□ 本报记者 谢 诚

　　自五月份以来，随着多家国资背景上市公司的相继停牌，上海国资证券化的步伐也进一步加快。在停牌的数家国资背景上市公司中，房地产企业占了近乎半壁江山。中华企业、金丰投资和上实发展的主营业务都是房地产开发和经营。其中上海地产旗下中华企业和金丰投资的整合备受关注。此次重组也恰逢国家房地产调控的敏感时期。上海国资委此时启动重组，也许是借政策紧缩期优化国资旗下房地产行业，从而更好地遏制未来可能的市场波动。

　　上海地产亟待整合

　　上海地产集团成立于2002年11月，是经上海市委、市政府批准成立的国有多元投资集团公司，注册资金42亿元人民币，上海国有资产管理委员会是实际控制人。

　　据公开资料显示，上海地产除控股中华企业和金丰投资之外，旗下还拥有上海中星集团、上海闵行联合发展、上海虹桥联合发展、上海南站广场投资和上海馨安置业5家地产类公司；其中，中星集团发展规模和中华企业相当并已经和中华企业构成了同业竞争。此次重组，中星集团有望成为重点的整合对象。中华企业2010年一季报显示，其资产总额为160.02亿元，净资产为38.33亿元。而截止到2009年12月31日，中星资产总额为157亿元，净资产为62亿元。两家公司的资产实力不相上下。

　　另据中华企业和金丰投资的年报数据显示，中华企业的主营业务是房地产销售与租赁，而金丰投资的主营业务是房地产开发与流通服务，且中华企业的盈利能力要大大高于金丰投资。上述两家公司均由上海地产集团控股，分别持有36.17%和38.96%的股权。

　　整合后存两种可能

　　金丰投资注入中华企业

　　记者就此次上海地产整合旗下中华企业和金丰投资对中原地产分析师崔军进行了采访，他在采访中表示：据了解，中华企业在过去1年的时间内正逐步加大投资力度来提高项目土地储备。截至今年3月，中华企业拥有的约195万平方米土地储备。较2009年年中的土地储备增长近倍；但这和同城竞争对手上实发展相比相距甚远。后者在2009年末拥有的权益土地储备已经超过了600万平方米。所以此次启动整合，很有可能是为了专注自有优势项目的发展，以提高行业竞争力。

　　在采访中，崔军还表示：从金丰投资这几年的发展来看，在上海基本没有开发项目，仅有金丰蓝庭在售，处于尾盘阶段，盈利能力较弱。从整合案例来看，把盈利能力较弱的公司并入盈利能力较强的企业，有利于提高资产盈利能力。金丰投资在上海开发的金丰蓝庭进入尾盘阶段，目前没有新的项目推出，旗下的上海房屋置换股份公司也只是专营二手房中介业务。中华企业的整合源于其在南汇区1200亩的土地储备，通过一系列整合，发挥上下产业链的优势，加快开发的进度。中华企业很多土地是在2002年以前获得的，南汇并入浦东新区后，这些地块还有巨大的升值空间。

　　两家公司分离主营避同业竞争

　　在采访中，上海地产集团相关人士表示，金丰投资在上海很长时间没有新开发的项目，也没有土地储备，营业能力下降。但是，在流通领域金丰投资还是具有某些优势，旗下上房置换一直从事中介服务，影响力超过了上海中原等中介公司，而普润地产在上海的一手代理行业中可以排在前十位。在这种情况，通过资源整合，既能发挥中华企业在土地储备上的优势，又能发挥金丰投资在投资领域的优势，形成产业链

　　而据鑫海投资某地产分析师分析：此次的重组方案，中星集团和上房集团的资产将被注入中华企业的可能性非常大，但属于政策性住房的经济适用房等具备政府职能的相关资产将可能被单独剥离出来。而金丰投资的主业重心很可能还会是原先的房地产流通服务业和委托管理业务等，公司中比例相对较少的房地产开发业务可能只是保持原有比例，未来可能不再重点发展。

　　另据市场人士指出，从业务上来看，两家上市公司业务在产业链上属于上下游的关系，上海地产集团也有动力通过整合这两家上市公司的业务资源来提高房地产资产的盈利能力。通过一系列的整合，形成了一个房地产的上下游产业链，利用中华企业的土地资源优势，形成了开发、销售流水线的操作模式。

　　7月20日，中华企业发布人事变动公告，曾任上海地产集团有限公司党群工作部经理，上海房地集团公司党委书记、董事长，现任中华企业党委书记的陈力出任中华企业第六届董事会董事；曾任金丰投资副董事长，中华企业副董事长并历任董事和党委书记的张景载因工作调动，不再担任董事职务；同时，李敏不再担任中华企业副总经理职务。

　　针对此次人事变动，莫国企高管表示：参考历来国资企业重组的过程，其中人事问题是颇有阻力的一环，人事变动一旦梳理完成，公司往后的重组过程将非常顺利。

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