新浪财经客户端：大盘又到2000点的启示 机构已减持蓝筹到超低配

　　齐鲁证券研究所基金评价业务负责人 马刚

　　近期房地产又一次成为市场焦点，各种楼盘打折降价的新闻不断出现在媒体重要版面，房地产作为中国经济的重要力量，关系着许多行业与宏观经济。本文探讨了中国的房产的本质是70年的土地使用权，这就类似股市上的权证。权证刚上市时，感觉一两年非常漫长，于是疯炒，远远超过其内在价值。但当快到期时，便会加速归零。70年，似乎很漫长，这个国家没有人为70年之后的未来考虑。

　　近期有关房地产的话题又是一个热点。话题热跟“话题的标的”冷热有时是截然不同的概念：标的热一般会催生话题热，而标的冷也往往会导致话题的热，如近期的房地产话题，就是由该行业的“冷”所导致的。这种“冷”体现字媒体的报道，体现在各种靠谱和不靠谱的统计数字，还体现在资本市场中地产股的表现。

　　房地产业的研究困局：数据的罗生门和各种不靠谱

　　说实话，我是对有关房地产的媒体报道和统计数据不信任的，靠谱的不多。先说媒体，现在媒体记者的口碑如何，大家都心知肚明。长期以来，财经媒体基本上被地产商所豢养，完全是地产商的代言人和传声筒，房价永远上涨、只涨不跌、刚性需求的神话和扯淡，都是通过媒体启蒙和洗脑的。另外，在新闻报道业务中，媒体也缺乏起码的职业素养和新闻道德，为吸引眼球不择手段，不去探究事实真相，以偏概全，无限放大个案而不去做整体上的事实真相的求证。无论是宣言房地产的低迷还是火爆，无论是预言涨和跌，媒体基本上都无法站在客观立场，宣言涨或火爆，是为了推波助澜，宣言低迷是为了给管理部门施加压力。有的所谓的降价或涨价原本就是开发商的噱头或极端个案，或是说托的行为，被媒体有意无意放大成普遍现象。

　　至于统计数据，同样很扯淡，没有很大的参考意义，主要有以下原因使得它不可信：首先，数据来源是不可信的，因数据很大程度上来源于地产商的主动申报，所以参考价值肯定要大打折扣；第二，平均房价往往以行政区划来作为计算口径，而行政区域往往不能反映真实的有居住价值的区域；第三，统计方法不透明、各地不统一，没有可比性。

　　虽然上述两个最基本的信息来源是不可信的，但我们仍然可以通过很多现象来宏观、总体的把握这个市场的冷暖。另外，还有相当可靠的数据可供参考，如宏观经济方面，1季度房地产投资增速由去年4季度19.9%大幅降至16.8%，其中3月单月增速降至14.2%。更值得关注的是地产投资的先行指标，3月房屋销售面积大幅下行，单月增速已降至-7.5%，新开工面积单月增速仅为-21.9%。股市上有句名言：“任何东西都是可以骗人的，唯独成交量是骗不了人的”，这句话同样适用于房市，而且更深刻反映了房市的本质。

　　再如上市公司的财务数据相对靠谱。4月28日晚，房地产龙头企业万科发布2014年首季度财报，第一季度实现营业收入 95.0 亿元，净利润 15.3亿元，同比分别下降 32.2%和 5.2%。

　　这是12年以来，万科首次出现一季度同比下降。从2002年起，万科一季度净利润一直保持同比增长，即使在2002年主营业务利润同比下滑22.40%，营业收入同比下滑47.63%，当年净利仍然实现24.66%的增长。

　　另外，如果严重依赖土地财政的地方政府纷纷出台所谓“救市”措施的时候，往往意味着土地财政收入锐减，这当然反映了房地产产销的不景气。4月28日晚间，南宁市下发文件称，为配合北部湾经济开发，从2014年4月25日起，属于广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。

　　虽然上述数据相当公开、透明、靠谱，但如果说目前房地产市场进入熊市或景气周期的下行通道，我仍然是不相信的，如我常驻的城市济南，10几年来，从未听说过房价有下降的时候。虽然2008年以来房价涨幅相对弱于其他省会城市，但从未出现下降的时候，直到现在仍然如此。

　　但是，去年以来，有关房市拐点出现的声音不绝于耳，在20多年的时间内，虽然不断有人惊呼“狼来了”，但“狼”从来没有来过。房价在泡沫声中坚定不移的走在牛市的不归路，不断刷新人的预期和可接受的底线，以及政府调控的结果就是越调越高。但这次，狼或许真的来了呢？

　　本文的目的无非是两个，如果狼真的来了，本文就作为摧枯拉朽的力量，在残桓断壁上面踹上一脚；如果房市到顶论仍然是虚惊一场，那就作为盛世危言，作为阳光下的一丝阴影和树上的乌鸦，给大家敲敲警钟：该来的早晚会来，你承不承认，泡沫就在那里。另外，需要说明的是，本文定位于“箴言”，不是论文，很多论据缺乏数据，只讲道理不做详细论证。你若相信，就自己补充数据，你若不信，权当笑话，一笑了之。

　　以供求说事，不是误入歧途就是别有用心

　　中国目前的房市，是一个投资或投机主导的市场，这是解开中国房市之谜的一把关键钥匙。这是一个准金融市场，这种市场，与供求关系不大。如果不认识到这一点，任何判断和调控都将误入歧途。想想股市，何时与供求关系有关了？老八股时代，股市有暴跌，2000只股票了，能上6000点。

　　只要是市场的交易的东西，就跟其成本或“价值”没有关系，无论是股票、封闭式基金、服装还是房子。如果价格肯定能覆盖成本，世上就没有亏本的生意和生意人了。所谓内在价值也是扯淡，不同人对价值的认同根本就不相同。

　　拿供求关系说事，是地产商的常用伎俩，那是给政府施压或转移视线。其实，盘子越大，越能吸引大资金介入。如果现在股市还停留在老八股时代，可能有规模上千亿的基金吗？现在大企业都介入房市，也是因为盘子大了。筹码越多，大资金才越介入。

　　影响投资市场价格的主要因素是预期或赚钱效应，而不是什么供求。想想看，中国船舶300多块每股也有人疯抢，隔年就掉到30多，基本面有多少翻天覆地的变化？6000点时，股市成交4000多亿，到2000多点，才1000多亿。房子疯涨，也是赚钱效应使然。如果大家预期变了，熊市就开始了。

　　由于预期永远上涨，房产投资者手中的筹码锁定率都很高，这就类似股市的单边上升。一旦有朝一日预期变了，大家还记得连续跌停的情景吗？不要跟我说城市化、供求这类胡话，不要忘了一个前提，中国的房市，是一个投资市场，和供求没关系。

　　房地产是有周期的，不可能永远上涨，中国的房市还没有经历过大跌，但并不意味着以后不会。你想想看，现在啥人买房子都挣钱，啥时买都挣，不需要任何知识和技术，世界上哪有这样的投资渠道。

　　其实投资房地产就存在根本的内在的逻辑缺陷：投资房地产的人或者持有房子长期不卖的人，一般相信房价永远会涨；由于这个“信仰”，所以他永远不会买，永远不会有现金流收入。或者他把房子出租，但租金远不如把房子卖掉购买低风险理财产品合算；当他意识到房价不会永远上涨的时候，已经晚了。

　　中国的房地产，本质上是一个大骗局

　　中国的房地产，本质上是一个大骗局。70年的土地使用权，和租70年有什么区别？世界上绝大部分国家土地都是私有的，产权可以永远传个子孙后代。从这个角度来看，我们的房价和国外根本没有任何可比性。

　　前期还讨论土地到期之后如何处理貌似还引发了讨论和恐慌，我就纳闷了，土地到期收回不是天经地义吗？要不干嘛还有70年使用权这种说法？难道是为了好玩？在中国无论是老百姓还是政府、炒房者，从不讨论这个问题，有意无意回避它。这是为什么？

　　从这个角度看，中国的房产就类似股市上的权证。权证刚上市时，感觉一两年非常漫长，于是疯炒，远远超过其内在价值。但当快到期时，便会加速归零。70年，似乎很漫长，这个国家没有人为70年之后的未来考虑。

　　考虑到投资市场的提前预期，一定存在某个时间点，在这个点，房地产权证会迅速归零。从这个角度看，中国的房产，怎么会抵御通胀？怎么会永远上涨？怎么会持续升值？

　　是租房合适还是买房合适？对于买房自住的人来说，买房本质上仍然是组。所以买房和租房的成本是可以计算的，这要考虑货币的时间价值。假如一套房子100万，以目前的5年期利率5%计算，不计复利，5年就是25%，70年就是14个25%，大家可以自己算一下自己成本。每100万每年至少有5万元的低风险收益，远能覆盖房租，更何况，在大城市，100万的房子也已经很难买到。组什么样的房子，一年房租会有十几万甚至二三十万？

　　城市化和刚需，是支持房价的两大忽悠

　　支持房价上涨的理由，历来有两大忽悠，一是城市化，二是刚性需求。就城市化支持高房价来说，这完全是胡说八道，连城市白领都买不起房子，农民的“需求”怎么能推高房价？恰恰相反，是高房价阻碍了中国伟大的城市化进程，使得我国的现代化进程受阻。

　　由于人口增长或改善居住条件导致的刚性需求确实存在，但这种需求至于导致房价一年翻番吗？如果没有投资投机因素，这是不可能的。难道某一年出生的中国人会比上年翻番吗？刚性需求或许每年都在增加，但这种需求是逐步、缓慢释放的，单纯的刚需是不可能是房价的疯长的。

　　如果出于未来刚需增长的预期而提前介入，导致房价上涨偏离刚需的增长，这在一定程度上也是可以容忍的，但也会有个限度，它的效应只能是房价有限上涨，把未来的涨幅“贴现”或透支。但如果过于偏离这个限度，而且未来还会继续涨的话，那就是击鼓传花的游戏了，和刚需没有关系了。

　　现在中国的现实是，恰恰刚需者买不起房子，而买得起房子的人都是不需要房子的、有数套房子的。拿上海来说，2013年上海的平均收入不到5036元每月，一套房子300-500万元是正常，上千万房子比比皆是，这和刚需有关系吗？

　　对于房价的高低，老调常弹的是租售比、房价收入比等等，这些指标确实很有说服力、很严谨，毕竟有数据，还有空置率，是更有说服力的指标。但因房价、空置率等等从官方从来不会有准确的、正确的、真实的数据，因此，谈这些毫无意义。

　　用刚性需求没法解释09年之后的房价暴涨，难道09年进入婚育年龄的年轻人数突然翻番？难道09年老百姓的收入突然暴涨，以至于都有改善居住条件？而08年成交量的低迷恰恰说明，在那个价位，刚性需求没有这么大。也就是说，目前的房价降到08年的水平，也不会激发刚性需求的大幅增长。

　　更何况，刚需完全是一个伪概念，是中国地产商发明出来的忽悠人的概念。稍微懂点经济学的人不会不知道啥叫需求曲线吧？需求完全是跟价格和收入相关的概念。如果说真有刚需的话，馒头、米饭才是刚需，因为贵到天上也要买，这属于价格弹性很低的商品，这才是刚需。如果不是“不买就死”的商品，就更“刚性”毫无关系。月收入800元的人，公交车才是刚性，宝马[微博]降个5万、10万跟他没有半毛关系；月收入8000，他可能会买辆10万左右的车了；年收入百万，可能要换宝马了；要是有上亿或者几亿的资产，私人飞机才是刚需。

　　地产商很明白，目前的房市跟刚需根本木有关系，所有才死扛不降价。如果降个一两千，量上去，能提前回笼资金，是个正常的企业都乐意做。但一个投资投机市场，一旦预期变了，一旦投资者觉着房价不会永远张，那就不是降一两千的问题了，房价会一泻千里。

　　中国经济已经悄然越过刘易斯拐点。2004年以后出现的“民工荒”是农村劳动力有限供给的拐点。中国2004年以来的失业率下降、农村居民工资增幅上升、中西部农村居民收入和消费增速双升与60年代日本刘易斯拐点之后的情况如出一辙。中国进入人口红利窗口逐步关闭期。

　　本次人口调查数据确认，中国劳动人口存量将于2015年前后开始下降，即确认人口红利的消失。2015年人口红利窗口就要关闭。人口增长所导致的刚性需求谎言已经没法再撒了。

　　1996年到2008年。全国小学64.6万所减到30.09万所。1996年招生2524.66万人，2008年招生1695.72万人。 考虑到全国小学入学率已经很高，小学入学人数基本可以代表当年适龄儿童人数。近几年的数据正在搜寻。

　　据教育部下属“中国教育在线”发布的《2011年高招调查报告》高考生源呈持续下降趋势，且下降的速度在不断加快。全国高考生源在2008年到达历史最高人数后，开始全面下降，最近两年累计下降了200万，并呈现速度加快的趋势，这一态势将可能延续至2017到2020年前后。

　　末路狂奔：中国房市的实质

　　一个投机市场，只会有暴涨和暴跌，不可能有稳定。泡沫的趋势是越来越大，最终破裂。如果没有干预的话，房价继续暴涨是没有任何悬念的，但世界上没有永远上涨的商品，最终的暴跌是难以避免的宿命。泡沫破裂的后果是可怕，不会只限于经济领域。这是不以人的意志为转移的。

　　中国的房地产问题是无解的，没有根本的解决之道。如果真要根本解决的话，那要进行根本性的制度变革，那可能吗？没有政府职能的根本变革，怎么会有土地财政的退出？如果还是有那么多人吃回扣，怎么会减少工程和投资冲动？空房子都在有权调控的人手里，他们会希望房价下降？

　　因此，房价就像《生死时速》中的客车，不能停下来，只能奔向死亡。调控的努力和方向是值得肯定的，比方说限购等，直指投机。调控者也只能做到这一步了，在体制内的调整。有人以合法性为由指责调控，真是可笑和幼稚。中国的房地产行业有哪个环节是合法的？哪个环节不充满了赤裸裸的非法掠夺和血腥？

　　但调控能根本解决问题吗？不能。如果行政手段有用的话，30年前开始的改革就没有必要了。由于强大的利益集团作祟，尤其是地方政府的作梗，调控很可能会半途而废，就像原来数次调控一样，一旦出现这种局面，房价必然会再次疯狂。

　　即使调控真能顶住压力坚持下去，投资者的预期必然改变，资金会流出房市，房产的持有者会松动筹码，就像我说的，投机市没有平稳，房价必然会暴跌。而暴跌的后果会严重到政府再次刺激房市。

　　如果调控没用，房价也是暴涨，最终结果也是末路狂奔，死路一条。因此，中国的房地产问题是没解的，最终的结果就是再次暴涨之后的死亡。没办法，吸毒上了瘾，再戒就难了。

　　我的观点是，中国房地产泡沫的破裂是必然的不以人的意志为转移的，但何时破裂？我声明，不知道。就像中国股市早晚有一天要突破6100，但何时？不知道。或许在这之前，再次探底1000点也有可能。我对房地产的看法，说说而已，毫无投资指导的意图，在此申明：无论你投不投房地产，都不是我的建议。

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