高文婧 江怡曼 陈凡

　　2012年对于房地产行业是关键的一年，房企负债率持续增加；库存居高不下；房地产信托规模收缩，导致房企融资途径更加狭窄，另外市场上充斥着对未来房地产调控政策的猜测。不过与此同时，今年以来地产股表现优异，房地产(申万一级)指数上涨近25%。接下来的房地产板块将带给市场惊喜还是失望？第一财经日报(微博)《财商》记者日前专访了中信建投证券研究发展部上海负责人苏雪晶。

　　房价下跌空间有限

　　《财商》：如何看未来房价的走势？

　　苏雪晶：国家从2010年开始明确地限制投资性房产的需求，未来长期的政策走向也是打击投资需求，这导致房地产市场与十年前已经根本不同。

　　购房需求包括刚需、改善、投资、投机四类，现阶段还是以刚需和改善为主。一方面城市化仍然在进行中，刚需、改善需求一直存在；另一方面投资和投机的需求受到压缩，所以房价可能在未来维持目前高位。

　　房价在过去的一年里确实有所调整。例如，上海市中心的调整幅度较小，但周边已经出现了较大的下降；包括杭州等在内的部分区域，房价已经下降了20%以上。量为价先，量已经提前在今年春节前达到底部。

　　目前，房价是比较平稳的状态。下跌空间有限，上涨空间还要看社会经济发展的情况和投资结构的情况。

　　未来随着经济增长，人们收入上升，房价应该不存在很大的下降空间。而未来几年，如果除了房地产以外的其他领域投资还是不畅的话，房价也不排除有上涨的可能。

　　《财商》：你认为限购政策什么时候会改变？

　　苏雪晶：作为研究者，去预测政策是不太理性的。但从目前来看，限购政策放开的可能性不大。刚才提到房价在调控后有所下降，刚性需求有所恢复，这说明政策有效，如果这个时候放开限购，会对市场价格形成扰动。

　　从各地的实际情况看，限购这条红线还没有地方政府去碰触，无论是从经济发展的角度还是从满足普通居民居住需求的角度来讲，对刚需的合理支持应当是未来政策的一个重点。

　　《财商》：如何看待未来的政策走势？

　　苏雪晶：可能单纯打压房价的政策将会告一段落。未来政策应该走向有分化性的调控。对刚需和一部分改善需求应该有支持的举动，这样有利于经济的平稳过渡。而对投资和投机的打压还需维持一段时间。

　　地产股行情仍值得期待

　　《财商》：目前时点上，如何看待房地产股票的投资价值？

　　苏雪晶：股票市场往往较房地产市场反应更加敏感，且会提前反映实体经济。

　　比如2009年10月，房地产市场还处于比较热的状态，但那时房地产股的价格到了顶部。而从2010年开始，市场走熊，股票则先于市场见底。

　　今年上半年，房地产板块已经有较大幅度上涨，这也反映了资本市场对房地产的看法，从最近来看，股票的成交量和股价都出现了持续回升。按照我们的判断，无论是实体市场还是房地产股持续的行情是值得期待的。

　　《财商》：房地产行业中，哪类公司是你们看好的？

　　苏雪晶：我们还是延续去年年底的策略。从整体上看今年是一个拐点，随着政策的完善，一些非市场化的调控行为会逐渐退出市场；行业集中度在不断提升，整个行业里大公司比例提升，大公司并购小公司等趋势会比较明显。

　　所以未来的投资机会，一方面是来自于开发和购房资金成本的下降，这是整个行业的机会。另外一方面是来自于行业并购等带来的机会，这会利好那些资金充足的大公司。现在政策对重大项目重组有限制，导致一些企业的并购重组会在港股市场上进行。如果未来A股市场对于并购重组的政策进一步放开，影响会更加深远。

　　《财商》：今年以来，房地产信托发行收缩，这对上市房企的资金链影响大吗？

　　苏雪晶：应该说影响是比较小的，今年发行收缩有几个原因：首先是成本过高，很多企业干脆选择降价回笼资金，不少企业由于销售好转不再那么迫切需要；其次，对资质较好企业，银行信贷可能会发生变化，不再依赖信托；最后是信托公司自主规避部分风险企业。所以收缩因素很多，影响也就有限了。

　　风险在政策不确定性

　　《财商》：目前房地产板块的风险因素有哪些？

　　苏雪晶：主要还是政策方面，宏观调控的不确定性，对房地产行业和购房者来说较为不利。加强政策的稳定性很重要，中央政府的态度已经比较明确，而具体执行上相关部门在政策制度上还是需要多考虑。还有就是银行过分追求不合理利润，人为导致资金偏紧，影响行业健康发展。特别是供给方面，不能按照国家有关精神对普通住房开发贷给予支持的话，不利于行业发展。

　　《财商》：未来我国人口结构进入老龄化，这对房地产业影响大吗？

　　苏雪晶：对房地产产品类型上会产生影响，但城市化目前仍是地产行业最大的经济因素。老龄化和人口红利的拐点是渐进的影响，比较长期。

　　《财商》：你是否担忧目前开发商的高库存？

　　苏雪晶：对于库存，我一直强调除了看总量之外，还要重结构。在一些比较差的地段，库存一直会存在，这不是今年的问题，即便在市场最好的时候，这个问题也存在。这反映了过去城市规划上的不合理。但这不代表房价一定会下跌。而在一些位置相对较好的地段，库存量已经有所下降，未来价格也不会出现太大的调整。

　　另外，对于新增的供应，我并没有那么乐观，今年一季度前，开发商资金偏紧，特别是政策上的不明朗，一些开放商采取收缩的策略，这从数据上就可以看出来，今年新开工面积、房地产投资并不是那么理想。

　　如果未来供应减少，需求还持续的话，价格是不会下降的。另外，供应减少对宏观经济也不好，现在房地产占总体经济的比例在20%左右的水平，加上相关产业，大约有40%。所以，房产经济持续低迷，对整个经济都会带来较大影响。

　　《财商》：房地产市场的不景气对其他行业的影响如何？

　　苏雪晶：我认为房价目前在很多区域都已经回归到合理的范围。关键是对其他产业的影响已经产生，如果不抓紧改变的话，影响会加重。比如对水泥、钢材、机械等产业，现在影响才刚刚开始，如果不调整，那么明年数据会更差。

　　Related 苏雪晶简介

　　现任中信建投研究所上海分部负责人，曾任长江证券研究部所长助理、行业部首席分析师、中小公司研究小组负责人。2012年获得第一财经最佳分析师房地产行业第二名。

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