新浪财经客户端：证监会新政激活A股 IPO改革八大关键词

　　□海通证券 涂力磊 谢盐 贾亚童

　　养老地产需求来自于社会老龄化。继法国、英国、美国、日本等一批发达国家纷纷加入老龄化国家行列后，目前中国65岁以上老龄人口占比已接近10%，步入老年化社会已经是社会趋势。同时由于中国人口基数较大，中国目前已经成为全球老年人口最多国家，养老服务尤其是养老地产的需求相当大。巨大的老年抚养人群为养老地产业带来重大发展机遇。

　　加速进入老年化社会

　　养老地产相对于传统养老院而言，其在规模上更大，在产品以及合作开发的机构上将会有更多专业化的机构参与，同时也会在产品上整合更多针对老年人需求的特殊资源，而且覆盖的人群也更加专业。

　　我国正加速进入老年化社会，老年人口比重在持续走高。截至2011年底，我国60岁以上老年人口约1.85亿，占总人口的比例为13.74%；65岁以上老年人口约1.23亿，占总人口的比例是9.14%。此外，从年龄分布看，如果以每5年作为一个人口年龄层划分，则可以发现40－44岁和20－24岁的两个年龄层人口数最多，从而形成两个人口高峰段。这两个高峰人群恰好分别是每隔20年即会相续进入60－65岁以上的老年阶段，从而在40年后叠加形成中国的老年抚养压力高峰。但是我国养老产业却还处于发展的初级阶段，养老产业的发展滞后。

　　从横向看，我国老年抚养比在2011年达到12.27%，不仅远超过低收入国家的老年抚养比6.35%，也超过中等收入国家和中上收入国家老年抚养比的9.80%和11.54%。目前我国老年抚养比已经超过了全球平均水平11.71%，但是距离高收入国家的23.69%老年抚养比还有一定差距。

　　另一方面，我国老年人卫生机构床位数长期变动不大。长期以来，我国(包括城镇和农村)每千人口卫生机构床位数仍维持在3张左右；而医疗设施相对较好的城市中每千人口卫生机构床位数也仅为4张左右。此外，对老年人护理和照料有重要作用的卫生技术人员和护士人数也保持基本稳定，尽管近年来有小幅上升，但仍维持在每千人口卫生技术人员4人多；而全国每千人口卫生人员数仅为1.5人左右。

　　事实上，相关统计显示，目前我国城乡空巢家庭超过50%，部分大中城市达70%； 农村留守老人约4000万，城乡家庭养老条件明显缺失。这说明未来数年我国急需加强包括老年地产、老年护理、老年疾病医治等相关产业。

　　投资前景广阔

　　巨大的老年抚养人群为养老地产业带来重大发展机遇。近期国务院发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》要求：2020年末全国社会养老床位数达到每千名老年人35-40张，而目前我国每千名老人的社会养老床位数约为20张(远低于发达国家的40-80张)。假设至2050年末全国社会养老床位数维持2020年要求的每千名老年人35-40张不变(即每千名老年人需增加15-20张)，以上述2050年末全国老年人口2.60亿计算，则至2050年我国新增社会养老床位的潜在需求约为390-520万张。同时，我们假设每张床位对应住宅建面为25-35平米(相当于两室户住宅建面50-70平米)。由此推算，截至2050年我国新增社会养老住宅潜在需求为9757万平方米－1.82亿平方米。

　　目前我国养老地产主要分为常住养老和“候鸟式”养老两大模式。两者的主要差异在于居住时间的长短。“候鸟式”养老主要包括异地养老服务中心、度假式养老基地和买房投资。异地养老服务中心模式主要指以季节为周期在不同养老公寓之间进行更换。该模式特点在于满足老年人旅游养老、度假养老、回原籍养老的多重需求。度假式养老基地的实质在于以养老文化为核心推行休闲度假服务。该养老模式的最大好处在于可以将老年人养老需求与全家互动活动、定期度假或学术交流等相结合。

　　“候鸟式”养老又称异地养老，就是指老年人离开现有住宅，到外地居住的一种养老方式，包括旅游养老、度假养老、回原籍养老等。异地养老是一种新兴的养老模式，是未来养老的一个新方向，已经被越来越多的国家、企业和老年人所认可。伴随当前个性化养老局面的不断扩大，养老需求的差异化事实使得未来养老地产市场不断扩大。

　　截至2月18日，A股动态PE为13.37倍，地产动态PE为14.06倍，近期市场主题盛行，主要养老地产标的包括上实发展、凤凰股份、世联行、云南城投、保利地产[微博]和南国置业。不过投资者也要警惕国家对房地产行业的调控带来的影响。

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