流动性过剩助推地产股表现

　　陈周杰 重庆东金

　　大盘在5月份运行至高位以来，房地产板块走势明显强于大盘，主要表现为：对利好的反应弹性大于利空;大盘二次摸高时该板块率直创出新高;至7月4日，房地产板块录得13.68%的升幅，而大盘同期升幅为-4.56%。今日在政策“回暖”市场震荡上攻的行情下，房地产板块表现甚为抢眼，板块整体涨幅达到了4.77% ，共有5只地产股涨停。

　　哪些因素推动房地产板块出现如此优良表现？这些因素未来存在哪些变数？房地产板块未来走势如何？我们试做一客观分析。

　　在谈到今年股市上涨的原因时，著名经济学家吴敬琏一言以蔽之“流动性过剩”。过多的流动性资金追逐有限的资产，造成包括股票、房地产、贵金属、

能源等一系列资产价格的上涨，当前在全球范围内都存在流动性过剩的问题，而我国由于特殊的经济、金融环境，这一问题更为突出。我国流动性过剩的特殊之处一是巨额外汇储备的持续增加;二是人民币升值引发的热钱流入。

　　这里我们主要讨论第二个特殊之处。在人民币升值的预期下，境外资本以各种渠道流入中国，抢购以人民币标价的资产(尤其是资源型的房地产及股票)，以期未来随着人民币的升值资产价值上升获利。这种抢购成为推动价格上涨的强大动力之一，这是房地产价格持续走高的最重要原因。俗话说“买涨不买跌”

房价的上涨推动了境内投资者的购房热潮，潜在的购买力提前透支，在“集资房换商品房”“新就业人口购房”以及“高收入者炒房”等力量的推动下，我国的房价快速上涨。统计显示，6月份，全国一类、二类、三类地段普通商品房住宅平均价格同比上升分别为6.5%、4.0%和3.1%。6月份包括普通住宅、公寓和别墅在内的住宅项目开盘整体均价为11528元/平方米，同比上涨33.2%，比5月上涨11.5%。与此同时，涌入境内的外资也在股市上大举投机，房价上涨给房地产公司带来的良好业绩无疑是房地产股受青睐的基本面支持，甚至在我国对商品房的买卖进行了更为严格的限制后，部分外资房产投资证券化，转而购入房地产公司股票。也就是说，房地产股良好表现来自于两种力量的合力作用，一是过剩的流动性对房地产追逐导致的房价上涨，二是过剩的流动性对股票的追逐导致的股价上涨。

　　既然房地产板块上涨的主要原因是流动性过剩，通俗地说是资金过多，那么这种局面至今是否有所改观呢？

　　针对流动性过剩国家近期出台了一系列办法，提高利率、严格外资的流入的限制和手续、发行特种国债、QDII、中港一体化等，但流动性过剩问题还远未解决，甚至提高利率的作法还有可能因增大利差进一步鼓励外资流入，是以在人民币升值未到位的情况下，中国我外贸顺差将进一步加大，外资将继续想方设法地流入，流动性问题是一个综合性的问题，它的解决远不是一朝一夕可为。

　　目前对房地产板块的担心很大程度来自对宏观调控、持续加息的担心，如果中国进入加息周期，那么房地产企业的资金成本会大幅增加，购房者的贷款成本也会逐渐影响到其购买力。但这种担心的前提条件“如果中国进入加息周期”是否存在？我们看到，人民币的升值预期正在吸引外资大规模流入，如果此时连续加息会进一步扩大利差，增加人民币的吸引力，促使外资更快地流入，不仅无法解决流动性过剩问题，而且会火上浇油。因而央行对利率的调控不会直接针对流动性过剩，并且加息是不得已而为之的选择。从这点上来看，央行连续加息的可能性很小，流动性过剩仍是推动房价和房地产公司股价上扬的主要动力。

　　基于以上分析，我们认为，即便房地产宏观调控偏紧，但房价在半年以内难以应声而落，房地产板块将继续受益于房价的上涨和资金的推动，市场表现可望优于大盘。在房地产股的选择上，建议关注实力雄厚的蓝筹地产股如万科、招商地产、金地集团、保利地产、华侨城、中粮地产等，尤其是中粮地产、招商地产等央企直接上市企业。另外对于出租物业较多的招商地产、陆家嘴、浦东金桥、金融街等受益于资产估值上升的企业也就适当关注。

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