房地产 利润大增资金追捧

　　武汉新兰德 余 凯

　　根据刚刚公布的国家发展改革委、国家统计局调查显示，2007年6月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.1%，涨幅比上月高0.7个百分点；环比上涨1.0%，涨幅与上月持平。

　　我们可以发现，当股市还在调整的时候，楼市的火爆却从未降温。再结合前期的数据来看，主要大中城市的房价在今年上半年已出现了大幅的上涨，10%左右的同比增长率使得地产行业再次出现了产销两旺的局面。上半年，全国完成房地产开发投资9887亿元，同比增长28.5%。商品住宅完成投资6955亿元，增长30.8%。价格和产出的双重增长很直接地促进了地产企业的收益能力，可以说地产企业的盈利水平再次迈上一个台阶。而作为行业的龙头企业，地产个股的盈利能力更显突出，而盈利的超预期更是股价连续上行的直接因素。

　　利润大增直接促进资金追逐地产股

　　根据万科刚刚公布的增发公告中我们可以发现，万科6月份实现销售面积72.2万平方米，销售金额56.6亿元。2007年1-6月份公司累计销售面积达231.2万平方米，销售金额合计174.7亿元。而对比去年万科的销售业绩，2006年1-6月累计销售面积和销售金额为122.3万平米和73.9亿元。可以分析出万科中期利润的大幅增长是没有任何悬念的，除非公司的管理上有很大的问题，但是万科作为一个行业的领头羊，高效管理也必然是公司要推进的。所以我们可以相信公司的管理是高效的，那么公司的业绩增长必然是快速的。而根据国内研究机构的分析，万科的可销售项目在未来的2到3年内都排得满满的。而另一个地产业的龙头企业保利地产也将保持未来几年的可销售项目火暴态势。所以只要销售的单价得以继续上行，那么地产公司业绩的快速增长基本是肯定的。

　　有了数据作为投资的决策依据，那么基金在二季度积极增仓地产股也就有十分充足的理由了。天相统计的数据显示，二季度地产股的连续走强就是有了资金这个主力部队的进驻才得以实现的。一季度只有16只基金将华侨城纳入前十大重仓股，这一数字在二季度上升为36只，持股数占流通股比例由一季度末的21.18%上升为二季度末的38.49%，而将招商地产纳入前十大重仓股的基金数由一季度的13只上升为22只，持股数占流通股比例的20.03%上升到27.99%。而基金在二季度持续增持地产股，显然是基于

　　从行业配置角度看，金融和地产这两个重要行业盈利的确定性和成长性在各主要行业横向比较中处于领先位置，因此会成为基金重点研究和配置的行业。从7月份以来的情况来看，地产股上涨态势依然红火，其中，万科7月份以来涨幅达到41.47%，招商地产涨幅达到23.22%，华侨城达到25.60%。

　　后续增发显示持续走强潜力

　　地产行业作为一个高资金利用的行业，对于企业的资金要求比较高。而作为一个市场中的竞争企业，发展所需要的资金并不可能都来自公司自身。他们需要市场的直接筹集资金，需要银行的借贷资金。但是一个真正的好公司只会用筹集的资金去赚取更大的利润，所以优良公司的增发贷款等行为很容易施行。而近期接连出现地产企业的再融资情况，龙头企业万科和保利地产的增发吸引了多方的关注。简单的从资金用途来看就是为了确保公司后续几年的快速发展，以便进一步巩固公司的行业龙头地位。

　　可以说各个公司都在利用可行的办法来提升自己内在的价值。而公司内在价值的不断提升正是一个投资者所要追求的良好标的。相信在内价值不断提升的情况下更能给股东带来良好的收益。

　　所以我们认为目前地产股的走强并不是一种短期的炒作，后续还会有更大的利润空间在值得我们等待，希望投资更多地用长线思维去审视地产股的价值。