保利地产

　　2008年9月份公司实现销售面积10.78万平方米，实现销售金额11.34亿元，环比下降42.14%和5.23%。公司9月份销售均价为10584元/平，环比增长63.78%。

　　公司前九个月业务发展平稳，累计实现销售面积73.11万平方米，实现销售金额78.49亿元，同比增长18%和17.95%。这主要得益于公司IPO以来的几次融资充实了公司的资金实力，因此今年公司仍能体现出持续扩张的态势。

　　救市频频出招但非招招致命

　　近日，杭州、南京等许多二三线城市频频出台，如购房入户、税费减免、公积金贷款、延缓地价款等“救市”政策，以推进商品房销售。为减少国际金融危机对中国的冲击，国务院常务会议也出台了十项措施，用以刺激经济发展，其中就包括降低房地产交易税费。

　　对于当前中央政府和地方政府的一系列救市措施，我们的主要观点如下：

　　1、救市行为实属GDP倒逼所致。

　　其实，此次房地产市场的调整是符合政府初衷的。政府希望，在房价的微幅下调或横盘的配合下，通过居民收入的稳定增长，会出现一个相对合理的房价价位。这符合我国目前的房地产市场的发展态势。然而，随着金融危机向实体经济的扩散，保持国民经济的增长成为政府的重要目标。

　　作为牵扯到上下游60多个细分子行业的支柱产业，房地产市场此时如果能过得到复苏，势必会对国民经济起到重要的保障作用。

　　2、政府和开发商的博弈仍在继续。

　　目前新开的楼盘，大都是开发商在过去两年房地产市场高涨时候取得的土地，其成本较高。而政府实更多的还是希望通过压缩开发商的利润空间，以达到控制房价的目的，这也是前段时间许多开发商高价“死抗”的原因之一。今年以来，许多城市的土地招牌挂出现流拍，计划内、计划外的财政收入大幅缩水，政府又不得不想办法来提振楼市。所以，招牌挂政策的负面作用在当下表露无疑。我们认为如何处理好土地出让问题是解决高房价的一个重要方面。作为过渡，增加对购房者的财政补贴是现阶段较为有效的救市手段之一。

　　3、关于二套房政策的调整

　　近期，我们走访了成都的一些重点楼盘，发现受地震影响，成都房地产市场的投资性需求降低了近两成，仅为15%左右。这也导致了目前的成都许多新盘销售情况不容乐观。而投资性购房的比例在上海等一线城市的比例更是要占到50%左右。去年国家实行的二套房政策极大地打击了投资

　　性需求，造成房地产市场整体供需结构失衡。当时来看，政府的这一政策较好地达到了房价调控的目的。但我们认为，如果现在国家要刺激楼市，放松二套房贷的管制是必须之举。当然，这一政策的变化主要需要央行和银监会来执行，时间和程序方面的落实工作可能会需要一定的时间。

　　综上所述，处于对国民经济的扶持，国家暂时性地松绑楼市的动机是存在的，并且已经采取了一定的举措。我们认为土地出让金制度的变革和二套房政策的彻底松动才是根本性的举措。而目前地方和政府的措施更多的还是在税收方面做文章，以表明政府的政策取向，力度并不够。因此，我们对政府的此番“救市”，持谨慎的乐观。

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