公司2009年房地产销售收入将主要来源于太阳星城B区、C区的太阳宫广场、以及名敦道B区。太阳星城B区已于年初开工，预计年底开始预售。C区将于年底开工，明年三季度开始预售。此外，公司位于苏州、南京的项目都已经开工。公司08年预计总开工量达120万平米。公司08和09年90%以上收入和利润将来自于北京地区。

　　公司目前拥有项目储备权益面积166万平米(不包含海科建项目)，其中50%位于北京四环以内，今年将新增土地储备100万平米。公司计划年内通过招牌挂形式拿下太阳星城D区近40万平米土地，初步预计成本在7000元/平米，而周边地块挂牌价约1.1万元/平米(楼面价)。同时太阳星城B区剩余股权也纳入了公司的收购计划。深圳月亮湾地块是公司参与一级开发的，目前已进入拍卖程序，挂牌底价为11.8亿元，建筑面积20万平米。预计该地块将由公司关联方拿下，然后以该地块的开发权置换公司整个漆包线业务。这样的安排符合公司发展规划，即择机逐步退出漆包线业务，专注于房地产主业的发展，最终成为立足北京、面向全国、以大规模综合性中高档社区开发为主的上市地产。

　　至于参股28%的海科建，公司目前正在洽谈剩余股权收购事宜，公司表示最终新增股权可能不止21%而是更多，这样公司可以达到完全控股目的。海科建是北京海淀区政府土地开发的窗口单位，目前拥有一级土地储备82万平米，二级土地储备74万平米，工业用地600万平米。控股海科建对于公司未来在北京的发展具有重要意义我们认为增发有助于缓解公司资金状况紧张的局面。截至今年一季度，公司资产负债率仍高达82%，此次增发有助于降低公司资产负债率。通过补充现金流，公司可以在市场调整时期实现低成本扩张。公司目前拥有项目储备权益面积152万平米(不包含海科建项目)，其中46%位于北京四环以内。

　　前期公司公告出资1.6亿股收购太阳星城C另外49%的股权，该项收购可以给公司增加16万平米土地储备，预计整个C区楼面地价5500元/平米，较目前市场价有较大折价。此外，冠城名敦道B3高层已于7月中旬开盘，共推出106套，目前签约9套，预订了26套，算预订的有30%的销售率，成交均价约20066元/平米，较前期22000均价折扣了9%。整个名敦道项目预售比例为18%。

　　预计公司增发摊薄后08和09年每股收益分别为0.75元和1.5元，对应动态市盈率为13倍和6倍，我们仍维持对公司“谨慎推荐”的投资评级。

　　4.5福星股份近期动态点评

　　福星股份近期公布了公开增发方案，此次增发1.8亿股，每股作价6.95元。募集资金不超过12.51亿元，主要用于水岸星城三期、水岸星城四期、孝感福星城、恩施和汉阳五个项目的开发建设。

　　公司是武汉地区的房地产龙头企业，房地产开发管理能力和成本控制能力较强，在武汉地区有着良好的品牌效应和政府资源在武汉市内各个房地产项目的位置条件都不错，有着较好的成长性。

　　公司房地产项目销售及施工总体情况正常。汉口春天项目目前已基本销售完毕，尚剩余约4.3万平米的面积没有结转，该项目预计08年能为公司提供2.64亿元的收入。水岸星城项目销售情况良好，二期尚剩余约120套尾盘，整体均价约9500元/平米，二期总共还剩下约10万平米没有结转，这是今年业绩的一个重要来源，预期能够提供销售收入9.8亿元。三期共14.81万平米，一批预计9月份推出，二批在10月份推出，销售均价在9000-10000元/平米。四期也已经动工，建筑面积8.86万平米，预计明年年初可以销售。另外，孝感福星城已于去年11月开始销售，预计今年能够结转11.45万平米，提供销售收入4.12亿元。预计公司房地产业务08年全年结转收入约17.25亿元。洪山福星城一期占地4.37万平米，建筑面积17万平米，目前已经拆平，并开始打桩。恩施福星城已经动工，咸宁福星城也已准备开始动工，这几个项目连同孝感福星城、水岸新城三、四期，将是公司09年业绩的主要来源。

　　公司目前拥有土地储备252万平米，可供公司开发3-4年。公司在2007年下半年拿地29.74亿元，已支付12.44亿元，剩余地价的大部分均可在明、后年支付，08年地价支付的压力并不大。但公司大规模开发以及汉阳福星城地块的拆迁需要资金量较大，增发有助于缓解公司资金压力。

　　公司金属制品业务发展良好。虽然受钢材成本上升的影响，但公司产品涨价的幅度基本能够抵消成本上涨带来的影响，公司钢帘线的毛利率目前还略有上升，从去年的28%上涨到32%左右，钢绞线业务的毛利率也提高了约2个百分点，因此公司金属制品的总毛利率水平与去年相比，将上升约2个百分点。此外，公司增加了对钢帘线的投入力度，预计年底钢帘线的产能将从目前的6万吨提高到8万吨，这将使公司金属制品的收入在09年有较大幅度的增长，但金属制品业务整体竞争激烈，进入壁垒较低，整体将维持一个稳定增长的态势。

　　预计公司2008年、2009年增发摊薄后每股收益分别为0.53元、0.84元，对应动态市盈率分别为13倍、8倍。公司摊薄后重估净资产7.5元，有一定的估值优势，但考虑到公司规模较小，业绩受单个项目的影响较大，且风险承受能力较小，维持“谨慎推荐”的评级。

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