国泰君安 伍永刚

　　投资要点：

　　1.央行支持居民首次购买普通住房政策

　　主要内容

　　央行决定自2008年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。

　　金融机构对客户的贷款利率、首付款比例，应根据借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积等是否系普通住房，以及借款人信用记录和还款能力等风险因素在下限以上区别确定。

　　2.央行扩大房贷利率下浮幅度等对银行的影响短期来看，由于银行房贷利率可能下调会导致银行净利差缩小，对银行净利润产生一定的负面影响。从长期看，央行及财政部的支持居民购房政策将有助于房地产业走出困境，有助于提振经济，从而有助于减少银行不良贷款。

　　总体来说，该政策对银行的影响大致为中性，即以净利差的缩小换取不良贷款的减少。

　　2.1.对银行增量房贷的净利润影响较小

　　2.2.对银行存量房贷的净利润影响较大

　　2.2.1.如何确定存量房贷的利率水平？

　　2.2.2.存量房贷利率调整带来的影响测算假定：各银行对存量房贷的1/3给与最优惠利率；1/3给与一半的优惠；另1/3由于不符合条件而维持原利率。由此，银行对存量房贷平均给与50%的最优惠幅度。即银行存量房贷利率平均下调约0.75个百分点。

　　在此假定下，我们测算出，央行支持购房政策对上市银行净利润的平均影响为3.02%；对银行净利差的平均影响为：缩小6.3个基点(参表1)。

　　影响相对较大的有：兴业、深发展、招行、中行、民生、浦发、建行等，其他7家上市银行净利润的负面影响低于3%。对宁波银行净利润的负面影响最小，仅0.61%。

　　以上测算是建立在银行平均给以一半优惠的假定基础上的，而且未考虑时间滞后性。

　　另，金融机构将根据此次出台政策的要求，在2008年10月27日前拟定相关实施细则，届时再来评估该政策对银行影响会更准确些。

　　1.央行支持居民首次购买普通住房政策

　　主要内容央行决定自2008年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。

　　(1)金融机构对客户的贷款利率、首付款比例，应根据借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积等是否系普通住房，以及借款人信用记录和还款能力等风险因素在下限以上区别确定。

　　(2)对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求，金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持；对非自住房、非普通住房的贷款条件，金融机构适当予以提高。

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