亿万富翁急于卖楼套现 只因牛市将临拟狂买万科

　　随着上证指数从1000点左右反弹，投资界出现了一种“到股市抢钱”的冲动，对这种情绪，我们提醒尚需冷静。我们虽然看好股权分置改革成功以后的股市大趋势，但目前股市仍然潜在投资风险。一则，从短线来看，由于目前股改政策对大股东和保荐人有利，他们客观上拥有股改信息优势，中小股民不宜轻易跟进；二则，不少上市公司都或多或少存在着未来减持压力，需要判断清楚；三则，一些历史上的庄股和严重背离基本面的股票，持股人很可能利用股改机会出逃相对而言，我们觉得罗智宇的投资理财观就相当理性。一、选股时小心 地规避股改概念的陷阱；二、遵循价值投资的原则，研究公司基本面和管理团队；三、有效规避庄股和垃圾股。这样才是后股权分置时代应有的健康投资观

　　本报记者 李晶 发自上海

　　眼看着上证指数从1000点左右逐次反弹，深圳某地产大厦的老板罗智宇(化名)很着急，这位曾经在二级市场“翻手为云，覆手”为雨的亿万富豪本能地意识到，一个非常难得的长线牛市的投资机会就在眼前，他将何去何从？

　　逃顶股市却被地产套牢

　　罗智宇对于投资有一种超乎寻常的直觉和果断，这使他在过去4年多的大熊市中躲过一劫。2001年的二级市场，钱已经完全不是钱了，一两个亿下去往往只能溅起个小水花，早些年几百万元能够达到的效果，现在可能10个亿才能做到。这时他作出了一个日后非常得意的决定：洗脚上岸。那时，深圳像他这样有三五亿身价的大有人在，比他牛的人也不乏其人，如大鹏证券的老板徐卫国，然而当上证指数从2245点到1000点的超跌中，很多人输了个精光，徐卫国的大鹏证券式的崩溃只是他们命运的冰山一角。

　　来了一个180度的大转弯，精明的罗智宇潜进了他认为最安全的房地产，他以自己在深圳积累起来的人脉，拿到了一块上佳的地块，盖起了

写字楼，当起了楼主。

　　谁知祸福相依，当年让他得意之举现在却让他备受束缚。因为他将几乎所有的身家——近4亿元的现金都投进这幢大楼中，大楼才刚刚

装修完毕，却一头撞上了宏观调控。他的现金被冻结了！

　　想变万科(资讯 行情 论坛)的同行为股东

　　急于入股市的罗智宇已选择好了目标个股，为了印证自己的看法，他还是把在某券商研究所的一位朋友找来，这位研究员说：“眼光不错，万科的确是个值得下工夫的目标。”

　　他们认同的利好是：一、公司经营基本面有潜力。万科是行业龙头，业绩最好，以王石为首的公司管理层口碑良好，公司历史上从未传出过与“庄家”勾结的丑闻。市盈率很低，现在8倍多，远低于香港同类公司约13倍的市盈率。二、公司股改基本面风险很低。目前万科非流通股仅有104517多万股，只占总股本的30%出头，第一大股东华润股份的持股比例也只有12.89%。基本可以打消股改后非流通股股东的减持风险。

　　但对房地产业风险认定上，双方发生了分歧。这位朋友认为，房地产业仍有相当风险。但罗智宇却相信自己的判断。这种宏观宏观调控考验的是现金流，看谁能挺过去，对于中小开发商是噩耗，对万科这样现金流良好的公司是洗牌机遇，将意味着成为整合者和拥有更大的市场份额。

　　掂量下来，罗智宇相信，未来3年，在大市触底反弹的背景下，以万科这样的个股潜力，上涨100%~200%完全可能。

　　一旦认定这一点，罗智宇决定以最快速度将地产变现。

　　权衡于退出成本和抢进收益间

　　实际操作起来，罗智宇才发现变现并不容易。

　　一家个人投资

理财网的CEO洪曦对《第一财经日报》表示，目前像罗智宇这样想退出房地产市场的中小地产老板有很多，套现的渠道也主要有三条：

　　其一，是原来常规的方法，即抵押给银行，但由于目前银行的口非常紧，宏观调控以后房地产行业已经被列为高风险行业，对于他们来说主要能做的不是继续抵押而是清理，这条道基本已被封死。内地银行抵押贷款无门，罗智宇曾试图押给香港特区的银行，但经过咨询发现，现在存在法律障碍。

　　其二，无外乎就是转卖给私募基金了。比如类似温州炒房团的资产收购方，“他们现在还在不断的进行收房，目的就是要在低谷的时候来囤积房源和楼盘，按照他们各自资金量的不同，预期也不同，小资金搏的是楼市短期就能走出低谷，有的甚至就是看今年10月份；而有的是搏半年到1年，而有些大的资金则可以等到1~2年。但他们对折现率非常苛刻，住宅难以超过五成，而写字楼也很难超过七成。”洪曦说。

　　另外一个途径就是委托房产信托公司发行份额房产信托计划，再卖给投资者，实际这也是一种融资的方式，对于罗智宇这样不知名的小地产商来说，很难拿到一个好的折现率，还要付给信托公司一笔委托费用，不仅“赔了夫人又折兵”，更重要的是时间周期太长，而机遇稍纵即逝。

　　不久前，罗智宇找到了两家温州炒房团，开始了艰难的讨价还价。在记者发稿前，打电话给他询问结果，他神秘地一笑，说：“你自己猜猜看。”是啊，在这种退出成本和抢进收益之间，你会怎么选择呢？