刘洪玉：化解房地产库存也要通过改革的方式去思考

　　新浪财经讯 5月27日，泰康资产高峰论坛在北京举行，在分论坛上，清华大学房地产研究所所长刘洪玉发表了《供给侧结构性改革与房地产市场发展》的主题演讲，以下是演讲实录：

　　尊敬的各位来宾，大家下午好。非常高兴今天有机会和大家就未来房地产的市场以及和房地产投资相关的话题和大家作简要交流。

　　主要想从四个方面：一、简单回顾当前市场现状。二、未来趋势展望。三、当前改革任务。四、投资相关机会与风险控制。重点还是最后这一点。

　　房地产市场投资现状与特点。我们从高速增长慢慢的降到去年的1%的增长速度，今年房地产开发投资出现了恢复性增长，大家都觉得这个增长是否可以持续，大家非常关注，因为受宏观经济影响非常大。房地产开发投资除了直接对GDP的增长风险，还会带动相关行业和产业。从长期来看，有一个经验值，住房投资占到GDP的比重大概8%左右是个平台期。（图）1995年开始已经进入到这个平台期，平台期维持多长时间是值得关注的问题。

　　房地产市场现状特点。房地产市场销售额和销售面积出现了爆发性的反弹。销售额在今年1-4月同比增长50%多，销售面积增长30%，这是很多人始料未及的，所以到现在越来越多人开始怀疑这样的增长速度是不是可以持续？什么时候会出现剧烈的调整？这种剧烈调整可能会导致前面的投资增长恢复的一些变化。另外，还可以看到房地产市场价格、交易量也开始出现，在整体上涨过程中出现了分化，涨的快的很快，但是仍然很多城市在向下调整。过去一二线城市上涨的多，三四线城市上涨乏力。现在从一二三四线城市角度可以分析市场，同时我们看到即使三四线城市的表现也两极化，所以市场分化出现了一些复杂情况。当然这里面大家可以看到，像深圳的价格同比涨的速度，包括苏州都是创记录高的水平，这应该是叫“大起”，但是大起之后，大家又担心大落。大起大落对经济影响会不会非常大？这是一个很有意思的话题。我们的房价上涨更多是在交易过程中房子的部分上涨。在这个市场上并不表明普遍的所有房子都可以按照这样的市场价值得到确认。这是我们市场和其他市场不一样的地方。

　　（图）30个主要城市各个城市差异非常大，一线城市一花独秀，二线城市和全国平均水平接近，三四线城市情况相当。现在大家关注一线城市的市场价格，三四线城市的库存。这是当前市场的特点。

　　说到库存，去年开始就进入了去库存，作为供给侧改革的一个重要任务，库存有各个层次的，国家统计局公布的库存的概念，只是所列图中现售1范围的内容，这部分在新增住房供应中所占比重并不大。我们讨论去库存的问题更多是关于第二层次、第三层次、第四层次的库存，而且去库存还和未来城镇化的发展密切相关。

　　（图）当前大家看到一个现象，市场上在一二线城市房价快速上涨的带动下，鼓励了市场火爆情况再现，甚至和2010年3月比较。当然由于房地产行业的快速恢复，交易的活跃，对经济增长起到了支撑作用，对政府的税收起到重要的支撑作用。实际上大家也非常关心未来的一些发展问题，是不是可以持续？能持续多久？这种地价过快上涨是基于对未来的预期吗？还是基于什么其他原因。现在很多文章说现在的高房价带来的是生活成本的高涨，它的挤出效应，尤其对高新技术产业的挤出效应已经出现，所以大家再次讨论住房要发挥它的基本功能，要弱化和限制它的投资功能。

　　从中长期发展趋势看，首先看宏观经济增长的趋势，上午有重量级的经济学家对未来做了预测，我们的增长速度在逐渐放缓，处在寻找走上新的增长点，但是支撑新的增长点还没有找到，像98年住房制度、住房商品化的改革，能够发挥这么大的作用，所以还处在积极的探索过程中。

　　人口的增长，是保持一个城市或者一个国家、地区活力的重要因素。最近我们开始放开了二胎政策，我们对未来的增长和我们以前的预测有一些调整，这种调整更加乐观。家庭规模的小龄化，随着人口增长速度放缓，但是家庭数量在增加，住房需求和家庭数量密切相关。我们最近正在做这样的研究，有哪些不同类型的家庭规模，总的数量是对住房的需求。过去我们做过到2020年的预测，现在看来仍然是准确的。未来每年平均大概11亿平方米的新建筑需求。最近我们预测到2050年，（图）从我们模拟的几个情景可以看出来，还是处在增长的过程中。二胎政策放开后，有一段时间稍微有点影响，总体上需求还是比较平稳的。

　　（图）世界银行专家做过比较研究，未来房地产市场的需要以及住房投资，包括城市的房地产资产价格增长的规律，来描述未来中长期的发展趋势。

　　（图）房地产这个行业在国民经济中所占的比重，在日本大概12%左右，在美国差不多也是12%左右，在美国房地产的重要性和制造业相当。仅讲住宅产业那更高。我们国家现在这个比重相对还比较低，大概只有美国和日本这些发达国家的二分之一左右。所以我们可以做一个猜想，我们缺的另外那一半，发达国家12%的份额我们现在的6%，我们缺的6%是什么？从这里思考未来中长期的发展趋势，实际需要进行行业发展的新探索，从改革的角度、房地产业经济特征角度思考。

　　房地产供给侧改革的任务，它的重点，为什么做这些工作，在座各位很多都非常清楚。从房地产行业的角度分析，可能需要探索一些改革，包括土地供应制度的改革、土地招拍挂制度、集体建设用地入市制度，促进现有城市存量土地进入到供应体系当中的一些制度，比如像北京，听说有一个调查，四环内的范围内还有15、16平方公里的土地处于闲置，为什么不能被充分利用？因为现有的土地收购储备的制度在利益分配的角度大家不接受，所以释放不了。所以土地供应制度改革非常重要。还包括大家讨论的土地使用轮期和期满有后应该怎么办？三十年前我们的先贤给我们一个四十年、五十年、七十年，三十年后应该发挥我们这代人的智慧，再往前走一步。住房制度改革和未来的新市民相关的住房政策和租赁市场的发展，住房保障提供的转变密切相关。房产税的改革，房产税、增值税、购房利息抵扣，要重新界定这些税为了什么，怎么流转和持有房地产过程中分配税负。还有新型城镇化相关政策，现在越来越多的专家学者，很多人看到在过去市场发展过程中，三四线城市有相当多的亮点，这些亮点基本都在大城市群的范围当中。可能未来的人口流动，工作机会的创造，新型城镇化的发展和基本公共服务的提供等等要和新型城镇化密切关联，要丰富新型城镇化实现的模式。还有住房金融、房地产金融的创新、房地产金融的监管。企业角度还有住房体制，我们提供的商品房的质量，这些方面的一些改革，还有房地产企业的服务、产品和商业模式的创新，这些内容实际上都是未来房地产供给侧改革应该努力改进的领域。

　　比如说化解房地产库存也是要通过改革的方式去思考，解决短期的库存问题，也要解决长期的库存问题。

　　（图）现在很多的房子是不满足我们需求的，过去我们有很多的空间没有充分的利用，或者是用的不能够满足人们的需要，未来通过创新创业的发展，会让我们现有的物业空间能得到更充分的运用。FM在国外是一个重要的行业实际上就是房屋空间管理与服务，过去空间已经满足了，未来怎么激发需求让更多空间充分利用，这里技术创新，也为投资者提供了机会。最近一个数据，纽约73%的人租房，伦敦是68%，首尔和巴黎是58%，东京是53%，北京的租房比重在40%左右，实际上租赁市场的发展，不仅是低端租赁，高端租赁市场也非常重要。最近国务院、住建部在大力推动租赁市场发展，要建立购租并举的住房制度，这给我们未来带来很多发展空间。

　　包括旧城改造，旧城改造一直是房产开发中非常重要的部分，过去比较多靠市场经济的力量，现在剩下的骨头比较多了，需要更多模式的创新，房地产金融的发展，最近争论比较多的是房地产是加杠杆还是降杠杆，从控制风险的角度我们要有效控制杠杆，但是也有人说还有相当的空间，像房屋贷款余额占GDP比重的指标，我们国家处在非常低的水平，但是我们也看到我们利润空间有新的来源，在国际上水平比较高的国家，它的住房贷款余额占GDP比重高的国家基本上都是通过证券化市场去，通过资产证券化筹措的资金，而我们国家的资金来源来自银行零售业务的储蓄存款，承受风险的能力不一样，我们也不能完全把指标横向可比性也可能不完全一样，所以我们要完善公共住房以及相关的金融制度。

　　房地产投资的机会与风险控制。在座很多都是投资领域的专家，房地产为投资者提供了可选择的各种回报组成投资机会，从国资式投资，到增值性投资，再到机会性投资，用不同的基金、信托等等工具和投资类型，房地产提供了非常完整的环境。如果用风险水平和潜在收益水平去表现，我喜欢用这幅图。

　　投资者从管理角度出发，在资产配置里有另类投资，有房地产这个类型，房地产角度来看有区域配置、不同投资策略组合，不同的投资策略下投资的产品，还有不同用途的房地产，包括写字楼、商业物业、公寓、特殊房地产。还可以用很多不同的工具直接或者间接通过私人或者公开市场投资到当中。总的来说，房地产资产在我们整体资产构成中，有相当多的规模，非常巨大的规模可供大家投资，所以房地产投资在整个投资过程中占非常重要的比重。如果从投资机会讲，（图）右图是讲住宅行业，人口19%，房子价格份额是24%，但是商业地产人口是10%，房子价格份额6%，所以商业物业的投资空间非常大。很多研究报告都讲过在中国商业领域投资空间，从市场成熟的程度来看，也是有很多的信息，房地产投资领域市场规模的分析来看中国的房地产市场规模增长的速度非常快。

　　最近看了一个仲量联行的一个研究报告，中国投资者蓄势待发，他在讲机构投资者的底线，尤其是保险机构，投资房产比例的提升，让我们拥有了非常多想象的空间，因为我们从左下角的图可以看出来，我们国内现有保险类的机构房地产投资领域的份额非常少，所以有非常多的空间。

　　投资过程中还要控制风险。第一是应对周期的风险。不同的策略在房地产周期不同阶段介入，以及房地产投资的类型，要有相当多的理论东西去指导。也有国际上的投资者总结出来，成功的房地产投资，最关键的有哪些因素的影响，对资本的吸引力、投资来源和质量，基金和投资结构、投资者报告和运营卓越。总得来说，过去我们我们凭胆量就可以进入市场，虽然有钱，但是没有胆量就没有机会。过去经常说有泡沫，但是有泡沫你不参与，泡沫落了也没有你的事。我记得一个专家讲座的题目就是要参与到泡沫当中来。最近住房市场越来越成熟，但非住房市场领域在中国刚刚兴起，大家刚刚关注这个领域，这里面的投资机会还是非常广泛的。但确实需要专业的能力，不能盲目地像开发商那样冲动的去投资。

　　我就讲这么多，谢谢大家！