错过了两倍的物业 不要错过6倍的地产股

　　264%：598% 错过了两倍的物业，不要错过6倍的股票

　　理财周报记者 李晓雨/文

　　一个简单的数学测试：用一笔216万的资金在去年8月同一时点买入保利地产，每幢别墅面积为300平方米，价格为12000元/平方米，按30%支付首期，216万可购买两幢别墅。另用216万购买保利地产股票，价格为每股22元，约98000股。如果以20%的资金作为按揭首期，资金收益率则是416%

　　一年之后，

别墅价格为22000元/平方米，价值为1320万元，减去首期保证金216万，后期银行按揭502万，以及当期利息30万。则216万的投资收入为572万元。收益率为264%。

　　投资保利地产股票:当前复权价格为每股154元，价值为1500万元，减去资本金216万元，获利为1293万元。收益率为598%。

　　从这个简单的结论分析，投资地产股的收益要远远高于购买物业投资。但投资地产股的一个前提是，你必须碰得牛市。

　　五成消费者希望“卖房入市”

　　随着需求火爆，房价不断飙升，房地产上市公司盈利也大幅增长——2007年一季度共实现净利润21.96亿元，同比增长59.6%。

　　5月18日，央行第六次加息被敲定后的第一个交易日。地产股面对如此巨大的利空消息，并未走低，相反整体出现上扬。同日，在北京举办的某

二手房交易会上，有调查数据显示，当时有接近50%的消费者希望将手中的房产变现后投入股市。

　　我们选择5月30日大盘调整前到8月初的区间，统计看看几家龙头地产上市公司的表现。不难发现，这些地产企业在两个月里面都出现不同程度的大幅度上涨，远远优于同期大盘指数的9%涨幅，最高股票涨幅有 近70%。

　　究其原因，房价上涨、人民币升值和奥运概念成为地产股走强的三大催生因素。以招商地产为例，今年上半年的净利润同比增长就达150%；相应地招商地产上半年股价上涨了七成。

　　房价持续上涨无持续性

　　房价不断飙升，引发市场对于宏观调控的进一步担忧，从而影响人们对于地产股的投资。

　　房价不上涨以后，地产股就没有投资价值了吗？中信证券分析师王德勇对理财周报记者表示，不能如此简单理解房价和地产股的投资逻辑。主要原因有三点：一是宏观调控有效地抬高了房地产业的准入门槛。2004年以来国家的政策调控主要包括控制银行信贷和出台新的土地政策，造成行业准入门槛抬高，使得优质上市公司获得了扩张和壮大的机会；二是房价持续两位数地上涨，是以透支未来需求为前提的，不具有可持续性；

　　三是房价推动股价上涨的投资模式将发生改变。房价的上涨与否已经不是决定地产股投资价值的最主要原因，宏观调控的持续与否、是否见效都只是暂时影响房地产板块的走势，而不会影响房地产股的长期投资价值。,

　　投资地产股享受地产商暴利

　　理财周报记者在采访过程中还发现，随着房地产股的不断走强，目前市场还流传着这样的说法：买房产是为房地产商贡献利润，而买房地产股则分享房地产商的暴利。

　　一位房地产分析师向理财周报记者表示，房地产股和房价存在一种联动关系，但是从长远角度看，房价的上涨与否并不是决定房地产股投资价值的最主要因素，“楼市现在的红火虽然某种程度上得益于房地产股的升值，但开发商只有保证把股市中融得的资金，用于土地开发，才能保证楼市继续红火。”

　　如此说来，投资房地产股，未必就能分享到房地产商的暴利。而投资房产实物相反还是有利可图的。深圳某知名会计师事务所合伙人刘先生表示，在目前房地产股形势红火的背景下，自己仍然决定投资房地产而非房地产股。

　　原因有三：一是房屋的投资较大，相当于股市中重仓买股，一旦房价涨起来自然赚的多；二是即使买房被套，还可以出租赚取租金(依照目前形势，这种情形很难发生)；三是房价的波动不像股市那样剧烈。中国股市风险很高，虽然一年内投资地产比投资同一地产的股票，少了超过2倍的收益，但房产的收益还是相对稳定的。“比如100万元的房产跌到了80万元，但租金不一定会跌，相反还有可能涨。而股票不涨就没什么收益，要是跌了就亏损了。”

　　中资地产港股暗藏淘金机会

　　(理财周报记者 李清宇)

　　8月9日，恒生地产指数下跌277.59点，收盘于25，899.70点。而内地在香港上市的16家中资地产股则小幅振荡。其中富力地产股价收盘28.50港元，为最高；沈阳公用发展最低，股价仍为0.60港元。

　　而在国内A股市场，受益于新一轮房地产投资热和人民币升值的催动，房地产板块继续上涨。截至8月9日收盘时止，A股中的招商地产、泛海建设、金地集团已挺进50元大关。

　　A-H市场的这种巨大价差，让投资者看到机会。我们不妨将两地地产龙头股的碧桂园和万科作一番比较。截至周五，2007年4月在港实现最大规模IPO的碧桂园，目前总市值为1596亿港元；而万科作为A股市场房地产的“大哥大”，目前总市值为2213亿元。若简单地比较，碧桂园目前的股价仅9.76港元，但万科已达到33.76元。相应，16家中资香港地产股的市盈率平均在30倍左右，而万科的市盈率则高达90倍。

　　有分析认为，香港资本市场监管相对严格，上市公司资产相对优质，投资风险较小。受国内房地产市场的影响，近期一些国内外投资机构纷纷调高了对土地储备颇丰的中资地产股的预期，其中，中银国际通过对内部收益率、土地成本、净现金水平和

执行力四大指标的评定后，将碧桂园和雅乐居地产首次评级为“优大于市”。

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