渤海投资：三大新视角寻找地产强势股

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　　渤海投资研究所 秦洪

　　近期A股市场在宽幅震荡中快速走高，盘口显示，地产股已成为牵引大盘震荡盘升的引擎性力量，地产指数也是率先于综合指数突破新高。其中万科A、招商地产、华侨城、保利地产、金地集团等地产股“精英”更是稳步前行，看来，地产股仍有较强的投资机会。

　　新动力化解调控预期压力

　　对于房地产股来说，分析人士的分歧一直存在着，不仅仅在于房地产价格是否“疯了”的角度，而且还在于密集的调控政策会否抑制

房地产业的发展？为此，当房地产价格已成为舆论关注焦点的时候，其实也隐含着未来可能会有后续的调控政策出台。而调控政策的出台也会使得房地产行业的发展出现短期波动，至少会给证券市场参与者的心理上形成波动，从而对A股市场的房地产股的走势产生一定程度的冲击。

　　对此，笔者认为上述担忧有一定的道理，但却不应改变房地产行业的发展前景。之所以如此，是因为三方面的动力存在。

　　一是

人民币升值的动力，自下半年以来，人民币升值势头继续强劲，目前已突破7.58、7.57等诸多重要技术阻力位，颇有进入加速的趋势。而海外经验显示，本币升值将极大地刺激本币资产价格的上涨，所以，作为集房地产、股票等诸多资产优势一身的房地产股自然大涨特涨。

　　二是房地产价格上涨的趋势。虽然房地产价格上涨已成为舆论关注焦点，且房地产价格上涨似乎已成为“贬义词”。但在诸多业内人士看来，房地产价格上涨的趋势依然存在，不仅仅在于旺盛的需求以及人民币升值、通货膨胀所带来的投资需求，而且更在于保护耕地资源大背景下所带来的土地供应关系紧张预期，而土地供应紧张又会牵引地皮价格上涨，反推房地产价格的上涨，这在粮食安全等趋势下，看来房地产价格难以下滑。

　　三是半年报业绩的推动力。在前些年房地产火爆的过程中，房地产开发商储备了大量的低成本土地，而随着时间的推移，在2007年将进入到竣工结算的高峰，也就意味着房地产股在2007年将迎来丰收期。相关房地产股可能会出于日后的融资的需要等因素的考虑，也会在半年报推出大剂量的送转股的半年报分红，从而赋予房地产股极强的半年报业绩浪主角的题材溢价预期。这可能也是近期房地产股大涨的又一新的强劲推动力。

　　如何寻找地产强势股

　　由于地产股未来中长线上涨的推动力，主要来源于房地产行业景气度以及人民币升值的趋势。就上述的描述来看，房地产行业景气度依然旺盛可期，而人民币升值的趋势也是清晰可见，甚至有乐观者认为2007年底2008年初的人民币汇率或将突破7.5重要技术阻力关口，如此就进一步推动着房地产股的上涨。所以，行业分析师在其报告中纷纷建议将地产股作为超配品种，而房地产股仍然有可能继续担当未来A股市场的投资主线。

　　不过，从以往走势来看，即便是市场主流品种，也由于行业内各上市公司经营规模、管理能力等诸多因素的不同而出现盈利能力迥异的特征。比如说房地产行业，既有万科A、保利地产等业绩持续稳定增长的蓝筹股，但也有业绩增长势头一般的中国武夷、运盛实业等(当然这是指截至目前的情况)。所以，虽然房地产行业景气依旧，但也需要从行业内寻找能够跑赢行业、引领行业增长的强势地产股。就目前来看，有这么三个视角可以帮助我们寻找未来的地产强势股：

　　一是从产品发展的角度。目前房地产发展有两大发展趋势，即向别墅类产品以及倾向于为普通居民提供居住的产品更有发展前景，别墅类产品主要在于稀缺，保值增值功能强，受市场青睐。而为普通居民提供的居住产品则由于符合国家产业政策导向以及居民消费习惯，因此，销售势头也极其旺盛。所以，别墅类产品的地产股以及中小户型类地产股前景相对乐观，故九龙山、广宇集团以及即将上市的荣盛发展，前景相对乐观。

　　二是从土地储备的角度。土地储备对于地产股的作用就如同矿产资源对于矿产股的作用，因为土地储备的丰富不仅仅决定着地产股的可持续性增长前景，而且还决定着地产股的盈利能力，毕竟在土地价格飚升的背景下，较早拿到的土地储备可以获得较高的盈利能力空间，所以，拥有较高土地储备的地产股，未来的投资空间更为乐观。其中尤其是每元市值对应土地储备较高的个股，发展潜力更为乐观，故保利地产、万科A、中宝股份、泛海建设、深长城等品种可跟踪。

　　三是二、三线城市的房地产股。目前一线中心城市的房地产价格涨幅较为惊人，且价格较高，上涨幅度有限。而二、三线城市的房地产价格在近期已有启动之势，且价格较为适中，上涨幅度较为乐观。这颇有点类似于证券市场的股票价格上涨趋势，所以，建议投资者重点跟踪二、三线城市的房地产股，其中海德股份、中宝股份、华发股份、新晨B、安徽水利等品种可跟踪。

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