房地产真相：A股房企负债5万亿 7成涉嫌做假账

　　原标题：房地产真相：A股房企负债5万亿，7成涉嫌做假账，大佬人前光鲜满身债

　　来自于微信公众号：财经韬略

　　房企不能追求“小而美”，必须做大规模，“小而美”最终必然是“小而没”。

　　房地产企业最危险！

　　这是一份《中国非金融类上市公司财务安全评估报告（2017春季）》给出的结论。这份报告是由商务部研究院与中国财富传媒集团中国财富研究院公布的。报告有以下要点值得关注：

　　1、2017年中国25个一类行业中，财务安全状况最好的行业是纺织服装行业，最差的是房地产业。

　　2、财务最安全的100家上市公司里，没有一家房企。

　　3、在财务安全最差100家公司中，房地产行业数量最多，达到23家。

　　4、A股里，至少有43%的上市公司存在“报表粉饰嫌疑”；而在138家房地产上市公司中，71%的企业存在“不同程度的报表粉饰嫌疑”。“报表粉饰”，其实就是“财务造假”比较委婉的一种说法。

　　5、从2012年开始，中国非金融类上市公司财务安全指数（FSI指数）已连续6年下降，并在2016年快速降至近10来最低点之后，2017年继续下降。

　　怎么样？看完这份报告的摘要之后，你是怎样的心情？是盼望房价暴跌，还是感叹开发商“no zuo no die”？

　　其实，这还不当前房企的全部真相。据据Wind资讯统计：

　　2016年，A股136家上市房企负债合计超过4.92万亿元，同比增加10139亿元，同比增长幅度达25.93%，平均每家上市房企负债达362亿元；总资产总计为6.37万亿元，同比增长幅度达24.76%。这136家上市房企的平均资产负债率为77.26%，去年则为76.55%。

　　130多家房企，总共借了大约5万亿的钱，平均每家房企的负债率高达77%。也就是说，上市房企的平均杠杆率达到了3.35倍。就连一向以稳健著称的万科，负债率也超过了80%。

　　下面是2016年三季度中国房地产报记者统计的，负债率超过80%的部分房企名单：

　　自2015年末，中央经济工作会议提出“去库存”以来，楼市的火爆已经维持了一年多，房企销售额都大幅上升，利润也有了显著增长，看起来风光无限。但事实上，过去5年以来，房企的利润率是不断下降的，具体参见下图：

　　为什么楼市火爆，但房企的利润率却不断下降？为什么他们销售额大增，但负债率不断上升？

　　其实原因很简单：中国楼市进入白银时代，通往未来的门票大幅减少，有相当一批房企需要退出。换句话说，房企的生死淘汰赛开始了，房地产行业最残酷的时代到来了！

　　截至2016年末，中国的城镇化率是57.35%，城镇化速度为每年1.25个百分点左右。如果把现阶段中国城镇化上限设定在70%，则还有10到11年的“白银时代”。

　　白银时代，不再是所有城市人口普遍增长的时代，而是大部分中小城市人口增长缓慢、流失的时代，人口开始向高级别城市集中。因为只有在高级别城市，才有优质的公共服务资源、更好的发展机遇。

　　强者恒强、弱者恒弱。在这样的时代，开发商只能集中到有人口增量的城市拿地，竞争会空前激烈。与此同时，由于存在资金荒，大量资金进入房地产领域，参与拿地。这样，地价就越来越高。

　　对于发展商来说，不拿地就意味着没有业务，是等死；拿了高价的土地，会有很大风险，但毕竟获得了机会。如果万一货币超发依旧，高价土地最终能变成高价房子销售出去，自己也就解套了。

　　所以，土地不断创出新高，土地市场始终火爆异常，最大的真相就是：开发商在自救，在血拼通往未来的生存权。至于负债率上升，身后一屁股债，这都不算什么。反正本来就一屁股债了，再多几屁股债也无所谓。大到不能倒的时候，反而安全了。

　　因此，融创中国的孙宏斌说：房企不能追求“小而美”，必须做大规模，“小而美”最终必然是“小而没”。

　　于是我们看到这样一群人：他们是中国的房企老板，他们有私人飞机，他们衣冠楚楚、满身名牌。但每个人身后，都是一屁股或者几屁股债，自己所有的财产都在抵押状态，很多时候都不知道下个月该如何熬过，70%的人还被迫悄悄地干着“美化财务报表”的勾当。

　　前一段时间，深圳发生某全国百强房企跑路的事件。其实，只要未来广义货币M2增幅仍然维持个位数，“M2增速÷GDP增速”小于1.4倍，则将会有更多房企资金链条断裂，甚至不排除一些很有名的房企突然猝死。

　　房企淘汰赛最残酷的时代到了，什么都可能发生！