房地产板块：下半年仍有投资机会

　　中投证券 邢微微 孙鹏

　　在其他因素不变的情况下，美元兑人民币汇率下降一个百分点，房地产板块的月度回报率将上涨15.69%。以2007年8月16日为起始日计算，年底之前人民币至少有2.73%-3.39%的升值空间。依照我们的模型测算，在不考虑系统性风险和房地产行业可能有的利空政策的情况下，房地产板块仍有42%-53%的上涨空间。而我们认为，今年下半年及明年，不会有针对房地产行业重大宏观调控政策的出台。

　　汇率变动的传导机制

　　

人民币升值对房地产行业的影响主要表现在以下几个方面：首先，房地产行业是非贸易的不动产行业和资本密集型行业，人民币升值将全面提升国内房地产的资产价值。正如1985-1990年间是日元升值幅度最大的时期，同时也是房地产市场上涨幅度最高的时期。

　　其次，人民币持续升值使得国外资本大量涌入，推高了对房地产的投资需求。人民币的持续升值，意味着投资者对中国国内整体经济信心增强，大量的投资机会和高额收益，促使国外资本涌入国内市场。而人民币升值将全面提升国内房地产的资产价值，使得大量海外资本流入房地产市场。

　　另外，房地产公司的外币头寸，即汇兑损益，也会受到本币升值的影响。从各个房地产上市公司公布2006年年报中可以看出，由于不同公司的经营活动不尽相同，汇率变动对财务状况的影响参差不齐，总体看，影响不大。

　　汇率变动对房地产行业影响

　　我们采用2005年7月至2007年7月这25个月的月度数据进行对比，结果发现，在其他因素不变的情况下，人民币升值一个百分点，将会使股票市场上的房地产板块月度指数上涨15.69%。但是，一次政策上的突发事件(例如，调整增值税等)，也会使房地产板块的月度回报率下降13.34%。即使在当前牛市的氛围下，市场对负面信息也还是有一定反应的。此外，大盘的走势同房地产板块存在显著的正相关关系。如果大盘上涨一个百分点，地产股将会随之上涨0.64个百分点。

　　我们的研究，为汇率变动对房地产板块的影响，提供了重要的数据支持。在汇率变动对房地产板块的走势影响如此显著的情况下，我们有必要研究今年下半年以至明年人民币汇率的走势。

　　房地产板块上涨空间大

　　我们预计，2007年下半年，人民币将加速升值。

　　其次，贸易顺差不会出现大幅下降，人民币升值压力不减。

　　另外，加息难以解决流动过剩的问题。外部货币冲击，使得央行加息作用大打折扣。因为在贸易顺差不断扩大和海外资本流入的情况下，实际货币供应量比央行预期的要大一些，这将使得实际利率水平低于央行的目标利率。

　　最后，人民币加速升值有利于抑制当前的经济过热。不断扩大的贸易顺差和持续流入的海外资本，以外汇占款的形式导致银行资金流动性过剩，最终通过银行的信贷输出，使得固定资产投资增速高位不下。

　　因此，我们认为，下半年人民币将会加速升值，年底人民币兑美元名义汇率可能达到7.34-7.39，而人民币升值到7.30以下的可能性也是存在的。如果以2007年8月16日为起始日计算，年底之前人民币至少有2.73-3.39%的升值空间。依照我们的模型测算，在不考虑系统性风险和房地产行业可能有的利空政策情况下，房地产板块仍有42%-53%的上涨空间。2008年，人民币仍会继续升值5%左右，房地产板块仍会有较大的上涨空间。

　　不会有重大调控政策

　　根据国家统计局公布的数据，2007年1月至7月，全国70个大中城市房屋销售价格同比分别上涨5.6%、5.9%、5.9%、5.4%、6.4%、7.1%和7.5%。按照目前的市场供求关系，

房价上涨压力依然很大。

　　另外，今年上半年，房地产投资增速出现了加快上升的态势。在7月份，房地产投资同比增速达到28.9%，创2005年以来的历史新高。

　　但我们认为，这些紧缩政策可能多为前期政策的具体落实，尚不会对房地产企业产生重大的影响，尤其是龙头企业。而能够对房地产行业造成重大影响的政策仍是“物业税”，但物业税的出台需要两年左右的时间。因此，今年下半年及明年，我们认为不会有重大

宏观调控政策的出台。

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