固贷降息：光大银行上市突击

　　今年前4个月，光大银行固定利率房贷业务增长仅2亿元，下调利率或是为了上市前的突击

　　本刊记者 杨练/文

　　近日，光大银行先后下调了各地分行的房贷固定利率，引起业内震动。此举肇始于广州市场，光大银行将各期房贷固定利率的优惠利率、基准利率和上浮利率全部下调，幅度为5至35个基点，而工行、农行、建行等行均未跟进。

　　有业内人士认为，在上市前夜，光大银行却遭遇楼市调整期，商品房交易量的持续萎缩导致银行房贷业务大受冲击，光大银行下调房贷固定利率，不排除是为了抢占更多的市场份额，做大个人房贷业务量，使得财务报表更为靓丽。

    固定利率房贷暗道

　　光大银行此次同步下调了各期限住房和商用房固定利率贷款的优惠利率、基准利率和上浮利率，同时规定住房固定利率不再仅限于首套自住房和第二套住房贷款，商用房固定利率的金额组合和期限组合贷款也领先于同业恢复执行。

　　调整后，光大银行住房及商用房各期限优惠利率均达到同业最低水平，特别是商用房固定优惠利率及对第二套住房适用的住房固定基准利率已与央行规定的同期商用房浮动利率下限持平。如调整后的1至3年期固定利率，优惠利率为6.63%，而同期商贷基准利率为7.56%;3至5年期优惠利率为6.78%，而同期商贷基准利率为7.74%。

　　“银行推出固定利率业务主要针对二套房或者多套住房的借款人，因为首套住房可以享受到同期贷款基准利率下浮15%的优惠，首套住房的借款人可享受到低于固定利率的浮动利率贷款，故其很少选择固定利率房贷产品。”农行信贷处人士表示。

　　有业内人士质疑：光大银行降低固定利率房贷，如何保证第二套房利率为基准利率的1.1倍?

　　近期，有关二套房贷松动的消息不绝于耳，部分银行采取打擦边球或寻找政策漏洞的方式暗中操作，相比而言，光大银行则通过看似合法的渠道规避了监管部门“二套房贷利率在同期贷款基准利率基础上上浮10%”的规定。

　　“根据规定，监管部门并没有明确规定二套房不能做固定利率房贷，也没有规定二套房的固定房贷利率要上浮多少，这条规定可以理解为是针对浮动利率房贷的。况且，优惠档利率主要是针对极少数优质客户而设立的，而基准档和上浮档利率都在基准利率之上，光大银行并没有违反房贷政策。”光大银行人士说。

　　但光大银行的优惠档房贷固定利率低于基准利率，与二套房贷上浮10%的规定不符，很明显光大银行借此变相放松了二套房贷的准入门槛，以吸引更多的二套房贷业务。

    变相增加按揭量

　　光大银行此次下调房贷固定利率显然是为了吸引其他银行的房贷存量客户，如光大银行对他行转按揭的客户采取了免公证、免相关手续费等优惠措施。而目前房贷业务的不景气尤其是在固定利率业务上的徘徊不前，以及上市前靓丽业绩报表的需要，都给了光大银行在房贷业务上做文章的理由。

　　今年以来，受楼市交易量萎缩影响，银行的个人房贷业务随之下滑。除了1月份释放了去年12月份大量被压房贷，增长较快外，随后房贷并未出现小阳春。至5月底，房贷比年初增加了1455亿元，而去年同期则为2125亿元。

　　6月份，房地产市场成交量仍未好转。“房贷业务萎靡的情况可能要持续较长时间，现在银行业普遍认为今年没有大幅上升的可能。”光大银行地产金融部人士坦言。

　　楼市持续低迷，银行之前贷给开发商的开发贷款就回流困难，银行只能在个人房贷上开展业务，而房贷浮动利率已经被央行固定，所以只能在固定利率房贷上下功夫，但在目前加息周期预期下，银行一般不会轻易降低固定房贷利率的，光大银行却反其道而行之。

　　资料显示，从2005年底率先试水固定利率房贷业务以来，到2007年5月，光大银行发放的固定利率房贷金额约20亿元，到2007年年底，则已达60亿元，去年下半年增长近40亿元，居同业领先。而截至2008年4月底，其固定利率房贷业务余额则为62亿元，即，今年头4个月，光大银行固定利率房贷业务几乎未有进展。按此水平，光大银行2008年全年固定利率房贷业务总量至多达到6亿元。

　　光大银行内部人士透露，下调房贷固定利率的初衷是为了上市前的突击，以争取在几个月内提振萎缩的房贷业务量，从而使今年的房贷业务无论是在数量上还是在结构上都更有吸引力。同时，由于目前光大银行利率对冲成本发生了变化，也支持下调利率。

　　房贷固定利率下调和存款利率及同业拆借利率有关，目前股市低迷，再加上楼市又处于调整期，资金又回流到银行系统，银行也就有了更多的资金去开拓更多的业务渠道。

　　不过，由于固定利率房贷的诸多限制条件，总体成本要比一般的浮动利率房贷要高，实际使用比例仍然较低，该业务的利率下调对市场实际影响可能并不大。因此，光大银行此举明显地带有短期功利色彩。