作者：黄 铮

　　事件：1、国务院1月26日再次出台房地产调控政策，包括二套房首付比例提高至六成、限购范围扩大、加大保障房力度等；2、1月27日夜间，重庆和上海分别公布房地产税征收细则，从征收对象和税率来看，均小于此前市场预期。

　　本月26日，国务院再次推出房地产调控政策的新八条，成为周四两市小幅低开的主要原因，截至收盘，房地产指数收跌1.88%，从已上市的140家房地产个股来看，尾盘翻红家数不过38家，其中万科A、招商地产、保利地产等跌幅均超过2%。当前这种强势股补跌、弱势股破位的个股特征，使我们尚难断言，已具备低估值优势的地产板块在政策预期落实后具有介入价值，暂时来看，房地产板块还难以逆转弱势格局。

　　从最新公布的房地产调控政策(简称 “国八条”)内容来看，政策调控的力度并未放松，此次提出对拥有2套及以上住房户籍居民家庭、拥有1套及以上非当地户籍居民家庭暂停售房。此外，5年内二手房交易营业税大幅提升，使得投资和投机购房成本加大，无疑直接重击房地产短期投机行为。上述细则对于商品房销售价格，以及成交量方面必将形成较为明显的短期抑制作用。

　　其次，收紧个人住房信贷，势必牵连到银行业年内业绩增长。新政要求“强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍”。从1月份新增贷款数量大幅增加及房地产调控趋紧来看，个人住房信贷的收紧趋势对房地产销售的负面影响将逐步显现，严控和大幅度增加的是房产开发商的运行成本和难度，将在一定程度上加快楼市调整的步伐和深度，同时也抑制了年内银行业的盈利提升。

　　而昨日夜间进一步公布了国务院常务会议同意在部分城市进行个人住房征收改革试点的消息，同时，重庆和上海作为试点城市率先公布了征收细则。从昨天重庆公布内容来看，征收主要对象是独栋商品住宅，以及在渝的三无人员购买的第二套房子，税率为0.5%~1.2%；而上海征收对象是在上海新购且属于该居民第二套及以上的住房，和非上海居民家庭在上海新购的住房，税率为0.6%。从重庆和上海公布的征税对象和税率来看，均低于市场前期预期，预计对行业影响有限，但是短期会打压地产股走势。与此同时，需要注意到的，地产股政策面也进入利空出尽阶段，反而有利于已经处于估值底部的地产股更加稳固。

　　来自WIND的数据显示，近5个交易日房地产指数以-25.39亿元的资金净流入额位居两市首位，其中仅昨日一个交易日，房地产指数资金净流入就占到-15.17亿元，而短期板块波动幅度的加大显然不利于持股的稳定性。不过，对于已处于长期政策压力下的房地产板块来说，此次新政逐步呈现着政策负面冲击的边缘化刺激效果。我们看到，昨日房地产指数跌1.88%，已经明显低于前期“国十条”(次日房地产指数下跌7.93%)、“住房公积金利率上调”(次日房地产指数下跌2.85%)等系列消息公布时市场的调整力度。

　　对此理解应该是当前房地产板块22.3倍的市盈率(TTM)，已经处于相对偏低的估值水平，而房地产板块低位振幅加大的态势，也有望在节前避险情绪升温的市场氛围中得以收敛。

　　目前房地产个股走势普遍处于低位调整的筑底阶段，从政策细化效果的角度考虑，对于拥有资产较多的开发类及具备优势开发模式的商业运营类公司，其影响力度将会较为有限。但一些弱势企业的成长性在持续调控的过程中将受到一定程度的损伤，加之银根紧缩预期较强，加息压力继续给行业带来较大不确定因素，从而抑制资金介入具备估值优势的房地股。结合房地产指数昨日单针探底的技术形态，在没有完成底部稳固的必要调整周期前，预计房地产板块中短期内还难以扭转颓势，从策略配置的角度上，近期仅将其作为观察市场动向的风向标足矣。(作者系西部证券分析师)