升值效应助推地产股热度不减

　　武汉新兰德 余 凯

　　昨日，人民币汇率再创新高报7.57，两市地产股整体走强，成为市场最主要的热点，光华控股、深天地、运盛实业、安徽水利等相关品种纷纷冲击涨停板，其它如上实发展、天宸股份、天创置业、深深房等地产股亦纷纷居于涨幅榜前列。我们认为，地产股的持续走强，与今年以来全国各地房价继续出现大幅上涨有着明显的关系。

　　近年来，国家针对

房地产业出台了一系列

宏观调控政策，但从目前来看效果并不明显。据国家发改委、国家统计局的最新数据显示，今年5月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%，创下18个月来的新高，涨幅比上月提高1.0个百分点；环比上涨1.0%，涨幅比上月上升0.3个百分点。新建商品

房价格同比涨幅也创出了6个月来的新高达到6.6%。其中深圳、北京的新房价格涨幅仍超过10%。分地区来看，北海、深圳、北京新建商品住房和二手房销售价格同比涨幅仍居前。此外，经过两年调整的上海区域也已见底上扬，尤其是浦东中心区房价已回复2005年最高水平，有的甚至超过了2005年的价格水平。受上海市场复苏的影响，苏浙地区的房价也明显上涨，再次显示市场需求旺盛。在这样的背景下，房地产行业的业绩增长也就在情理之中了。事实上，房地产上市公司2007年1季度主营业务收入同比增长率37.9%，净利润同比增长率72.3%，显然，业绩的大幅增长将成为房地产公司估值水平提升的主要动力。

　　此外，在土地供给方面，为了保障粮食安全，国土资源部实行最严格的土地管理制度，2006年全国批准新增建设用地同比减少39.8万亩，减少了15.6%。“十一五”规划纲要要求要保持18亿亩耕地指标，今后我国耕地减少量必须控制在3000万亩以内，也就是在“十一五”期间，全国只允许年供地600万亩，分摊到33个省直辖市，每个省市年供地只有18.18万亩。由此可见未来农用地转为房地产开发用地空间已经非常有限，土地市场的供求关系将日趋紧张，价格将不断攀升。比如，两三年前长沙开福区平均地价为60-70万元/亩，现在一路涨价到近200万元/亩。

　　而在投资需求方面，证券市场产生的财富效应明显，有望带动未来房地产消费达到高潮。沪深流通市值由2005年初的1万亿增加到目前的5万亿以上，若10%的资金进入房地产市场消费，同时考虑按揭乘数效应，将会拉动房价再上涨50%以上。特别是在人民币升值的大背景下，房地产价格有望继续攀升。

　　就目前来看，虽然京、沪、深、穗等主流城市房价已处于相对高位，但随着中国经济实力的增强，未来仍有较大发展潜力；而绝大多数二、三线城市商品房市场才刚刚起步，未来空间广阔。而垂涎于地产领域的巨大潜力，威尔科技、中金岭南、*ST金泰、铜峰电子等上市公司分别于近日公告进军房地产领域。

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