编者按：6月9日，国家统计局公布了2012年5月全国房地产运行数据。尽管行业销售面积仍然下降，但降幅延续收敛的态势，使得投资者对行业前景变得有所乐观。截至昨日收盘，房地产板块当日整体上涨2.08%，并录得7.42亿元的资金净流入。国信证券昨日发布的行业动态报告认为，多数指标利好地产股。

　　数据显示，1~5月商品房销售面积28852万平方米，同比下降12.4%，降幅比1~4月份缩小1个百分点；1~5月商品房销售额16932亿元，下降9.1%，降幅缩小2.7个百分点。5月商品房销售面积和销售额下滑幅度均收敛，完全符合我们前面的判断。我们认为，销售进一步企稳，有助于稳定投资者持有地产股的信心。

　　投资、新开工增速继续放缓

　　1~5月全国房地产开发投资22213亿元，同比增长18.5%，增速比1~4月回落0.2个百分点。其中，住宅投资15098亿元，增长13.6%，增速回落0.3个百分点，占房地产开发投资的比重为68.0%。1~5月房屋新开工面积72859万平方米，下降4.3%，降幅比1~4月扩大0.1个百分点。其中，住宅新开工面积53882万平方米，下降8.2%。

　　投资增速仍保持放缓趋势，新开工降幅仍在扩大，显示这两个指标仍在继续探底，但我们发现本月投资和新开工同比增速放缓幅度有所收敛。我们认为：首先，由于过去数月销量和价格均表现出底部企稳迹象，导致开发商预期有所改变，加之多地土地溢价率已近0%，预计部分开发商已经开始尝试小规模的增加土地储备，这样当然会导致投资、新开工同比增速放缓的幅度有所收敛；其次，目前大小开发商之间面临的信贷环境有较大差异。根据我们的了解，银行信贷对小开发商依旧紧闭，而大开发商却具备相对优势，这正是大开发商利用实力差异及竞争环境的差异进一步拉开与小开发商的差距，占领市场份额的良好时机。

　　基于这两个原因，我们认为未来数月房地产投资、新开工增速虽然仍将保持回落探底态势，但探底速度会逐渐收敛，逐渐会进入筑底阶段。由于目前整体增速仍较低，且仍在下行阶段，整体局面仍有利于倒逼政策松动，仍利好地产股。

　　待售面积增加抑制房价上行

　　5月末，商品房待售面积30740万平方米，比4月末增加432万平方米。待售面积较4月末反弹说明库存压力仍存，这将进一步减弱房价上行的压力，有利于化解市场因销量回暖而引发的房价反弹的忧虑，进而利于政策进一步改善。

　　不过，值得注意的是，土地购置费初露企稳迹象而房价环比上涨，对于投资地产股而言，不利于倒逼政策放松。1~5月房地产开发企业土地购置面积13532万平方米，同比下降18.7%，降幅比1~4月扩大0.6个百分点；土地成交价款2620亿元，下降10%，降幅缩小3.7个百分点。土地购置费降幅收敛，预示着土地市场有底部企稳的迹象，若此将不利于倒逼调控政策纠偏。

　　根据1~4月、1~5月房地产销售额和房地产销售面积计算得出，4月全国商品房成交均价为5930元/平方米，5月全国商品房成交均价为6188元/平方米，环比上涨约4%，这是连续第二个月环比上涨。房价已连续两月出现环比回升态势，若房价进一步持续环比上行，或将考验中央的容忍度，易引发“为防止房价报复性上涨，中央对宏观经济定向宽松之时或会出台政策对地产定向不宽松”的担忧。

　　综上所述，国家统计局公布的5月房地产经营开发数据，当中多数指标利好投资地产股，加上降息周期已开启，我们认为下一阶段形势有利于继续“做多”，投资地产板块将“进可攻、退可守”。机构目前整体上已大幅超配地产股，我们则建议投资者继续持有。(作者系国信证券分析师)

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