《投资快报》发自广州

　　记者：张明 李燕娜  实习生：黎水清

　　编者按：房地产上市公司半年报可谓靓丽。统计数据显示，截至8月26日，110家房地产上市公司中已有86家公布中期业绩，合计实现净利润147亿元，较去年同期118.5亿元增长23.7%。

　　然而，此前风传的广州二套房贷收紧政策于近期开始全面开花——广州二套房贷开始全面收紧，7月份签约量甚至降至年初水平，更是激起市场对房市拐点即已出现的担心。

　　房地产行业下半年何去何从？上市房企的股价又会走向何方？

　　核心提示

　　1、86家房企公布中期业绩，合计实现净利润147亿元，较去年同期118.5亿元增长23.7%；

　　2、日前，广州二套房贷优惠政策骤遇“红灯”，7月签约量降至年初水平；

　　3、房地产行业两极分化严重，部分中小房企开工率不足。

　　后市指南

　　业内房产专家普遍认为，在二套房政策收紧的背景下，短期房价快速上涨的脚步放缓是个大概率事件。不过，业内专家同时指出，单凭二套房贷收紧之力，能阻止房价快速蹿高，却难使其再次大幅回调。

　　市场资深人士付文举向记者表示：“地产股调整很充分，不排除短期地产股借这个利空继续向下寻求支撑，但从中期来看，房价、特别是地产股涨价的动能十分充沛。只要大盘企稳，地产股新一波行情就会到来。”

　　数据一线

　　开发投资

　　国家统计局近日公布了1-7月全国房地产行业数据，其中，房地产开发投资17720亿元，同比增长11.6%，增幅比1-6月提高1.7个百分点，比去年同期回落19.3个百分点。房屋施工面积25.07亿平方米，同比增长12.5%，增幅比1-6月回落0.2个百分点。

　　新开工面积

　　房屋新开工面积5.50亿平方米，同比下降9.1%，降幅比1-6月缩小1.3个百分点；房屋竣工面积2.54亿平方米，同比增长24.7%，增幅比1-6月提高2.4个百分点。完成土地购置面积16309万平方米，同比下降25.8%；完成土地开发面积12789万平方米，同比下降13.4%。

　　土地成交：

　　本报了解到，整体市场成交再度放缓，名企继续圈地热潮。

　　据克而瑞(中国)研究中心统计数据显示，7月24日至7月30日，一些知名房企继续圈地热潮，金地集团以262%的高溢价率竞得宁波市梅墟新城地块，保利地产也以12亿的高总价拿下成都领事馆地块。

　　8月7日至8月13日，苏宁环球分别以60.6%、48.9%的溢价率拿下南京两住宅地块，其中南京2009G30地块7142元/平方米的楼板价创下河西板块史上楼板价最高纪录。

　　事件点评

　　国泰君安研究所孙建平认为，7月以来政策面的微调只要松紧有度，从长远看有利于延续行业景气，而对开发商的利润来说，重要的不是房价涨多高，而是涨多长时间。

　　尽管行业销量有回调，但万科、保利、金地等公司披露的7月销售面积和金额数据依然非常好，反映出行业集中速度在加快。继续建议超配，维持调整是买入机会的判断。

　　市场前沿

　　房地产行业两极分化严重

　　欢喜：优秀房企重入增长轨道

　　据统计，截止8月26日，110家房地产上市公司中已有86家公布中期业绩，合计实现净利润147亿元，较去年同期118.5亿元增长23.7%，其中49家净利润同比正增长，季度环比实现正增长的更多，达到64家，同比、环比同时实现正增长的也有38家，合计实现净利润124亿元，占86家净利润总额的84%。

　　显然，包括万科、保利、金地、招商地产等行业“鹤立鸡群”，显示优秀的房地产公司正在重新步入业绩增长轨道。

　　忧虑：部分中小房企开工率不足

　　不过，记者了解到，同比、环比都是负增长的房地产公司也有11家，都是一些中小型房地产公司。

　　“其实这正体现了房地产行业两极分化的趋势正在形成。”西南证券房地产行业分析师肖剑表示，实际上上半年特别是二季度，房地产销售火热的情况只是出现在一些规模较大、有足够的扩大经营能力、土地资金都储备丰富的公司，而一些中小型房地产公司由于土地储备少、资金不足，甚至出现开工率不足的现象。

　　由于房地产企业业绩季节性波动较大，单季净利润同比数据、环比数据或许尚不足以说明问题，但是作为反映房企未来业绩的主要指标—预收账款的变化，无疑透露出积极的信号。 

　　策略：回避业绩不佳公司

　　数据显示，上述86家房地产上市公司上半年预收账款总计1335.8亿元，同比上涨43%，环比上涨32%。

　　肖剑认为，预收账款更能说明房地产行业正在逐步转好，另外从总体业绩数据和实际调研情况来看，房地产行业会在今年三、四季度真正起来。

　　“一些中报比较好的公司会因为土地、资金储备丰厚，业绩会越来越好看，而那些业绩不佳的公司则存在一定变数，如果公司进行转型、大股东注入优良资产等，那么后期业绩还是值得期待。”

　　肖剑分析称，“投资者在投资房地产板块时，更应该关注那些有业绩支撑、有良好预期的上市公司。”

　　二套房贷优惠政策骤遇“红灯”

　　“红灯”难使房价大幅回调

　　日前，广州地区的各大银行基本上统一了口径——首付必须四成，利率也要上浮1.1倍。

　　利用二套房贷优惠利率炒房的投资客骤遇红灯，房地产业界人士表示，二套房贷收紧，确实阻挡了投资客进入楼市的脚步，尤以大面积、总价超过300万元的物业受影响较大。

　　有观点认为，由于二套房贷收紧，虽然首次置业者和改善型置业者仍可享受打折利率，但有购房者看到政策转风向，开始进入观望状态，广州楼市由此再度进入静默期。

　　不过，业界人士预计，单凭二套房贷收紧之力，只能阻止房价快速蹿高，却难使其再次大幅回调。

　　银行收紧程度亦有不同

　　各大商业银行的口风转变，源于7月以来银监会对二套房贷的态度渐趋强硬。银监会此前除重申二套房贷政策须严格执行外，还对银行打“擦边球”的现象十分关注，表示将严查二套房贷款业务里的各种违规问题。

　　不过，在具体申请过程中，银行方面其实仍有一些折中的办法。

　　某股份制商业银行人士称，在该银行申请二套房，仍可以“个人”而并非以“家庭”为单位来计算房产套数，比如一对夫妻名下已有一套房产，作为非主贷人的一方，在另外购置新房时仍可享受首套房的商业贷款优惠利率；再如如果第一套房贷款已还清，则申请第二套房房贷首付、利率仍可参照首套优惠进行。

　　广州签约量降至年初水平

　　7月份起，二套房贷收紧风声猛刮，“刮跑”了部分广州楼市的成交量，一手房市场首当其冲。

　　据中原地产数据，今年上半年，广州一手住宅市场迅速反弹，刚性需求买家和投资型需求买家纷纷入市，上半年共签约近 490 万平方米，月均签约超过80万平方米。而7月份的签约量同最近半年的水平相比明显下降，仅略高于今年1月份的水平。

　　中原地产物业部副总经理潘婉霞认为，在广州楼市成交量萎缩的诸多因素中，至少有一成左右是拜二套房贷收紧所赐。二套房贷相关政策的从紧执行，从7月份开始就对不少准备二套房贷的购房者造成较大影响，也令不少购房者担心政策会继续调整而有所犹豫，导致成交速度放缓。

　　“四大天王”中考成绩单喜人

　　今年上半年房地产企业销售业绩普遍出现大幅增长，大部分企业已完成去年全年业绩的70%，有的甚至超过了去年全年的销售收入。万科、保利、恒大等6家房地产企业的销售金额均突破100亿元。

　　以“招保万金”为龙头的房地产“四大天王”今年业绩迅猛增长。其中，万科继续稳坐房地产上市公司头名位置。

　　买地：万科6月买地资金翻番

　　据万科A(000002)披露的6月份销售及近期新增项目情况简报显示，公司上半年累计销售348.8万平方米，销售金额307.6亿元，同比分别增长31.2%和25.7%，大幅超出市场的预测与预期值。

　　值得一提的是，万科在6月份继续加大拿地力度，共投入47.03亿元拿下厦门、福州、重庆、上海、顺德和鞍山的8个项目，其中重庆项目多达3个。8个项目总建筑面积203.3万平方米，相比5月份，万科用于拿地的资金翻了一番，所获项目建筑面积增长78%。

　　万科6月份销售面积和销售金额环比略有下降，但同比却增长高达49.9%和57.1%，而5月份两指标同比增长率为19.3%和19.7%。业内人士认为，这表明万科6月份销售情况非常良好，良好的销售势头亦带动了万科积极拿地的势头。

　　中金公司认为，万科加快拿地、开工节奏，成本控制对毛利率的拉动将于明后两年逐步体现，未来存在较好业绩释放空间。

　　卖房：招商地产今年圆百亿梦

　　招商地产(000024)披露的2009年半年报显示，上半年实现净利润4.87亿元，每股收益0.283元。营业收入28.76亿元，同比增长98.75%。其中，房地产开发与销售实现21.12亿元，同比大增201.75%。

　　“从目前看，今年房地产销售有望实现去年没有突破的百亿梦。”招商地产董事、总经理林少斌肯定地表示，下半年，可以对外公开销售的楼盘总价约40亿-50亿元。

　　今年上半年，招商地产在10个城市、共计19个楼盘推向市场，销售面积62.32万平方米，销售金额71.69亿元。销售面积、销售金额、销售回款率均超过计划。

　　据此，招商地产对2009年经营计划进行重新调整。计划开工面积由112万平方米调整为247万平方米，较原计划翻了一番。

　　方正证券认为，在股东支持下，公司的项目及资金优势显现，近两年将是公司的高速成长期。

　　《投资快报》发自广州

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