德邦证券：币值房价 双轮催升

　　德邦证券

　　长期压抑后的暴发型增长，房价进入新一轮涨升阶段

　　近年市场很多正常需求在等待房价下跌，但在中国流动性过剩、人民币升值以及股票市场带来的财富效应的大背景下，房价却难以下跌反而不断上扬，导致长期积累的自住需求与投资需求爆发式增长。加上各地供地减少住房供给相对减少，而城市中配套好的区域有效供地更不足，房屋需要持续升温，供给瓶颈难以解决，导致市区房源供应不足，新开楼盘和二手房房价持续上升。2007年5月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%，同比涨1个百分点；环比涨1%，涨幅比上月高0.3个百分点。新建商品住房销售价格同比上涨6.6%。

　　高成本呼唤大资本

　　近年来，随着

房价的不断上涨，以及人民币升值的提速，土地作为上游资源，在稀缺性和以人民币计价资产溢价的共同推动下，呈现出大幅度上涨的整体格局。从2004年至2006年，土地出让总价款为16904.44亿元，其中仅2006年土地的出让收益就高达约7676.89亿元，而从2001年至2003年，这个数字累计才9100亿元。土地出让价格的大幅度上涨昭然若揭。而2007年一季度土地的价格继续上涨了9.8%，可见这一趋势仍在延续。伴随着土地价格的高企，房地产上市公司的开发成本无疑将被地价垫高，项目的获取将需要大量的资金，难度无疑明显加大了。在此种情况下，只有具备了规模优势，拥有雄厚的资金，才能在业内占得先机。然而，规模优势的积累并不是短时间内能够完成的，而具备雄厚集团背景的企业，则有望凭借集团地产项目的注入而在短时间内完成规模的壮大，其投资价值显而易见。

　　集团乐于注资 市场高度

　　认同就集团而言，通过向旗下上市公司注入优质地产项目，不仅有助于上市公司的发展，而且还可以使自身借助资本市场这一财富放大器而充分享受资本溢价带来的收益，因而，集团注资行为绝非上市公司一厢情愿。就注资的方式来看，向大股东定向增发收购旗下资产，是当前的主流方式。而就采取此类方式的品种在二级市场的表现来看，市场对此类方式还是给予高度认同的：拟向实际控制人首开集团发行不超过5.5亿股，收购首开集团旗下房地产资产的天鸿宝业，自公告发布后连续8个涨停；拟定向增发不超过7亿股，收购集团旗下商业地产的世茂股份，在公告发布后连续4个涨停，由此，市场对于集团优质地产项目注入认同度之高可见一斑。

　　人民币加速升值，房地产是储备人民币资产最好的投资工具

　　在人民币升值周期之始，伴随着中国工业化和城市化加速的进程，对房地产需求体现为生产要素和普通消费品的特征，投资品特征尚不明显。随着资本市场的繁荣，对房地产的需求从生产要素和普通消费品的需求向投资品需求过度，核心都市圈的地价和房价将长期成倍增长。周二

人民币汇率已升至7.5651创出新高，房地产板块个股也因此出现大幅上扬，市场资金关注非常明显。后期人民币的升值幅度将继续扩大，地产板块受益将十分明显，建议投资者逢低积极关注！

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