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　　报告作者：陶学明、李孔逸、石磊撰写日期：2009-07-17

　　公司由建筑工程起家，1984起进入了房地产领域，经过了20多年的发展，目前已经形成了从设计勘察、施工、房地产开发、物业运营等自上而下的产业链，并发展成为了国内最大的建筑房地产综合企业集团、房屋建筑承包商，长期位居中国国际工程承包业务首位。旗下房地产公司中国海外(0688.HK)是一家跨地域、品牌美誉度极高的全国性房地产领军企业。

　　房建业务明显受益于房地产投资升温和宏观经济回暖。受宏观经济回暖以及房地产投资升温趋势的影响，作为行业龙头以及国内最富有竞争力的建筑企业，公司受益明显。预计公司2009、2010年房建以及设计勘察业务将出现稳重有升的局面，复合增长率将达到20%左右。

　　尽享基建投资获益，BT/BOT项目拓展业务盈利空间。公司作为基建工程市场特别是铁路基建市场的新进入者，目前市场份额依然较低，但是根据公司未来“房建、基建、房地产利润贡献占比2：2：6”的发展方向，未来基建工程业务将是公司的发展重点之一。凭借公司自身的实力以及目前BT/BOT带动基建业务的有效的发展模式，我们认为公司将尽享此轮基建投资带来的获益，预计公司2009、2010年基础设施建设将出现一个较高的增长，未来两年相关业务收入复合增长率将超过25%。

　　房地产是公司盈利能力最强的部门，利润贡献快速增长。

　　“中海地产”作为公司最早创立的房地产业务品牌，也是公司房地产业务最主要的载体。中国海外以在中国内地经济较发达的一、二线城市(以直辖市、省会城市为主)，以及港澳地区开发高中档住宅为主。截至2009年6月底，中国海外在内地、香港共22个城市和地区拥有土地储备超过2，373万平方米，其中，权益部分为2，122万平方米，可满足未来四至五年保持盈利每年20%以上增长的开发需要。

　　中建地产则主要从事二线城市周边地区和三、四线城市中低档住宅的开发业务，致力于成为中国最大的保障性住宅供应商之一，与中海地产的一二线城市布局、高端路线形成互补。公司目前的土地储备达1054万平米，平均地价还不到700元/平米。而本次募集资金的住宅投资项目均为中建地产开发项目，80亿元募集资金的到位将大大加快中建地产的发展。

　　投资建议：我们预计公司09、10年的EPS分别为0.15元、0.21元，综合考虑建筑以及房地产业务的未来的盈利情况以及RNAV低溢价情形下的估值，我们认为公司的综合每股价值为3.52-4.08元，可以作为发行价格参考。考虑发行后对二级市场的价差、房地产业务实际市场的RNAV溢价水平，最终我们认为合理的询价区间为3.6-3.8元，对应的首日上市区间为4.82-5.65元。

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