清议：需用长远目光判断地产股公允价值(2)

　　按照人口预测数据计算，假如国内粮食产量维持零增长的格局(这显然要比以往的负增长好得多)，到2010年，国内人均粮食产量会下降到379公斤，到2015年再降至350公斤。这无疑是非常危险的变化趋势。

　　如此说来，任何高估国内物业开发土地供给前景的说法都是站不住脚的。简单说，考虑到1996-2006年国内耕地总面积减少了1.24亿亩，平均每年减少1240万亩，若要在2006年18.27亿亩的基础上守住18亿亩耕地的底线，未来10年可来自耕地的物业开发土地供给每年只有270万亩。没人愿意把房子建在沙漠上，更没有人愿意把家安在沙漠里。趋于紧缩的土地供给无疑为地价上涨提供了充足的理由。

　　城市周边地区国有土地出让价格快速上涨趋势明显

　　来自从事一级土地开发业务的企业负责人告诉我，随着粮食价格上涨以及政府对农民种植粮食给予的补贴金额逐年上升，城市周边地区国有土地出让价格在耕地补偿费用激增的基础上快速上涨的趋势非常明显。我相信，在今年1季度全国70个大中城市新建住房销售价格同比上涨11.8%的同时，为什么同期居住用地交易价格上涨幅度高达21.7%，大大高于去年同期8.9%的涨幅，答案就在于此。不难判断，国家发改委之所以对今年2季度的房价做出将温和上涨的预期，也会出于同样的考虑。

　　当然，2季度房价继续上涨的另一个原因，是1季度全国商品住房竣工面积仅为6397万平方米，远远小于同期9500万平方米的销售面积，尽管前者同比增长了27.4%，而后者同比下降了0.3%。这表明，商品住房总体供不应求的情况仍在延续。

　　我不否认近期出台的紧缩政策对房地产开发企业的影响有加剧态势，特别是按照预售价款预缴所得税的政策足以导致部分开发商出现更加严重的“现金荒”。但是，这毕竟是一种短期现象，很难改变现有房地产开发企业业绩总体长期向好的趋势。

　　公平地讲，出现在股市的地产股股价急剧下挫，一方面是投资者过分关注公司短期业绩走向的结果，另一方面，则是受到了某些地产大亨片面鼓吹“拐点论”的影响。千万不要忘记，与制造业相比，房地产是一宗营业周期相当长的生意。这决定了经营者不能以市场的短期格局来判断行业的长期趋势，当然也不能以短期对策替代长期战略。然而，个别地产大亨和他们所职掌的企业近期的某些玩法，很像是在做期货。

　　认为以往较低的拿地成本可以在房价高企的市场成为降价销售的依据吗？别忘了，对比继续大幅上涨的土地交易价格，在以往较低的拿地成本基础上造好的房子称得上是稀缺资源，买一处自然就少一处，绝对不可以复制。

　　总之，对待地产股，需要用长远的目光来判断其公允的投资价值，这与依据长远目光决定何时买房的道理一样。我想说，不分青红皂白一味低估地产股的现象该结束了。对于它们当中的绩优股，特别是手中掌握大量土地储备并正在形成开发成本以及预售账款的地产股，适当给予较高的估值是理性的。退一步讲，至少在大盘日后的恢复性上涨过程中，地产股不会是拖累。