1、事件

　　中国政府网近日公布了《国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》。意见提出，要深化房地产税制改革，研究开征物业税。

　　2、点评

　　物业税的研究开征，将从财税政策上为与房地产行业相关的各方建立一种利益导向机制。

　　物业税可为地方政府提供稳定税源，改善区域内的公共服务，促使地方政府从“土地财政”向“公共财政”转型。政府为了征收物业税，必须创造良好的社会环境，提供充足优质的公共产品，吸引消费者到本地置业，提升本地的物业价值，才能保证物业税的收益，也才能在物业升值、政府税收之间取得良性循环。

　　同时，随着社会贫富差距的日益扩大，人们已不满足于税收仅仅在个人财富的取得环节，而要求其在财富的保有环节亦发挥作用，物业税的开征无疑是一个好的选择。更为重要的是，物业税对于规范房地产市场行为，防止资产价格虚涨，将起到重要的作用。

　　改革框架

　　物业税改革的基本框架是将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税，并使物业税的总体规模与之保持基本相当。

　　试点进程

　　2006年10月，国家税务总局相关负责人公开表示，国家正在对房地产改革和推进物业税进行研究，并在部分地区开展房地产模拟评税的试点工作，为物业税的开征积累经验。此后，第一批北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆6省市试点消息传出。

　　2007年10月，国家税务总局宣布，增加安徽、河南、福建、天津四省市为试点地区，至此，包括首批的共有十省市开始物业税“空转”运行。

　　当时，业内外人士普遍认为，国税总局的这一做法，预示着通过几年的物业税“空转”试点，在取得既有成果的基础上，试点省市中的部分城市可能率先开始进行“实转”并向全国推广。

　　2008年也曾传出北京市要率先试点开征物业税的消息。不过，由于各方面原因，物业税至今未推出。国际状况取得、流转、保有，三环节税赋均衡是房地产业健康发展的保证。各国对房地产的税收课征一般都体现在这三个环节，其中取得环节包括房地产用地取得、房地产开发等；流转主要指房地产转让、赠与、继承、分家析产等；保有指持续地持有房地产的产权。

　　从国际上房地产税收实践以及近十多年来我国对房地产税的研究成果看，对个人自有自住住房征税，既是多数国家的普遍做法，也是我国物业税的改革方向，是大势所趋。同时，个人住房的商品化、住房条件的不断改善以及住房在个人和家庭财产中主体地位的确立，也为对个人住房征税提供了现实基础。

　　决策程序

　　物业税出台，要经过多部门决策，提案需要经过国务院法制办的审查再提交到人大常委会，经过“几读”后再提交到全国人民代表大会，完成全部程序，需要较长时间。

　　同时，开征物业税政策性比较强，而我国地区间经济发展差异大、房地产产权管理情况复杂，因此在立法前更需要仔细研究，不仅从舆论上，更多的是从技术上，为物业税的开征做好准备。

　　推广步骤

　　物业税起步最有可能的是先行针对市场增量征收。

　　从对象看，可能先期针对法人征收，中期针对个人购买的高档住宅征收，最后是对个人购买的普通住宅征收。这个过程预计将持续若干年。

　　从另一个角度看，由于商业地产、写字楼等牵涉面积比较少，相关争议也最少，所以物业税亦可能最先从商业地产开征，继而将征税对象扩展到拥有多套住宅的业主，逐步实现只要拥有房产即应纳税。

　　税负的确定

　　开征初期，应当按照循序渐进的原则予以把握：一是考虑量能负担因素，经营性房地产税负应略高于居住用房。二是开征物业税后，原有房地产税或城市房地产税纳税人总体税负应保持大体一致或略有增长，变化幅度不宜过大；对个人住宅的税负应当相对较轻。三是对高档住宅征税，对普通住宅应确定一定期限的免税期，暂缓征税。四是对农业用地暂不征税。

　　计税模式目前空转的物业税有两种计算模式：以房屋用途来区分，如果房屋是自住，以房产评估价的70%为基准，征收1.2%的物业税；如果房产是出租、投资用，就以投资回报的18%为基准，征收12%的物业税，目前空转中没有设定起征点。由于物业税具有调节财富分配的功能，因此对消费者第一套房产可能会采取免税或减税的政策，主要是对消费者拥有的第二套住房征税。

　　据测算，如果按照不超过0.8%的税率征收物业税，不会增加居民的税收负担。调节作用.。改变逆向激励制度一些地方政府热衷于在短期内大量卖地，一次性收取未来几十年的土地红利，这是许多地方土地财政盛行的根本原因。物业税将土地收益分摊于未来40年或70年内收取，可以改变这一逆向激励制度。

　　房源供给上升开征物业税将有利于减少市场上大量存在的闲置房，也有利于减少奢侈品需求。

　　供应结构趋于理性考虑到持有成本，大户型的市场需求将减少，符合多数购房者需求的户型将成为主流，房产市场的住宅供应结构将更加理性。

　　凸显市场实际需求长期看，开征物业税会加大房地产保有环节的税收负担，降低投资和投机者的收入预期，从而在一定程度上抑制房地产市场的“炒楼风”以及房地产商的“圈地”潮。

　　3、投资建议

　　因为涉及到众多利益相关者，开征物业税备受各方关注。一般预期，随着物业税的开征，房屋成本将进一步下降，从而降低购房“门槛”，增强居民购房的机会和能力。

　　从开发商角度看，物业税的实施将使相关费用转为分期支付，均摊到房产持有阶段，当期开发成本将大幅下降，房地产企业利润率提高的可能性较大，从而使其有可能同步取得大幅的降价空间与获利空间。

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