地产股牛市盛宴越开越热闹

　　北京首放

　　周二，沪深两市出现探底回升之势。从盘面看，万科A、万通先锋和天鸿宝业等地产股的率先涨停，带动了保利地产、金地集团和中粮地产等其它地产股的全面走强。从昨天行业板块统计涨幅看，房地产业涨幅最大，达到6.99%。我们认为，在人口红利和地产“短缺”时代，行业的持续景气和高成长，将推动优质地产股的持续走高。

　　人口红利增加地产需求

　　中国GDP持续20年的高速增长中，劳动力贡献率高达69%。而在1962—1980年出生的婴儿潮，正在使中国的人口结构发生重大变化，为

中国经济持续发展提供强大动力。其直接表现为投资和消费能力的增强，使中国经济逐步进入新一轮消费周期中，这无疑将拉动地产消费的需求。

　　国家住房制度改革，导致许多城镇人口需要 “购房置业”。目前，由于户籍制度约束和社会保障体系不健全，国民对房产需求不仅存在某种偏好，而且成为一种消费时尚，或者说存在刚性消费。事实上，中国自2001年人均GDP超过1000美元以来，开始出现大宗商品的消费倾向，即出现消费结构升级趋势。2005年中国人均GDP达到1750美元时，住房消费增速已经超过了20%。

　　人口专家估计，未来10年，我国城市化率将以每年至少1.5%的速度增长，每年新增城市人口将近2000万人。如果按照人均需求住房面积25平米计算，每年新增城市人口的住房需求便已超过5亿平米，接近目前全国全年的商品房销售面积。所以，我们认为，在我国人口增加、城镇化加速、传统文化影响、不动产投资以及消费结构升级等因素的作用下，中国房地产业的需求市场正处于高速发展期。

　　地产进入“短缺”时代

　　首先，宏观调控使供给减少。近年来的一系列事实证明，政府调控之手并不能阻止

房价攀升。相反，调控措施出台还将增加地产交易成本，而各种税收在刚性需求刺激下被地产企业转嫁给消费者，从而提高了真实消费者的购房成本。此外，严控“银根”与“地根”，也使得效供给减少，助推房价持续上升。因为土地供应总量逐年减少、土地购置成本和拆迁成本逐年提高，使售房单价难以有效回落。目前各地廉租房覆盖率不到1%，廉租房建设进展缓慢，资金缺口大，难以落实到位；经济适用房建设也没有实质性进展，导致需求缺口进一步扩大。

　　其次，中国人口红利因素，是导致中国居民对地产巨大需求的根源。政府采取征收土地增值税、开征物业税等经济手段对房地产进行调控，无疑推动了地产供给减少，没有从根本上解决供需之间的逐步平衡。如果政府将调控目标转向如何增加“有效供给”，那么，房价过高、户型结构，以及严控土地等问题，将迎刃而解。当然，我们并不否认宏观调控的作用，相反，审视如何规范房地产秩序和落实监管措施，可能在宏观调控中显得更为重要。

　　战略布局优质地产股

　　行业持续景气推动地产股走强。数据显示，5月份“国房景气指数”为103.32，比4月份上升0.67点，同比上升1.45点；全国70个大中城市房屋销售价格指数同比上涨6.4%，涨幅为2005年11月份以来最高。1-4月，商品房销售面积同比增长16.4%，增速持续超过竣工面积，销售金额则同比增长了30%。而市场走势证明，以万科A、保利地产和招商地产等为代表的优质地产股，并没有在宏观调控下裹足不前，相反在地产持续景气之中，成为市场耀眼的“明星”。

　　而业绩增长和

人民币升值等因素，也是推动地产股走强的重要原因。根据万科A发布的2007年上半年销售情况简报看，2007年1—6月份累计销售面积达231.2万平方米，销售金额合计174.7亿元，分别比去年同期提高89%和137%，上半年已经实现去年主营收入的83%。所以，从业绩预期增长角度看，地产股并没有被高估，对于高成长性地产股还存在低估的可能。而人民币升值创造的交易性机会，更使得地产板块受到热钱追捧。

　　基于此，我们认为，在人口红利因素作用下，不要过分夸大宏观调控对地产业的影响。结合发达国家地产业的发展历程，我国地产业还有较长的黄金成长期。在这期间，地产业将处于供不应求的状态。建议投资者重点关注那些具有低成本扩张资金和土地储备的房地产上市公司，并在房地产开发、商业物业和地产资源等三大优势中，挖掘地产行业中的投资机会。

    新浪声明：本版文章内容纯属作者个人观点，仅供投资者参考，并不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。