房地产：北京房地产市场调研谨慎的乐观

　　光大证券 华光磊

　　报告起因：调研北京房地产市场

　　潜在催化因素：销售量回升

　　土地市场：市场机制不完善，未来供应仍然不足

　　北京市规划07～10年共将出让商品住宅用地4800万方，但由于市场机制不完善以及北京作为首都所存在的先天症结，政府按计划完成土地供应的难度很大，之前几年的土地出让就很难按计划履行。同时，由于新增土地中至少70%位于远郊区县，未来北京市场的土地供应仍显不足。

　　住宅市场：调整非如想象般严重

　　北京市场总体来看价格并未下调，目前打折促销的主要是一些尾盘。

　　调整主要表现为量的萎缩：销售量在2月份跌至谷底，日均签约量仅有去年2月份的一半左右。从我们调研的情况看，实际形势可能比投资者想象的要乐观。造成成交量下滑固然有信贷收紧等因素，但开发商集体观望延缓推盘也是一个原因。另外，部分1月份推出的新项目销售情况尚可，目前销售量已经超过了70%。

　　开发商：由全面乐观向理性回归

　　随着调控的深入，开发商逐渐由全面乐观向理性回归，主要表现为土地市场上的冷静拍地和新项目上市的慎重定价。但从我们和开发商的沟通情况看，北京市场上大范围降价促销的可能性极小。

　　投资建议与风险提示：

　　我们认为对北京市场不必过于悲观，但目前交易量尚无法恢复，开发商对市场也没有明确的预期。如果交易量持续萎缩，在3月份新项目大量上市的情况下，销售价格将承受考验。对投资者而言，还需要耐心等待市场转暖迹象的出现。

　　土地供应

　　市场机制不完善，未来供应可能仍然不足

　　根据北京市土地供应规划，07～10年商品住宅用地供应量为4800万方，平均每年为1200万方，如果按1.8的容积率估算，每年新增商品住宅供应量约为2160万方。但实际上，北京历年来的住宅用地供应几乎都无法按计划完成。从我们调研的情况看，北京在04～06年供应的土地与计划就有很大差距，导致了近年来北京商品房供需比持续小于1的局面。

　　北京土地市场比较大的症结在于市场机制不够完善。一方面，北京的土地一级开发基本上靠开发商运作，但政府缺乏必要的行政配合，导致北京的土地一级开发时间长、风险大，大部分开发商都不愿意参与。另一方面，由于中央各部委、各机关的存在，大量土地权属不清，这也导致土地供应速度较缓。

　　虽然北京制定了未来3年的土地供应计划，但要按期完成恐怕难度不小，同时由于新增土地至少70%位于远郊区县，因此，北京商品房市场供应量未来可能仍然不足。

　　住宅市场