(3)下调个人住房公积金贷款利率。其中，五年期以下(含)由现行的4.32%调整为4.05%，五年期以上由现行的4.86%调整为4.59%，分别下调0.27个百分点。

　　(4)汶川地震灾区居民灾后购置自住房的贷款利率下限、最低首付款比例以及住房公积金贷款利率优惠政策不变。

　　2.央行支持居民首次购买普通住房政策

　　对银行影响短期来看，由于银行房贷利率可能下调会导致银行净利差缩小，对银行净利润产生一定的负面影响。从长期看，央行及财政部的支持居民购房政策将有助于房地产业走出困境，有助于提振经济，从而有助于减少银行不良贷款。

　　总体来说，该政策对银行的影响大致为中性。

　　2.1.对银行增量房贷的净利润影响较小

　　目前住房销售成交量较小，假定这一政策实施后成交量仍较小，则说明政策的影响较小。假定这一政策实施后住房销售成交量大幅增加，则它对银行的净利差有一定的负面影响，但由于量的增加将弥补净利差的负面影响(因为一般增量部分的边际利润应为正)，因此被抵消后的最终影响较小。

　　从目前的形势看，央行支持购房政策实施后，成交量上来需要一段时间，由此也可判断该政策对银行增量房贷的净利润影响较小。

　　2.2.对银行存量房贷的净利润影响较大

　　2.2.1.如何确定存量房贷的利率水平？

　　银行对存量房贷如何调整贷款利率，有很大不确定性，而且可能会很复杂。

　　根据央行的解释，对于已发放的商业性个人住房贷款尚未偿还部分，其利率调整主要取决于两个因素：一是金融机构对借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积等是否属于普通住房，以及借款人信用记录和还款能力等风险因素的综合评估；二是贷款合同对于贷款利率调整方式的约定。

　　金融机构将按原贷款合同约定条款，在综合评估风险的基础上，自主确定已发放商业性个人住房贷款尚未偿还部分的利率水平。

　　2.2.2.存量房贷利率调整带来的影响

　　测算假定：各银行对存量房贷的1/3给与最优惠利率；1/3给与一半的优惠；另1/3由于不符合条件而维持原利率。由此，银行对存量房贷平均给与50%的最优惠幅度。

　　即银行存量房贷利率平均下调约0.75个百分点。

　　在此假定下，我们测算出，央行支持购房政策对上市银行净利润的平均影响为-3.02%；对银行净利差的平均影响为：缩小6.3个基点。具体到各银行参下表1。

　　影响相对较大的有：兴业、深发展、招行、中行、民生、浦发、建行等，其他7家上市银行净利润的负面影响低于3%。对宁波银行净利润的负面影响最小，仅0.61%。

　　以上测算是建立在银行平均给以一半优惠的假定基础上的，而且未考虑时间滞后性。

　　另，金融机构将根据此次出台政策的要求，在2008年10月27日前拟定相关实施细则，届时再来评估该政策对银行影响会更准确些。

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