证券时报网（www.stcn.com）10月10日讯

　　近日，国务院发展研究中心课题组披露了《新一轮改革的基本思路和行动方案》，明确将“深化土地制度改革”列为新一轮八大改革重点领域之一。

　　据上证报报道，业内人士指出，此次国务院研究中心在十八届三中全会召开前夕，推出此份颇具顶层设计色彩的方案，值得深入研究。

　　而与中国顶级智囊机构的“献策”相呼应的是，海南、福建沙县、浙江温州多个地方已纷纷自下而上试水农地流转。这些各具特色的尝试，已经引起了包括中央电视台在内的主流官方媒体的持续报道。

　　土地专家表示，新一轮土地改革的核心，无疑是打破土地二元结构限制，推进农村土地的改革。国土资源部地籍管理司巡视员兼副司长冷宏志在接受在线访谈时曾透露，接下来，国土资源部将进一步加快推进宅基地和集体建设用地确权登记发证工作。国土资源部将以此为契机，深化土地产权理论研究，推进集体土地产权实现方式的实践探索，为集体土地产权制度改革做好政策储备。这在某种程度上也预示着中国推进新一轮土地制度改革的条件越来越成熟，脚步日益临近。

　　而受上述消息影响，资本市场上土地流转概念股也颇受资金追捧。“。昨日，土地流转概念股涨幅居沪深两市首位，大智慧数据统计，该板块大涨134.15点，涨幅5.78%，其中中体产业、海南橡胶、亚盛集团和辉隆股份封于涨停，北大荒、新农开发等也接近涨停，上实发展、中华企业涨幅稍逊。

　　分析人士指出，亚盛集团有望明显受益土地流转政策，该公司拥有大面积土地，据披露为342万亩，长期实行统一经营模式。政策放开后，公司拿地更方便，对于现代农业，土地规模越大，利润率越高，公司增长空间更大。

　　此外，市场普遍预期建设用地流转将快于耕地流转，因为建设用地的土地确权速度快于耕地确权。据悉，目前国土部正在加快推进包括宅基地和集体建设用地在内的农村土地集体土地确权登记发证最后工作，截至今年5月底，全国农村集体土地所有权登记发证率已达97%。此外28个试点市县农村集体经营性建设用地使用权流转试点于9月启动。申万研报认为，确权完成后下一步就是“定价”。

　　因此，拥有大面积建设用地的罗牛山、辉隆股份、罗顿发展、海南橡胶等公司备受资本市场关注。前述券商分析师也认为，建设用地确权主要是重申“同权同价”问题，未来拥有近郊及工业园区周边农村建设用地的上市公司土地估值提升最为明显。

　　值得注意的是，不同于以往的概念热炒公司急于澄清，上述公司在公开平台回答投资者提问时着墨于土地资源。海南橡胶在上证e互动平台表示，公司承包使用农垦集团国有土地总面积总计为351.55万亩，每年支付承包金，主要分布于海南岛中西部，主要用于种植橡胶林等林木以及从事相关的生产活动。亚盛集团也表示2013年公司“统一经营”模式的土地将力争达到40万亩以上。

　　岳阳林纸则表示，公司目前拥有林业面积近200万亩，将继续坚持“林、浆、纸”一体化发展模式，通过收购等方式进一步扩展林业经营规模。公司将密切关注林权流转相关的新政策，研究适合公司发展的最佳林业经营模式。

　　辉隆股份则披露，公司在安徽省全椒县和临泉县参与了土地流转，全部采取租赁的方式，承租面积2万多亩。此外公司自建的配送中心全部为自有土地。振东制药也指出，公司土地储备较为充足，目前中药材种植有部分土地流转，未对外流转土地。

　　此外，上实发展的大股东在崇明岛拥有85平方公里的农用性质土地，中华企业在崇明岛东滩也拥有4000亩农业用地。这些农地会否在政策放开后获得升值值得关注。延伸阅读：

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　　【背景消息】

　　官媒频频为土改吹暖风

　　央视经济信息联播近日推出“土地流转进行时”系列报道，为土地改革吹暖风，其中的深意值得玩味。其中，7日的报道以“农民变股东沙县土地流转新尝试”为题，对福建沙县推行土地信托、推动土地流转率大幅上升的案例进行了介绍，主要涉及耕地流转。8日的报道则以“江苏常熟：宅基地流转坚持自愿原则”为题，对当地通过推动宅基地流转从而让农民获得收益的做法进行了报道。

　　目前，尽管国土部对于宅基地流转试点尚无统一政策规划，但重庆、成都、浙江、安徽、广东、海南等地都已开始着手进行宅基地流转的试点工作。在农业用地流转方面，此前甘肃、福建等地已出台文件加以规范，相关工作也在积极稳妥推进。

　　其中，福建沙县模式颇受关注。今年9月，福建省委下发了稳妥推进农村土地流转的通知，推广沙县开展土地信托流转的模式，支持成立土地承包经营权信托公司，实行统一委托、统一流转、统一分配，健全县乡土地信托网络，建立风险防范和收益返还制度，提高土地流转规范化、市场化水平。在不改变土地集体所有制性质、农地属性以及农民承包权的前提下，沙县目前已实现土地流转近13万亩，占沙县全部耕地的65%，是全国土地流转率的三倍多。

　　业内人士认为，沙县土地流转模式在全国都有借鉴意义，无论是托管、转让，还是出租入股等方式，只要是依法、自愿、有偿的方式进行，就值得鼓励。沙县模式有望成为土改样板。上证报曾在9月上旬对“土地流转信托模式”做过深度解剖。

　　各方酝酿设计“新土改”

　　从各地试水的情况来看，已有星火燎原之势，这让“新土改”的顶层设计有更多参考信息的同时，也增加了设计难度。接近国土地资源部的人士向上证报记者表示，农地流转确是改革的重头戏之一，因为问题复杂，从改革的顶层设计来看，目前尚无定论。

　　然而，记者注意到，曾有媒体报道农村土地改革进程的重要文件已下发至河北、辽宁、吉林等18 个省市，被确定的28个试点县将启动农村集体经营性建设用地使用权流转，原则是不突破现有土地利用政策、土地使用标准等法律法规的规定，流转土地不得用于商品住宅建设。

　　事实上，在今年初国土资源部年度工作会上，相关负责人表示，土地管理制度改革具体包括，研究出台集体经营性建设用地流转指导意见、部署开展宅基地制度改革试点，以及总结推广农村土地股份制改革经验和做法。其中，指导意见有望就土地利用规划城镇建设用地范围以外的经营性集体建设用地的有偿出让、交易方式、收益分配方式等方面做出具体规定。

　　与此同时，全国人大常委会正在审议《土地管理法》修订草案，这很可能为今后土地流转扫除法律障碍。据悉，《土地管理法》的修订重点之一，主要集中在农地入市这一领域。如果修订后通过集体土地可以不经过转为国有土地就可以入市交易，那就为今后土地流转扫除法律障碍。目前，地方政府对于这一呼声也非常之高。

　　更值得重视的是，中国顶级智囊机构之一的国务院发展研究中心课题组近日透露出的《新一轮改革的基本思路和行动方案》，明确提出“以权利平等、放开准入、公平分享为重点，深化土地制度改革。”将深化土地制度改革列为未来八大重点改革领域之一。

　　该课题组认为，“现行土地制度存在权利二元、市场进入不平等、价格扭曲和增值收益分配不公等弊端。改革目标是建立两种所有制土地权利平等、市场统一、增值收益公平共享的土地制度，促进土地利用方式和经济发展方式转变。”按照设计，新一轮“土地改”将包括六大方面，其中第一项即为“提供平等保护土地产权的制度基础设施，实施以土地为基础的不动产统一登记制度，在现有土地权属基础上，赋予农民集体土地处置权、抵押权和转让权。”

　　地方政府对土地改革的积极性更为明显。除了福建沙县的消息外，不久前温州发布《温州市农村产权交易管理暂行办法》，明确将农村土地承包经营权、农村集体资产所有权等12类农村产权置入农村产权交易服务范围，这是继成都、重庆、武汉等地农地产权交易试点以来的又一项重要改革。而海南省国土环境资源厅研究制定《海南省农民集体建设用地管理办法》现已上报海南省政府审议消息，更引起资本市场对海南板块的热捧。

　　农地流转是改革方向

　　土地专家向上证报表示，新一轮土地改革的核心，无疑是打破土地二元结构限制，推进农村土地的改革。这个大方向是确定的。回顾今年有关农地流转的消息脉络，其改革思路会更加清晰。

　　4月中旬，新任国土资源部部长姜大明第一次部长办公会审议通过《保发展保红线工程2013年行动方案》，在配套改革方面，行动方案提出的第一项工作即为农地流转。

　　在6月24日召开的“促进城镇化健康发展土地管理制度改革座谈会”上，姜大明再次强调，必须抓住城镇化转型发展的有利时机，推进土地管理制度的改革完善，释放改革“红利”。他提出，土地改革政策设计有三个方面，其中之一就是“围绕积极稳妥深化农村土地管理制度改革，推动城乡发展一体化的政策设计。”而今年“一号文件”提出，要用五年的时间基本完成农村土地承包经营权确权、登记、颁证工作，其意在为农地改革推进铺路。

　　随后，国土资源部又发布消息称，“截至2012年底，全国农村集体土地所有权累计确权登记发证约620万宗，发证率达94.7%，基本完成了农村集体土地所有权确权登记发证任务。”

　　对此，国土资源部地籍管理司巡视员兼副司长冷宏志在接受在线访谈时透露，接下来，国土资源部将进一步加快推进宅基地和集体建设用地确权登记发证工作。国土资源部将以此为契机，深化土地产权理论研究，推进集体土地产权实现方式的实践探索，为集体土地产权制度改革做好政策储备。这在某种程度上也预示着中国推进新一轮土地制度改革的条件越来越成熟，脚步日益临近。

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　　证券时报网（www.stcn.com）10月10日讯

　　【行业研究】

　　申银万国[微博]:土地流转制度改革的主题投资机会

　　近期土地流转主题风生水起，并成为继“上海自贸区”主题之后新的市场热点。究其缘由有二：一是11月份召开的中共中央十八届三中全会有可能涉及有关土地流转改革政策预期；二是28个试点市县农村集体经营性建设用地使用权流转试点于9月启动。我们认为：农村土地流转制度改革似成必然，从有关试点情况看，突破点或选择农村集体经营性建设用地和农户宅基地。土地流转制度改革预期投资主题：土地资源升值。基于此逻辑，建议关注自有土地资源丰富的亚盛集团、海南橡胶、永安林业、福建金森，及长期租赁土地资源较多的晨鸣纸业、岳阳林纸等。

　　以农村集体经营性建设用地及宅基地为突破口，土地流转制度改革渐行渐近。近日，《关于开展农村集体经营性建设用地流转的通知》，及《关于开展农村集体经营性建设用地使用权流转试点工作的指导意见》两份文件已下发至河北、辽宁、吉林等18个省市。按照文件要求，被确定的28个试点市县将于9月正式启动农村集体经营性建设用地使用权流转试点（试点结束时间为2015年6月）。而中国房地产报指出，国土资源部或正酝酿一系列改革新政，《土地管理法》、《农村集体土地征收补偿条例》等法律、法规或被修订，土地定价及补偿标准或被提高。虽然文件涉及的是农村建设用地，而上市公司所拥有的土地资源多为农业用地，属于不同土地类型，但本次试点办法的出台激发了市场对耕地（或林地）流转的预期，从而催生市场对上市公司农地资源价值重估的预期，引发主题投资机会。

　　土地流转制度改革尚处于探索阶段，或成为三中全会重要议题。我国土地所有权归属分两类：一是全民所有制，即国有土地；二是劳动群众集体所有制，主要包括农村集体土地。从土地用途的角度来说，在农村集体所有制的土地中，集体建设用地多指除耕地、林地等农用地以外，用于宅基地、集体企业用地等建设用途的土地（2012年，全国共有农村建设用地5.3亿亩，占农业用地总量的5.38%）。国家改革农村建设用地流转办法的目的是为了解决农村老年人靠土地养老、土地摞荒等问题，同时能够盘活农村土地资产，促进农村经济搞活，并间接促进土地适度规模经营和农业生产力的提高。但由于土地流转情况复杂，涉及利益博弈，直至12年底才有所突破：2012年《土地管理法修正草案》中删除了“土地补偿费和安置补助综合不少过土地被征收前三年平均产值的30倍”的内容，同时，2013年国务院一号文强调“坚持依法自愿有偿原则，引导农村土地承包经营权有序流转，鼓励和支持承包土地向专业大户、家庭农场、农民合作社流转，发展多种形式的适度规模经营”。确权是推动产权交易的第一步，目前，国土部正加快推进包括宅基地和集体建设用地在内的农村集体土地确权登记发证最后工作。截至今年5月底，全国农村集体土地所有权登记发证率已达97%。而确权完成后，我们认为下一步就是“定价”。结合近期习近平总书记在武汉农村综合产权交易所，以及李克强总理在常熟田娘农场调研讲话的内容看，中央领导人对土地流转制度改革持开放态度，并有可能成为三中全会的重要议题。

　　农业上市公司土地资源价值有望升值，同时土地外延扩张可能性增强。目前集体土地征收中涉及补偿的费用为三类：土地补偿费、地上附着物补偿费和青苗补偿费。土地补偿费归村集体经济组织所有，后两者归所有者所有。由于《土地管理法修正草案》中删除了“土地补偿费和安置补助综合不少过土地被征收前三年平均产值的30倍”的内容，预计未来补偿标准有望提高，从而带动土地资源价值的提升，引发主题性投资机会。此外，随着土地流转改革的推进，将有利于农业集约化、规模化和机械化发展，促使大规模整合土地和优化耕地成为可能，为“培育壮大股份合作社、专业合作社、龙头企业、家庭农场、专业大户等新型生产经营主体，发展多种形式的适度规模经营，引导和规范龙头企业与农民股份合作社建立紧密型利益联结机制”创造了基本条件，也为相关公司土地外延式扩张提供条件。

　　投资建议：拥有土地资源的上市公司存在主题投资机会，首推亚盛集团、海南橡胶。种植业、林业有大量上市公司拥有土地资源。在拥有土地自由权属的上市公司中，海南橡胶、亚盛集团、永安林业分别拥有353、342、182万亩土地，居前三位。对海南橡胶而言，随着天然橡胶下游汽车、轮胎行业临近“金九银十”的产销旺季，以及国内新一季天胶收储计划的推出，在缺乏新增利空因素作用下，预计天然橡胶价格阶段性将维持震荡向上走势。对亚盛集团而言，随着公司耕地面积的持续增加、“统一经营”面积比重的上升、高附加值农作物种植面积的增长，公司业绩稳定增长的确定性较强。上述公司除“土地流转制度改革”主题投资外，基本面也有支撑，股价相对具有安全边际，因此重点推荐。

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　　【概念股科普】

　　辉隆股份（002556）辉隆全资子公司全椒生态农业发展有限公司及生态园林有限公司经营安徽省滁州市全椒县襄河镇八波村1.4万亩土地。

　　北大荒（600598）公司是我国目前规模最大、现代化水平最高的农业类上市公司和商品粮生产基地，中国第一粮仓，公司拥有62.4万公顷耕地和24万公顷可垦荒地。

　　亚盛集团（600108）公司以精准农业种植、农副产品生产加工为主业。亚盛拥有342万亩农地。

　　敦煌种业（600354）公司主营农作物种子和棉花两大产业，是从事农产品 生产、加工及相关业务的农业产业化国家重点龙头企业。应该是跟风亚盛、北大荒。加上今年水灾、旱灾不断。种业应该最受益。公司拥有5大专业种植农基地。

　　罗牛山（000735）拥有海南省最大的“菜篮子”工程基地、种苗生产基地和以畜牧业为主的农业科技示范基地。

　　海南橡胶（601118）公司拥有胶林、防护林353万亩，覆盖海南省17个市县，年产干胶能力21万吨，胶园面积和干胶产量分别占全国的30%左右

　　罗顿发展（600209）拥有博鳌1800亩土地.

　　中华企业（600675）4000亩崇明岛土地，连接上海市区与崇明岛的长江隧桥于2009年10月31日通车。公司在崇明岛陈家镇-东滩地区拥有4000亩土地，该地拟建成海岛花园式的生态城镇。但公司拥有的上述地块能否从农用地转变为开发用存在不确定性。

　　亚通股份（600692）公司尚未确定主营业务，收入主要靠房地产、通信工程等。公司上市以来经过1次资产置换，09年10月长江隧桥的开通，对公司主营产生巨大冲击，公司将水上资产与崇明国资委2个宾馆进行了置换。根据崇明三岛总体规划，公司未来将积极投身于崇明现代化生态岛建设，重点参与崇明生态农业和崇明城乡一体化建设，确保公司可持续发展。

　　上实发展（600748）公司的大股东在崇明岛有13万亩土地，其中农村建设用地约为5万亩，大股东承诺将地产业务交由上市公司开发，股东资源构成其丰富潜在储备。

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