一个案例是，建设部等国家九部委于2006年5月29日颁布《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。当天下午，陈俊已经开始深入分析条款，得出“新政将引导投资以商业为主”的结论。随后，陈俊便开始与浙江投资团的多位同仁频繁通电话，交流对九部委新政的体会。

　　陈俊分析：一、九部委新政调控范围主要局限在住房领域，对商业等其他领域甚少涉及；二、房产交易过程是调控重点。三、从新政具体条款看，虽然动作很大，但房地产是支柱产业，政策是在引导，而非“一棍子打死”。四、国家不可能出台政策干涉商业的发展，没有针对商业地产的政策就是好政策。

　　为保证收益，陈俊认为，将投资领域从“住房、商业并重”转向“以商业为主”显得尤为迫切。结束了第一轮对住宅地产的投资之后，浙江商人下一轮的投资高潮肯定是商业地产。

　　各方面回馈的信息印证了陈俊的看法：京城开发商蜂拥而上，主动约见浙江投资团;丰台区政府召开座谈会，对浙商扩大长线投资表示欢迎；浙江投资团考察吉林5县市投资项目，所到之处均受到极高礼遇。

　　看准“国八条”、“国六条”调控房价的投资良机，陈俊带领浙商投资了万年花城、明天第一城等多个项目，并北上南下，进行了多项投资，最高获利200%有余。

　　近期，国家对房地产市场的调控政策转向，陈俊马不停蹄地考察了多个项目。他认为，随着调控政策转向，房价不会一直下降，信心也会回暖，投资的最佳机会就在春节后，最晚到2009年6月份就会回暖。经过一番考察，陈俊目前对山东的两个商业地产项目有了初步投资意向。其中一个是淄博的专业市场的项目，另一个是临沂的酒店项目。

　　陈俊认为，虽然目前部分城市房价有一定下行空间，但二三线城市房价已经见底，而且成交量也已经见底。

　　杠杆：福祸相依

　　温州投资客很少像传闻中那样，用大把的现金一次性付清购房款，他们是精明的生意人，懂得动用财务杠杆。邱国宁当初就是通过将自住房屋抵押贷款进行投资才起家的。据其介绍，温州人的借贷资金占比大约在80%-90%，即财务杠杆为5-10倍。

　　温州实际的民间借贷利率很高，与央行温州支行的统计数据(12%左右)差距颇大。据了解，目前温州的民间借贷月利大多在2分到2.5分，有的短期融资利率甚至高达6分，换算成年息，就是72%。由于收益丰厚，很多温州市民甚至把自己的房产拿出来作抵押贷款，进行民间放贷获取利差。

　　相对于高企的民间借贷利率，温州商人在实业投资的预期收益率也随行就市地被抬高，高预期也就意味着高风险。据悉，上海嘉石投资有限公司董事长林祥青是个成功的项目管理人，近5年来，他运作的私募股权投资基金年平均收益超过200%。2007年底，当他准备募集一只新基金的时候却临阵退缩了，原因是投资者的预期收益高达两、三倍，“风险太大了”。

　　过高的财务杠杆和借贷利率意味着，当风险来临的时候，贷款进行实业投资的损失被数倍放大，特别是在2008年，几个月的时间内，经济环境急转直下，很多实业投资根本来不及反应，不但预期的高收益难以兑现，还将负债累累。

　　对此，温州恒生资产管理公司董事长黄伟建表示，在经济形势好时，有不少温州企业到全国各地去建厂，可还没有开工就面临困难了。“如果企业都是自有资金就会好很多，那些杠杆比例高的企业死得最快。我以前也贷款，现在不敢了。”

　　温州商人曾在三、四线城市投资很多商业地产项目，有不少人赚钱，也有不少人亏钱。但他们无一例外地采用分割出售商业物业的方式，因为资金有快速套现的需要。邱国宁介绍，温州民间借贷凭的是一种诚信，从银行借了钱不还，无非是打官司，如果在民间借贷借钱不还，这个人在温州就永远立不住脚了。

　　一个新的现象是，近年来，温州资本参与VC、PE的热情高涨。风险投资基金与产业基金成为温州资本新的蓄水池，特别是2007年6月1日，《有限合伙法》正式实施后，创投公司的设立在温州风起云涌。

　　周德文介绍，已经有近1400亿元温州民间资金涌入了创投领域，成立投资基金数量达到300多个。在实体经济遇冷的情况下，目前温州资本大幅回撤，实业投资越来越难，因此温州民资涌向创投，谋求高利润。

　　投资：产业眼光

　　经济危机中，温州产业资本在并购时怎样给资产估值，估值体系上与股票市场有何不同？

　　对此，温州市投资协会副秘书长薛梦认为，都是做投资的，道理是相同的。从投资角度来讲，做实业投资，通过谈判获取的价格是在一个区间内，温州产业资本拿到的价格并非就是最低价。

　　如果说产业资本与金融资本有何不同，薛梦认为，主要表现在“控制”上。与金融资本相比，产业资本的投资规模要小一些，但获利空间更大一些。在投资上，产业资本更多参考市净率，而在股票市场上，市盈率占主导地位。

　　薛梦表示，有实业经验再去做股票投资，感觉是不一样的。产业资本比较稳定，对波动看的比较淡，而在中国股市中，像温州地区这样的投资者太少了，偏激的人太多，否则股市行情会更稳定。

　　薛梦表示，产业资本投资要求控制企业。一般都高于净资产进行收购，低于净资产的情况也有，但很难找到，能拿到0.8倍的市净率很好了。行情好的时候，1.5倍的市净率也在拿。不管大盘在6000点还是2000点，对于产业资本来说，点位并不重要，并购的机会是最重要的。

　　对于曾一度整体“破净”的钢铁上市公司，薛梦表示，“产业资本在二级市场购买股票规模有限，对企业经营发挥不了控制作用，无法改变其商业模式，也就改变不了企业的盈利预期和能力。不能通过经营去改变盈利能力的投资，产业资本是不感兴趣的。”

　　在温州资本看来，目前股市中部分行业已显现投资机会。薛梦透露，目前身边已经有两家企业以产业资本的思路进入股市，规模都在1000万元至2000万元之间，投向主要包括餐饮消费类及商务宾馆。

　　他认为，随着经济的持续发展，商务、旅游活动还会逐渐增加。以前这些企业各自为政，现在品牌连锁化，会降低运营成本，3-5年内都会有成长空间。

　　“高速公路也是目前产业资本关注的方向，虽然暴利的可能性不大，但在经济危机环境下，‘过冬’还是比较好的题材。”同时，薛梦也认为传统行业的投资机会在升级，而新技术能否带来大的机会，主要看科技含量有多高。

　　对于目前的危机，薛梦认为最危险的时候已经过去，对中国的冲击也应该是短暂的。“气候突然变化的时候，很多人没来得及加衣服，所以冲击大。现在温度虽然很低，但身体已经适应了。现在政府和企业已经较深入地认识了危机，有很多应对办法，相信危机是短期的。”

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