在处理该公司原有资产时，世贸集团收获颇丰。

　　相比大多数房地产开发商，许荣茂的世贸集团更倾向于开发地段极佳的高端项目，这就注定项目的前期投入很大，资金压力很大，原本用来解决这一难题的世贸股份却未能更大程度的发挥作用，世贸集团必然会另寻它法。

　　世贸房地产通融资渠道

　　眼下，许荣茂已经聘请投资银行高盛，为他私人拥有的部分内地地产项目，包装为世茂房地产，准备在香港主板上市，融资20亿港元。

　　新组建的世茂房地产由许氏家族信托的受托人Overseas Investment全资持有，后者也是世贸国际的控股股东，股比74.74%。如果世贸房地产成功上市，将成为世贸集团唯一通过IPO上市的公司，世贸集团将拥有两家港股上市公司，一家A股上市公司，净资产将达到数十亿元，世贸集团的全部商业地产资产也会展现在市场面前。

　　与世贸国际和世贸股份不同，世贸房地产集聚世贸集团大部分优质项目，阵容豪华，拥有11块未完工地产项目，包括上海标志豪宅世茂滨江花园，原万象集团留下的世茂国际广场，还有世茂余山、世茂北外滩、世茂奥林花园、世茂南京、世茂福州、世茂哈尔滨、世茂昆山、世茂常熟、世茂武汉。

　　在世茂奥林花园、世茂南京、世茂福州和世茂昆山中，世茂房地产为控股股东，其余地产由世茂房地产100%持有，面积超过800万平方米。

　　更重要的是，世贸集团的很多产品是在境外进行销售的，知名度甚高，这也使得其赴港上市更会取得较好认可。据称，世贸集团在美国加州本地报纸最贵的整版，广告费达10万美元一版，福布斯的一页为7万美元，世茂都不吝投入。在投入500万元人民币之后，上海世茂滨江在加州销售额达到人民币4亿元。

　　分析人士解释，虽然国际上上市融资的成本要高于银行贷款的利息成本，对于很多公司来讲，上市也是最好的选择，融资渠道被完全打通，解决了后顾之忧。

　　起源于去年的宏观调控，使得房地产开发商饱受紧缩银根之苦，习惯于运用银行贷款的杠杆作用运作项目的开发商开始四处融资，房地产信托就被大多数开发商使用，最近上海复地就通过中信信托融得两亿元资金，那世贸集团为何不用呢？

　　一位业内人士向《证券市场周刊》透露，房地产信托的成本非常高，一般在10%—18%之间，超过10%是非常普遍的，所以大部分开发商都把其作为一种过桥贷款，期限一般都很短，在一年以内。

　　而根据行规，赴港上市世贸集团只需付给中介公司大约融资额的2.5%作为佣金，显然比信托更为便宜。