房地产板块：集团注资提升内在价值

　　渤海投资

　　近期房价的上涨以及人民币的升值可谓比翼齐飞：今年5月份全国 70 个大中城市房屋销售价格同比上涨 6.4%，创下18个月来的新高，深圳、北京等热点城市涨幅居前，并且继续上涨的预期强烈；2007年7月13日银行间外汇市场美元对人民币汇率的中间价为1美元对人民币7.5731元，参照2005年7月20日汇改前夜1美元对人民币8.27元，累计升值幅度已超过9%！房价的大幅上涨将拓展房地产行业盈利空间，而人民币升值带来的以人民币计价资产溢价，则进一步拓展了房地产行业的市场需求，行业景气的持续向好已经无可非议。然而，伴随着房价的上涨和人民币升值，土地的价格也不断走高，高企的开发成本直接影响了房地产企业的经营。在此种情况下，具备雄厚的集团背景，潜在集团优质土地储备或项目注入的上市公司，无疑将会占得先机，其在二级市场上的价值也有望伴随着集团优质资产的注入而大幅度提升，值得我们予以重点关注。

　　一、高成本呼唤大资本

　　近年来，随着

房价的不断上涨，以及人民币升值的提速，土地作为上游资源，在稀缺性和以人民币计价资产溢价的共同推动下，呈现出大幅度上涨的整体格局。从2004年至2006年，土地出让总价款为16904.44亿元，其中仅2006年土地的出让收益就高达约7676.89亿元，而从2001年至2003年，这个数字累计才9100亿元。土地出让价格的大幅度上涨昭然若揭。而2007年一季度土地的价格继续上涨了9.8%，可见这一趋势仍在延续。伴随着土地价格的高企，房地产上市公司的开发成本无疑将被地价垫高，项目的获取将需要大量的资金，难度无疑明显加大了。在此种情况下，只有具备了规模优势，拥有雄厚的资金，才能在业内占得先机。然而，规模优势的积累并不是短时间内能够完成的，而具备雄厚集团背景的企业，则有望凭借集团地产项目的注入而在短时间内完成规模的壮大，其投资价值显而易见。

　　二、集团乐于注资 市场高度认同

　　就集团而言，通过向旗下上市公司注入优质地产项目，不仅有助于上市公司的发展，而且还可以使自身借助资本市场这一财富放大器而充分享受资本溢价带来的收益，因而，集团注资行为绝非上市公司一厢情愿。就注资的方式来看，向大股东定向增发收购旗下资产，是当前的主流方式。而就采取此类方式的品种在二级市场的表现来看，市场对此类方式还是给予高度认同的：拟向实际控制人首开集团发行不超过5.5亿股，收购首开集团旗下房地产资产的天鸿宝业，自公告发布后连续8个涨停；拟定向增发不超过7亿股，收购集团旗下商业地产的世茂股份，在公告发布后连续4个涨停，由此，市场对于集团优质地产项目注入认同度之高可见一斑。

　　综合来看，通过定向增发的方式将集团优质地产项目注入上市公司，既有助于上市公司发展，也符合集团的自身利益，更是受到市场的欢迎，可谓一箭三雕之举，相关品种所示范的财富效应更是广大投资者艳羡不已。然而机会总是留给有准备的人。历数上市公司的股东背景，具备大量优质地产项目的不在少数，这无疑就潜在了通过旗下资本平台对该类资产进行整合的可能。而一旦整合成行，伴随着优质地产资产的诸如，其在二级市场的价值无疑将面临重估，值得我们予以重点关注。

　　实战出击：沈阳新开(600167)

　　通过前期的重组，汕头市联美投资(集团)取得了沈阳新开的绝对控股地位。在完成重组后，公司大股东联美集团表示，有意将集团内最有增值潜力、盈利能力最好的优质资产——

房地产业务注入上市公司，尽快提高上市公司资产质量和盈利能力。尤其值得关注的是，近期公司公告称，大股东已将公司第二大股东沈阳南湖科技开发集团4400万股(占公司总股本的23.16%)的股权收入囊中，持股比例上升到52.16%。随着控制权的集中，潜在的大股东旗下优质地产业务注入或将加速进行，值得我们予以重点关注。

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