晓晴

　　新年伊始，前期饱受政策密集调控之苦的房地产板块，再度因物业税开征传闻“袭击”而弱不禁风。5日地产指数下跌2.76%，居板块指数跌幅榜首。

　　1月5日，有媒体报道，今年税务部门将在全国范围内开展房地产模拟评税，物业税“空转”工作在部分地区试点了6年多之后，将推广至全国。

　　“市场一直把物业税出台当重大利空看待。”万联证券房地产高级研究员黄鹏指出。当天，受物业税开征传闻重击，地产股继续扮演市场最大“空头司令”。全景网资金流向统计表明，房地产板块开盘一小时便流出8.67亿元。

　　至收盘，在上证指数翻红，深成指跌幅收窄的情况下，房地产板块资金净流出仍高达17.14亿元，远超其他行业。其中，保利地产净流出2.59亿元居首，招商地产、华侨城A分别流出1.97亿元、1.83亿元，万科A净流出1.76亿元。上述公司股价分别下跌3.11%、4.5%、4.34%和2.26%，报收21.22元、24.59元、15.86元和10.36元。

　　“之前市场普遍预期行业调控将是一个渐进、温和的过程，如此密集的调控超出了市场预期。”日信证券房地产研究员邱晟赟认为，“地产板块近期出现大幅波动更多来自市场预期短期内还将出台更多的政策调控细则。”

　　股价重心向下

　　去年年末接连召开的几次会议，使中央针对房地产市场宏观调控的思路逐渐清晰。一方面增加普通商品住房的有效供给，另一方面抑制投资投机性购房需求，遏制部分城市房价过快上涨。

　　“对房地产企业而言，政策面的影响往往远胜于市场因素。因此，在政策选择趋紧的过程中，地产股选择了重心向下。”长江证券分析师苏雪晶称，“我们发现，物业税‘空转’试点正是地产商大幅圈地，地价加速上涨之时。政策时点的选择表明政府打击投机力量，不希望房价快速上涨的立场。”苏雪晶指出。

　　不过，苏雪晶表示，目前物业税开征时机和条件尚不完全具备。对于物业税的征收范围，其认为最初只会涉及到商业地产，对住宅征税也会经历从增量到存量的一个过程，对新增住宅增收物业税至少要5年以后，而对存量住宅增收物业税应该是10年以后的事情了。

　　税率方面，苏雪晶认为，总体而言，根据我国国情，料住宅物业税的基准税率在1%左右，商业地产的税率在2%-3%之间。此外，应根据住房面积、家庭收入和物业价值等设定起征点和制定不同区间的物业税税率。

　　不过，物业税究竟对中国房地产市场走势会产生什么影响，关键还是取决于投资性购房比例有多大。

　　“投资性购房指的是购房者不以满足自己或家人居住需要为目的，而是以获取投资回报为目的的购房行为。”苏雪晶解释，“未来几年投资性购房比重的变化将直接关系到物业税开征的成败。”

　　目前，深圳物业税试点已经由空转进入实转阶段，不过实转仍然停留在模拟征收的状态，相对空转加入了对征收成本、操作性等方面的测试。

　　黄鹏称，房地产股走势虽略领先于房地产市场，但受股指波动影响更大。2006以来的房地产股股价房地产市场走势与走势基本吻合，但与股指变化啮合度更高。

　　此外，海通证券研究所房地产分析师帅虎指出，“政策退出是大趋势，只是对时点和方式的选择问题。”他认为，未来影响房地产业的政策因素可能还包括，在二手房营业税调整后，后续政策如取消房贷七折等；天量信贷投放之后，新增信贷规模下降已是共识；利率方面存在加息的可能性，至于幅度、频率则与CPI上涨幅度正向相关。

　　与房地产业年末面临政策调控如影随行的是，销售量环比开始出现大幅下降。

　　以刚刚过去的元旦假期这周为例，申银万国研究所统计资料表明，除成都环比增长以外，其他包括北京、天津、上海、南京、深圳等五大城市环比大幅萎缩。如北京上周一手商品住宅成交套数为2730套，成交面积为33万平方米，虽同比增长23%，但环比则萎缩33%，其中经济适用房和限价房销售39套，占销售套数的1%，剔除保障性住房，同比增长21%，环比萎缩28%。

　　房价租金严重背离

　　那么，未来房地产板块究竟何去何从？

　　对此，光大证券分析师赵强认为，房地产市场降温势在必然。在相关政策出清、房地产市场调整后再企稳之前，地产股缺乏正面的催化因素，股价难以跑赢大市。其观点概括成三句话，政策是“山雨欲来风满楼”、市场是“强弩之末”、策略是“君子不立危墙之下”。

　　赵强预计，未来一段时间(三个月内可见分晓)，房地产市场将会出现明显降温的迹象，成交量将会有所萎缩，房价上涨趋势将被遏制，甚至转为下跌。

　　“市场本身已经积聚了比较明显的泡沫，买卖双方的心态很浮躁，欠理性。因此，政策信号对买卖双方的心理会产生重要的影响，从而改变市场的预期和供求关系。”

　　持相同观点的还有爱建证券研究员左红英。其表示，在房地产行业从宽松的政策环境向逐步收缩的环境过渡过程中，对于未来的负面预期使得其对行业的看法也偏于谨慎。

　　左红英称，在经历了2009年的恢复和给养期之后，房地产行业基本面得到了很大改善，开发商也储备了大量的“粮草”。如果将政策看作天时，舆论看作人和，公司本身的财务、运营等“内修”看作地利的话，目前的房地产行业是天时逐渐不利，人和更是不利，公司“内修”究竟坚固到什么程度将直接影响其未来的表现。

　　帅虎指出，在刚性需求间歇性释放、政策退出预期明朗的前提下，行业已经处于阶段性高点，估值不具优势。具体表现为房价严重背离租金：房价创历史新高，租金创历史新低。2009年销售已严重偏离人口结构支撑的需求，以上海为例，销售变化严重偏离结婚人口数量的变化；政策退出与供应加大，将推动销售回归理性。帅虎预计，2010年上市公司销售面积同比将下降15%-25%。

　　“若严格按照竣工即结算原则，在2010年销售同比下降20%的前提下，平滑业绩成为必然。相关上市公司2010年PE将上升至25倍左右，估值调整成为必然。”

　　但黄鹏则认为，目前扩张型的宏观调控政策虽然局部会有些调整，但不会全面发生转向。即使进入新的一轮收缩周期，也并不意味着房地产市场要掉头向下，决定未来房地产市场走势的关键因素还要看供求关系。

　　“从短期来看，随着房价持续上涨，部分地区有效需求有所下降，但由于当期供应量仍处于较低水平，短期内房价大跌可能性不大。由于二、三线城市需求仍比较旺盛，房地产市场成交量整体上仍将维持在较高水平，由于先行指标快速上升，中期供应将会增加，且政策调控将抑制投资需求过快增长，供应可能趋于均衡。”

　　同样，邱晟赟也表示，2009年房地产公司销售额的大幅增长以及年终出现的高额预收账款为2009年、2010年房地产板块业绩的锁定及高增长提供了保障。近期地产板块连续下跌后，很多主流地产股已显现估值优势，在暴跌后选取有价值的个股为2010年的布局，在未来6个月内或可获得较高回报。

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