房地产：北京房地产市场调研谨慎的乐观(2)

　　调整并非如想象般严重

　　07年11月以来，北京市场成交量下滑，在2月份销售量跌至谷底，同时价格有小幅下调，部分开发商也有降价促销的行动。

　　但从我们调研的情况看，北京市场的调整可能并不像投资者想象中或者媒体报道的那样严重。实际情况更可能是北京市场由07年的火热回归理性，主要的原因如下：

　　第一，虽然08年1、2月份市场销售量同比下滑，但2月份上市的新盘极少也是成交量低迷的一个重要原因。这主要是因为大部分开发商07年的销售指标超额完成，业绩压力不大，因此在信贷收紧和传统淡季来临的两方面不利条件下都选择了捂盘观望。

　　第二，不同层次的细分市场对政策的反应不一样。目前受影响比较大的主要是投资型的物业，例如核心区域的酒店式公寓，和中低端的住宅产品。而高端市场的销量仍保持平稳，价格也有所上涨。这也从侧面说明北京的高端市场还是以非投资型的需求为主。第三，今年1月份新上市的一些楼盘，因为售价低于消费者心理预期(但实际上仍和去年持平)，目前销售率已经达到70%。可见市场的需求还是比较真实的。

　　第四，目前打折促销的主要是一些项目的尾房。往年在淡季的时候开发商为了加速周转也同样会对老项目进行促销。由于开发商通常会避免在淡季推盘，08年1、2月份的成交量萎缩尚不足以证明市场拐点已经到来。3月份北京将有36个项目开盘，迎来08年首个供应高峰。北京市场是触底回暖还是继续调整，将在3月份开始明朗。

　　第五，从长期来看，北京市场历年的供需比都介于0.8～1之间。成交金额比较稳定，介于2200～2400亿元之间。虽然随着房价上涨，成交量有所下滑，但成交金额并没有下降。这说明北京市场的成交量下滑主要是供应量下滑所导致，这同时也导致了房价的不断上涨。

　　开发商

　　由全面乐观回归理性

　　我们的总体感受是，随着调控的深入，开发商对土地和市场的看法逐渐由全面乐观转向理性定位。在土地市场上，有限制条件或者配套不完善的土地难觅买家。在新推项目上，开发商定价趋于慎重，不会试探心理高点。目前开发商对市场也无明确的判断，但大幅降价的可能性极小。总体上，由于土地供应不足、需求旺盛，且北京二手房市场不够活跃，无法有效弥补一手房市场的供需缺口等原因，我们认为北京市场未来还是会继续向好。近期是否能结束调整，要看在3～6月份的传统旺季中开发商能否逐渐摸清市场状况、销售量能否真正回升。