07月02日长江证券研究所晨会纪要

　　【公司评论】

　　福星科技：关于收购资产结果的公告点评

　　我们于六月月底曾经组织过机构投资者对于福星惠誉在武汉项目进行联合调研，关于今日公告，我们有如下几点判断：第一，公司参与团结公司96.96%的股权，目的是为完成福星科技07年增加100万平方米土地储备的计划。本次股权收购，福星将获得团结集团所拥有的16项土地，其中第1—15项均为集体用地，我们预计07年下半年会采取合法合规的手段变更土地性质。团结集团拥有的土地位置为靠近公司水岸星城项目附近，占地将近240亩土地左右，计划建面60万平方米以上。如果土地性质变更顺利，则楼面地价为2000元/平方米左右，而目前周边土地楼面地价已经达到了3500元/平方米左右的价格。我们认为本次股权收购丰富了福星惠誉土地储备形势，实现了低成本快速扩张的计划，增强了公司可持续发展的能力。

　　第二，我们认为本次股权收购不仅在于可以获得位置良好的低成本土地，更重要的是体现了福星科技参与到了武汉城中村综合利用开发的

城市规划中来。我们判断如果本次团结村土地性质转变顺利的话，福星有可能会持续通过此种方式拿到低成本的武汉当地土地。该模式可复制性较强，拿地成本大幅度降低，我们谨慎看好该种模式。据我们了解，福星还同时跟踪其他五个城中村的改造计划，未来空间巨大。

　　第三，上月的联合调研中了解到公司下半年有进一步融资需求，公司的再融资计划会结合土地储备进展来进行。我们了解到除跟踪的城中村改造工程以外，福星科技还密切关注了武汉部分旧城改造项目和北京及其周边地区的

房地产市场。我们在调研中大股东也明确表示，将一如既往的支持上市公司，给予一定资金上的支持。我们认为再融资具体内容公布前后，应为介入福星科技的最佳时机。

　　第四，我们本次联合调研了武汉水岸星城和汉口春天两个项目，汉口春天项目三期已于六月初开盘，销售情况良好，销售均价为4800元左右，而汉口春天二期项目也已经开始交房。而靠近沙湖的水岸星城项目，五月底二期也已开盘，高层销售均价已经达到了7000元/每平方米左右。所以我们预计，福星科技07年业绩有望达到0.69元，符合我们前期对武汉项目的判断。

　　综上所述，我们认为一直制约福星科技估值空间的土地储备问题正在得到大幅改善，由于近期市场因素，公司价格回落，估值优势已经有所体现，我们虽暂时维持对公司的“谨慎推荐”的评级，一旦公司土地性质变更进展顺利，我们将上调对公司的评级。(苏雪晶)