4条主线锻造地产股新投资价值(上)(2)

　　价值来源二：资产升值

　　由于城市化、工业化、婴儿潮等带动的持续的强劲需求，中国的地产行业已经长期高歌猛进。虽然房价有涨就有跌，但新兴市场国家在起飞阶段，确实可能经历一段地价和房价长期上涨的历程。这为开发周期较长的地产商们获取高额利润，给予了足够的时间。

　　有这样一批地产公司，他们拿地的时间大致在2002～2003年，当时房地产并未如目前这般热，地价也没有像当前这般飞涨，使得他们以低价拍得了大量的地皮，很多土地的拿地成本，甚至不及其当前作为房地产出售价格的1/10。到2007、2008年，这些项目纷纷进入收获期，毛利率高达50%以上的项目比比皆是。房价的长期高速上涨，为相应开发商积累出了丰厚的利润，在2008年结转的开发商也将因此收获利润大增的果实。

　　案例：广宇发展

　　一个具备巨大投资价值的公司，往往有多角度的价值可以挖掘。上文已经分析了广宇发展在资产注入上的价值，而鲁能集团通过在2004年将其在重庆鲁能的股权注入广宇发展，为后者装入了重庆鲁能星城、鲁能茶园新区和鲁能山水绿城3个项目。其中鲁能星城和山水绿城的土地储备均是在2002～2003年取得的，当时的楼面地价仅分别为200元/m2和100元/ m2，而2007年3季度两者的销售均价便已分别达到4800元/ m2和3100～3200元/ m2，而开发成本仅约为2000元/ m2和1600元/ m2。鲁能茶园新区开发稍晚，但销售均价也在3900～4000元/ m2，而开发成本仅为1700元/ m2。这意味着广宇发展现有项目在2008年的毛利率可能达到50%，甚至更高。

　　不妨对2008年该公司的每股收益作个大致估算。根据公司2007年年报和2008年一季报，以上3个项目中，2008年销售结算的为鲁能星城第5期，以及山水绿城第2、3期的部分房产，该公司拥有权益的结算面积分别约为21.62万m2和10万m2，结算均价保守估算分别为4300元/ m2和3100元/ m2，则该公司2008年的营业收入大致为

　　4300×216200+3100×100000=1239660000元

　　营业税及其附加税率为6.5%，则其息税前利润大致为

　　1239660000×（1-6.5%)-(2000×216200+1600×100000)=566682100元

　　两税合并后，房地产公司的所得税率一般为25%，假设考虑各种调增减、递延项目后所得税费用率为30%，则该公司的净利润为

　　566682100×（1-0.3)=396677470

　　该公司2007年末总股份为527100000股，故粗略估计每股收益为

　　396677470÷527100000=0.75元

　　截至5月6日，该股近20个交易日的均价约为8元，故2008年动态市盈率约为8÷0.75=12倍。

　　由上可见，即使不考虑资产注入，仅考虑现有项目，广宇发展也从资产升值中获益非浅，2008年动态市盈率处于12倍的合理估值下端。即使仅考虑现有资产的价值，投资该公司也是有不错的安全边际的。